8月7日，上海今年第四批集中出讓的五宗地塊全部成交，總成交金額109.4852億元，整體溢價率為12.1%，刷新了2023年以來月度溢價率歷史紀錄；出讓面積11.56萬平方米，總建筑面積25.55萬平方米，起始總價97.6672億元。

從競拍情況看，共有13家房企參與本次出讓地塊的競買，其中徐匯區(qū)濱江地塊7位競買人經(jīng)過72輪競價，溢價率達到30%后搖號成交，13.1萬元/平米的單價刷新全國最高樓板價記錄；虹口區(qū)江灣地塊3位競買人經(jīng)過24輪競價成交，成交溢價率達6.48%；浦東新區(qū)北蔡地塊、青浦區(qū)重固地塊和奉賢區(qū)奉賢新城地塊各有1位競買人，以起始價成交。

克而瑞稱，從土拍熱度來看，本輪土拍延續(xù)上輪的冷熱分化，徐匯濱江地塊溢價30%成交，虹口江灣地塊低溢價成交，余下的浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固三地均底價成交。究其原因，很大程度上還是與市郊區(qū)新房去化速度差異有關(guān)，盡管在“517”新政之后，市場有一定的積極效果，但是利好更多地集中在市區(qū)，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項目更是出現(xiàn)“日光盤”，郊區(qū)項目去化緩慢，部分項目開盤去化率甚至在個位數(shù)。

徐匯濱江宅地未拍已經(jīng)是全國單價最高地塊

徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊未拍已經(jīng)鎖定全國最高單價地塊身份。該地塊起始總價36.96億元，起始樓板價10.08萬元/平方米。上一個全國單價最高地塊紀錄保持者為2016年融信中國獲取的上海市靜安區(qū)中興路1號地塊，成交樓板價為10.03萬元/平方米。

該地塊吸引7位競買人參與現(xiàn)場競拍，經(jīng)過78輪競價觸及最高限價48.048億元，進入搖號環(huán)節(jié)。最終，綠城中國（03377.HK）旗下的綠城房地產(chǎn)集團有限公司競得，成交樓板價13.1萬元/平方米，溢價率30%。

同策研究院分析師宋雪梅表示，自三批次土地出讓規(guī)則中取消最高限價，土拍回歸市場主導，但對特定熱度較高地塊仍設(shè)置最高限價。徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊就屬于該類，以招掛復合方式出讓。

該地塊依然設(shè)置最高限價，嚴躍進分析稱，這進一步說明從穩(wěn)定房價的角度，上?；谝怀且徊叩目紤]，對于重點地塊會有不同的定價要求，既保障地塊未來的開發(fā)空間，也防范未來因售價過高所產(chǎn)生的風險問題。

該地塊徐匯濱江板塊，板塊熱度高。宋雪梅表示，地塊北面為招商匯元璽，銷售均價為13.1萬元/平方米；南面為香港置地啟元，銷售均價17.8萬元/平方米，兩個樓盤均已售罄。同時本地塊不做中小戶型比例、最低套數(shù)和保障房限制，隨著房地聯(lián)動價的取消，徐匯濱江價格體系有望進一步刷新。

出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房用地；東至兆豐路，南至龍華中路，西至大木橋路，北至xh128D-06地塊；地塊總面積19135.78平方米，出讓面積16666.04平方米，容積率2.2，計容面積36665.29平方米，起始樓板價為10.08萬元/平方米。

參與搖號的另外三位競買人為上海龍華建設(shè)發(fā)展有限公司和中國海外發(fā)展（00688.HK）旗下的杭州中海宏鯤房地產(chǎn)有限公司組成的綜合體，宸嘉發(fā)展集團有限公司旗下的長沙宸嘉新昊置業(yè)有限公司，地塊所在地徐匯區(qū)國資企業(yè)上海徐匯城市建設(shè)投資（集團）有限公司擁有的上海匯成房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司與招商蛇口（001979.SZ）旗下的上海招商置業(yè)有限公司組成的綜合體。

小米上?？偛客说睾?，成交價差逾30億元

徐匯濱江地塊曾規(guī)劃為小米上?？偛?，此后退地重拍，成交價差逾30億元。

2021年10月21日，小米間接全資附屬公司謐空間（上海）信息科技有限公司（以下簡稱“謐空間”）曾以15.5億元的底價競得，彼時土地性質(zhì)為商辦綜合用地。

再推出起始總價已經(jīng)漲至36.96億元，較小米拿地的價格增加21.46億元，成交價的價差更是達到32.548億元。

對于緣何退地，5月22日，小米公司發(fā)言人官方微博曾公開回應，近日，有部分媒體對小米不再使用徐匯濱江相關(guān)地塊的報道存在嚴重失實。該公司特別澄清：小米在上海的經(jīng)營發(fā)展順利如常，所謂“建設(shè)擱淺”、“保證金損失”、“政府罰沒”等完全失實、純屬子虛烏有。徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊的相關(guān)事宜系根據(jù)發(fā)展需要，按程序落實。

公開信息顯示，小米競得該地塊后并無建設(shè)進展，今年5月20日，徐匯區(qū)規(guī)劃和自然資源局對《上海市徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元控制性詳細規(guī)劃xh128D街坊局部調(diào)整》公眾參與草案進行公示。其中，原控規(guī)xh128D-07地塊由商辦混合用地調(diào)整為三類住宅組團用地。

國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師謝浩宇表示，地塊原本為商業(yè)用途，在重新出讓之后改為住宅，類似于上述地塊，規(guī)劃調(diào)整是接下來的關(guān)注重點，這種做法仍然具備推廣的可能性。過往，為了平抑房價仍然有商業(yè)用途的地塊被房企拍得，但目前面臨去化的壓力，若能夠通過規(guī)劃調(diào)整的方式實現(xiàn)相關(guān)地塊的重新入市，預計將帶來流動性的明顯改善，預計將成為接下來樓市去庫存的新方式。

全國單價最高并不代表市場過熱

單價最高意味著什么？

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，該地塊為全國住宅用地最高地價項目，在當前土地市場形勢下，單價新紀錄的出現(xiàn)具有非常強的信號意義，優(yōu)質(zhì)市場里的優(yōu)質(zhì)地塊實力房企愿意去參與。

嚴躍進同時表示，目前上海市區(qū)的新房項目總體是暢銷的，市場的購買力比預期的好很多。而且一些房企拿地也是看重此類區(qū)域地塊的消化能力和消化速度。

謝皓宇表示，單價地王的出現(xiàn)，預期對樓市帶來提振作用，好位置地塊、快周轉(zhuǎn)流速依然是房企的首選，分化仍在進行中。

謝浩宇同時表示，站在信用擴張角度，總量的意義大于單價，上海的單價地王并不代表市場過熱，反而，拿地總量依然偏少，隱含著樓市仍處于恢復中，政策預期仍將處于支持而非收緊狀態(tài)。