多年來受到市場(chǎng)熱議的“公攤面積”，近期在多地出現(xiàn)了新變化。

5月15日，深圳市人民政府官網(wǎng)顯示，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》將于近日正式發(fā)布，修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積、有效提高得房率、住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。過去計(jì)入“公攤”面積的避難層、機(jī)房等兩大部分公共空間，修訂后將列為“不計(jì)容面積”。

5月13日，惠州市自然資源局也發(fā)文稱，建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，但不計(jì)入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過屋頂面積的25％，上述不計(jì)入容積率建筑面積不納入公攤面積。

換言之，深圳和惠州的新政都將減少住宅公攤面積的計(jì)算。同時(shí)，房屋內(nèi)部得房率還將提升，放寬陽臺(tái)進(jìn)深限制，凸（飄）窗窗臺(tái)在滿足條件下可不計(jì)入建筑面積。

多位業(yè)內(nèi)人士當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，上述措施本質(zhì)上是通過增加套內(nèi)面積和實(shí)際使用面積，從而降低單位購房?jī)r(jià)格和成本，變相降低了房?jī)r(jià)，有利于提升購房者購房的積極性。對(duì)開發(fā)商來說，也是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的松綁，產(chǎn)品得房率會(huì)得到明顯提升。

不過，律師提醒，上述房屋面積計(jì)算方式變更并不必然導(dǎo)致房產(chǎn)證面積增加。近期多地出臺(tái)新政明確減少公攤面積，并不等同于市場(chǎng)上部分開發(fā)企業(yè)推出的“偷面積”“贈(zèng)送面積”等營(yíng)銷行為。

多地出新政減少“公攤面積”

事實(shí)上，“公攤面積”模式已推行多年，最早源于1950年代的香港，由于房地產(chǎn)業(yè)起步階段均為整棟出售，價(jià)格高昂，房產(chǎn)商想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分?jǐn)偅?ldquo;公攤面積”便由此而來。

根據(jù)目前施行的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

不過，香港早在2013年就已正式告別公攤面積。近年來，關(guān)于內(nèi)地是否要取消公攤面積這一問題也爭(zhēng)論已久。

據(jù)惠州市自然資源局發(fā)布的《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫的建筑面積，不計(jì)入容積率建筑面積，但層高應(yīng)不大于4.5米。

來源：惠州市自然資源局官網(wǎng)

近期，廣東肇慶市也明確發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)容要求。自5月1日起，新供地的住宅小區(qū)項(xiàng)目在規(guī)劃條件中明確配建的公共配套設(shè)施，如中小學(xué)校、幼托、社區(qū)服務(wù)站、文化室、衛(wèi)生站、養(yǎng)老設(shè)施、居委、警務(wù)室、生活垃圾收集處理設(shè)施、變電站、公共廁所等，可不計(jì)入容積率，但建成后應(yīng)無償移交屬地。沿城市主干路、臨城市廣場(chǎng)、公共綠地、重要景觀帶，因規(guī)劃要求封閉的陽臺(tái)一半計(jì)容。建筑物屋頂?shù)奶菸荨㈦娞輽C(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房不計(jì)容。

值得注意的是，肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局還發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范公開新建商品房共有建筑面積分?jǐn)傂畔⒌耐ㄖ?，?024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià),并在銷售場(chǎng)所醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，標(biāo)價(jià)內(nèi)容與套內(nèi)面積單價(jià)保持一致。

來源：肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)

據(jù)了解，肇慶市是目前全國(guó)率先實(shí)施住房公攤面積信息及計(jì)算方式現(xiàn)場(chǎng)公示的城市，也是廣東省內(nèi)唯一實(shí)施該做法的城市。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經(jīng)記者表示，本質(zhì)上，計(jì)容面積和公攤新政并不是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)以滿足提高購房者的福利水平。此次惠州新政提出輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，不納入公攤面積，事實(shí)上是由政府或開發(fā)商來承擔(dān)，惠州調(diào)整的內(nèi)容屬于市政配套的，應(yīng)該由政府來承擔(dān)，這也提高了業(yè)主的得房率。

戶型設(shè)計(jì)將有較大操作空間

2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》中，修訂增加了“計(jì)一半面積的陽臺(tái)進(jìn)深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應(yīng)全部計(jì)入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容。此前，陽臺(tái)的進(jìn)深不能超過2.4米，修訂后陽臺(tái)可以把進(jìn)深做大，對(duì)超過2.4米部分計(jì)入規(guī)定建面。而在滿足條件下可不計(jì)入建筑面積的凸窗，修訂后進(jìn)深也由0.6米增加至0.8米。

深圳一本地房企人士告訴每經(jīng)記者，深圳此前出臺(tái)的70/90政策、容積率要求、凸窗和陽臺(tái)等都規(guī)范非常嚴(yán)格，根本沒有放松空間。“如果上述新政落地，對(duì)住宅產(chǎn)品來說，在設(shè)計(jì)上會(huì)有較大的操作空間，雖然沒辦法像2014年以前那樣做出得房率100%以上的房子，但是起碼在一些臥室、客廳的尺度上可以更加放得開一些了。”

來源：深圳市人民政府官網(wǎng)

5月13日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等九部門也印發(fā)關(guān)于《持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》。文件顯示，鼓勵(lì)支持企業(yè)開發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽臺(tái)的“折半”計(jì)容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對(duì)單個(gè)陽臺(tái)的進(jìn)深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺(tái)與地面高差小于0.45米需計(jì)容的要求。出具規(guī)劃條件時(shí)，為后續(xù)的建筑方案編制預(yù)留一定的彈性。