外資巨頭突然罕見唱多中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)關(guān)注。瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師John LamJ在最新的采訪中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我們第一次對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)變得更加樂觀。”

從市場(chǎng)層面來看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正陸續(xù)出現(xiàn)積極信號(hào)。其中，上海豪宅銷售持續(xù)火爆，帶動(dòng)上海新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲；深圳樓市也出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，3月份二手房成交套數(shù)達(dá)4547套，環(huán)比大增115.13%，截至4月15日，深圳月內(nèi)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到2067套，超過3月同期。

那么，在一系列利好信號(hào)的加持下，中國樓市何時(shí)將迎來拐點(diǎn)？

罕見唱多

瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師John LamJ在最新的采訪中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我們第一次對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)變得更加樂觀。”

他預(yù)計(jì)，國內(nèi)住房需求和供應(yīng)將在明年某個(gè)時(shí)候恢復(fù)到歷史平均水平，中國大型地產(chǎn)開發(fā)商們的股票可能會(huì)出現(xiàn)反彈。

值得一提的是，John Lam曾在2021年初罕見地對(duì)中國恒大集團(tuán)給出了“賣出”評(píng)級(jí)，并將目標(biāo)價(jià)從14.5港元下調(diào)至6港元，是唯一一位給予恒大賣出評(píng)級(jí)的分析師，震驚市場(chǎng)。

站在當(dāng)前，John Lam認(rèn)為，在經(jīng)歷了調(diào)整之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)正準(zhǔn)備緩慢復(fù)蘇。

John Lam預(yù)計(jì)，中國今年的房地產(chǎn)行業(yè)銷量和價(jià)格不會(huì)上漲，但降幅會(huì)有所緩解。他認(rèn)為，按面積計(jì)算，今年國內(nèi)住宅銷售可能會(huì)下降7%，低于2022年創(chuàng)紀(jì)錄的27%跌幅。新屋開工率可能下降7%，較2022年39%的降幅收窄。

John Lam預(yù)測(cè)，一旦房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來，被壓抑的需求將會(huì)回歸，因?yàn)檫^去三年的房地產(chǎn)價(jià)格下跌周期導(dǎo)致人們推遲購買。

John Lam還提到，由于許多房地產(chǎn)企業(yè)已停止購買土地和建造房屋，從而減少了供應(yīng)量。在樓市低迷期間，中國開發(fā)商的新屋開工量下降了58%，遠(yuǎn)高于同期按面積計(jì)房地產(chǎn)銷售37%的降幅。

John Lam認(rèn)為，這種“去庫存”可能會(huì)使國內(nèi)住房的庫存水平明顯下滑。

John Lam進(jìn)一步表示，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)比日本更健康，其危機(jī)程度也不及后者嚴(yán)重。其原因是，中國城市化率和家庭杠桿率較低，并且實(shí)施了嚴(yán)格的外匯管制，這些因素結(jié)合在一起，使中國能夠比日本更好地管理房地產(chǎn)泡沫。

John Lam預(yù)測(cè)，期待房地產(chǎn)價(jià)格和新開工率在2025年6月前恢復(fù)穩(wěn)定。目前，最大的爭(zhēng)論是購房者需求如何恢復(fù)的宏觀問題。

積極信號(hào)

其實(shí)，從市場(chǎng)層面來看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正陸續(xù)出現(xiàn)積極信號(hào)，一線城市及新一線城市的回暖跡象愈發(fā)明顯。

據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)已連續(xù)6周環(huán)比增長(zhǎng)，單周成交量一度達(dá)到2023年下半年以來周度最高水平。另據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，今年以來，貝殼重點(diǎn)50城市二手房成交量持續(xù)向上修復(fù)，部分城市和產(chǎn)品價(jià)格跌幅止跌甚至略有小幅上漲。

具體來看，上海樓市的復(fù)蘇較為明顯，豪宅銷售堪稱火爆：

4月21日，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開盤，該項(xiàng)目單日銷售額達(dá)99.97億元，去化率100%，成為今年內(nèi)上海單盤銷售額TOP2的項(xiàng)目。

4月18日，上海陸家嘴豪宅“濱江凱旋門”開盤售罄，總價(jià)1.1億元“樓王”開場(chǎng)即被選購，單日收金70.27億元。

今年3月底，位于上海新天地板塊的中海順昌玖里開盤，以196.5億元銷售額直接刷新全國開盤紀(jì)錄。

受益于豪宅銷售火爆的帶動(dòng)，上海新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅已位列全國第一。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年3月，上海新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，領(lǐng)漲全國；同比上漲4.3%，位居全國第二。

另外，深圳樓市也持續(xù)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公布的數(shù)據(jù)，3月份二手房成交套數(shù)達(dá)到4547套，其中二手住宅成交3840套，環(huán)比大增115.13%，創(chuàng)2023年4月份以來新高。

進(jìn)入4月份，截至4月15日，深圳月內(nèi)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到2067套，超過3月份同期。

另據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月8日至4月14日，深圳全市二手房成交量（含自助）錄得1295套，環(huán)比增長(zhǎng)34.3%，單周交易量再創(chuàng)2022年以來新高。

其中，剛需是支撐近期深圳二手房市場(chǎng)放量的重要力量。3月份深圳二手住宅成交結(jié)構(gòu)當(dāng)中，60—90平方米住宅成交占比39%，成交占比最大；戶型方面，3月份三房戶型成交占比42%，占比最大。

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月，二手房網(wǎng)簽量14280套，環(huán)比上漲125.5%，也突破了1.2萬套的“榮枯線”，并創(chuàng)下了近一年來的最高點(diǎn)。

重大變化

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化。

光大證券在最新的研報(bào)中指出，2024年監(jiān)管層繼續(xù)積極優(yōu)化房地產(chǎn)政策，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。供給側(cè)看，監(jiān)管提出金融業(yè)支持房地產(chǎn)責(zé)無旁貸，繼續(xù)通過信貸、債券、股權(quán)等綜合方式支持房地產(chǎn)融資，強(qiáng)調(diào)不同所有制房企融資“一視同仁”，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提升經(jīng)營性物業(yè)貸抵押率及用途等，優(yōu)質(zhì)房企融資性現(xiàn)金流有望提升。

光大證券表示，需求側(cè)看，住建部提出充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，地方政府“因城施策”加大需求側(cè)購房支持力度，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”，下調(diào)首付比例及按揭利率，進(jìn)一步優(yōu)化限購范圍和普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)多孩家庭和人才購房給予進(jìn)一步支持等；隨著地方政府樓市調(diào)控自主性進(jìn)一步提升，2024年樓市的城市分化和區(qū)域分化或進(jìn)一步加劇。

中銀國際也認(rèn)為，各地在“因城施策”框架下，需求端政策進(jìn)入了新一輪發(fā)力期，或?qū)κ袌?chǎng)的企穩(wěn)和購房者置業(yè)情緒的修復(fù)有一定效果。今年行業(yè)供給側(cè)將持續(xù)出清，項(xiàng)目白名單的落地一定程度上有助于緩解部分房企資金緊張的局面。