今年前兩個(gè)月，海南樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)有些“令人失望”。

3月26日，海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月，全省房屋銷售面積為90.64萬(wàn)平方米，較去年同期相比弱勢(shì)增長(zhǎng)了1.2%；全省房屋銷售額為146.45億元，同比下降了7.7%。

以海南房地產(chǎn)“四強(qiáng)市縣”為例，今年1~2月，除三亞在房屋銷售面積、陵水縣在銷售額上同比有所增長(zhǎng)外，其它統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中陵水縣房屋銷售面積降幅最大，同比下降了30.6%。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，海南房地產(chǎn)界此前期待的春節(jié)長(zhǎng)假樓市“小陽(yáng)春”并沒(méi)有出現(xiàn)。

但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市跌宕起伏還取決于大眾對(duì)市場(chǎng)的信心，隨著樓市調(diào)控政策的不斷優(yōu)化調(diào)整，企業(yè)紓困資金、房地產(chǎn)融資“白名單”的落實(shí)，加上海南樓市經(jīng)過(guò)多年的多輪政策調(diào)控，相對(duì)而言樓市處于健康、平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)向好是一種大趨勢(shì)。

樓市銷售“冷暖”不一

“到訪的客戶不多，今年春節(jié)白加班了。”2月22日上午，一個(gè)在售大型樓盤的營(yíng)銷主要負(fù)責(zé)人如是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者說(shuō)。

今年2月下旬，記者先后到海口、澄邁等地多個(gè)在售樓盤走訪，營(yíng)銷人員普遍感受春節(jié)“遇冷”出乎他們的意料。因?yàn)樽匀ツ昴甑滓詠?lái)，當(dāng)?shù)貥鞘性霈F(xiàn)小幅“回暖”跡象，部分樓盤的訪客和成交量呈現(xiàn)攀升態(tài)勢(shì)。

這種市場(chǎng)“回暖”氣氛一些表現(xiàn)在了開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)專門制作的“朋友圈海報(bào)”上，某央企海南區(qū)域公司制作的海報(bào)稱，熱勢(shì)難擋，海南3城5盤新春勁銷20億元；某大型中介機(jī)構(gòu)也發(fā)海報(bào)稱，2月份該公司共完成17.8億元。

記者也就該海報(bào)向上述央企海南公司營(yíng)銷口線負(fù)責(zé)人求證，其向記者表示，該銷售金額與往年同期相比已減少了一半多。

在?？谑心辰紖^(qū)大盤，營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，在今年春節(jié)期間，該樓盤的售樓人員并沒(méi)有休假，全力“沖刺”春節(jié)黃金假期銷售業(yè)績(jī)。“從事后效果來(lái)看，并不理想，基本沒(méi)多少訪客，銷售成交量較往年同期下降至少30%以上。”

但記者在海口市區(qū)“黃金地段”多個(gè)樓盤走訪中，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)在售樓盤與上述樓盤的情況還不一樣。記者于2月23日分別到訪位于?？谑薪饓返?ldquo;吉祥6號(hào)”、國(guó)興大道附近的“保利·和頌”，銷售中心的訪客絡(luò)繹不絕。

上述在售樓盤的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人均告訴記者，他們樓盤屬于剛需或改善性產(chǎn)品，本來(lái)房源不多，但去化較快，目前只剩下一些尾盤房源。

最近，?？诒＠?middot;和頌項(xiàng)目制作的一份海報(bào)這樣寫(xiě)道：“42天與310位業(yè)主奔赴熱愛(ài)，保利·和頌全線售罄。”

但與上述熱銷樓盤相比，與其位于同區(qū)域的一些在售樓盤訪客很少，銷售情況并不理想。

“雖然樓盤所處區(qū)域位置差不多，產(chǎn)品定位和價(jià)格也相差無(wú)幾，但銷售情況卻天壤之別，主要原因之一就是缺乏宣傳推廣的口碑效應(yīng)和有效的引流手段。”海口市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)主任鄧濤向記者分析稱，酒香也怕巷子深，缺乏“廣而告之”的樓盤，自然無(wú)法形成消費(fèi)聚焦效應(yīng)。

“小陽(yáng)春”并未出現(xiàn)

3月26日，海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也印證上述市場(chǎng)情況。

按照海南歷年的樓市“消費(fèi)習(xí)慣”，頭一年年底至次年二三月份，被視為海南樓市的銷售旺季。但今年1~2月份海南樓市銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)遠(yuǎn)不如2023年11~12月份。業(yè)界此前普遍看好有春節(jié)“加持”的樓市“小陽(yáng)春”并未出現(xiàn)。

據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，海南全省房屋銷售面積為90.64萬(wàn)平方米，銷售額為146.45億元，與往年同期相比，分別增長(zhǎng)了1.2%和-7.7%。

這是什么概念呢？如果將上述數(shù)據(jù)與業(yè)界普遍認(rèn)為“樓市回暖”的2023年11~12月份相比，無(wú)論是房屋銷售面積還是銷售額，均存在很大的差距。2023年末兩個(gè)月，全省房屋銷售面積為210.71萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)319.79億元。

銷售旺季的兩個(gè)階段數(shù)據(jù)對(duì)比，今年1~2月銷售量?jī)r(jià)出現(xiàn)“腰斬”。

以海南房地產(chǎn)“四強(qiáng)市縣”為例，今年1~2月份，?？诜课蒌N售面積為29.93萬(wàn)平方米，銷售為42.12億元，與去年同比分別下降了2.2%和20%；三亞房屋銷售面積為20.68萬(wàn)平方米，銷售額為49.83億元，同比分別增加了3.6%和-3.6%。

而在2023年11~12月，?？诜课蒌N售面積和銷售額分別為68.8萬(wàn)平方米、95.07億元；三亞房屋銷售面積和銷售額分別為56.48萬(wàn)平方米、116.75億元。

上述幾組數(shù)據(jù)相比較，顯然表明今年年初兩個(gè)月樓市銷售屬于嚴(yán)重“減產(chǎn)”。

另外，海南房地產(chǎn)“四強(qiáng)市縣”的澄邁、陵水，向來(lái)被購(gòu)房者認(rèn)為是康養(yǎng)和休閑度假的目的地，為樓市消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域。但今年1~2月澄邁、陵水樓市成交數(shù)據(jù)，顯然不盡人意：與上一年同期相比，房屋銷售面積分別下降了25.8%、30.6%。

值得一提的是，今年1~2月份，海南中部市縣房地產(chǎn)銷售增幅較大，比如房屋銷售面積增幅最大的昌江縣，增幅高達(dá)274%；又如房屋銷售額增幅最大的白沙縣，增幅高達(dá)257.1%。但這些市縣往年基數(shù)較小，房屋成交體量不大，對(duì)海南樓市的作用力微乎其微。

“海南樓市向好是大趨勢(shì)”

據(jù)鄧濤觀察，目前海南樓市呈現(xiàn)兩極分化：海口、三亞仍是海南樓市的熱點(diǎn)區(qū)域、剛需和改善性住房需求的重點(diǎn)城市，而其它市縣樓市仍處低迷狀態(tài)，去化形勢(shì)不太樂(lè)觀；城區(qū)好地段的樓盤銷售情況，要好于遠(yuǎn)郊文旅大盤；相對(duì)低端的商品住宅及商辦產(chǎn)品去化難，高端住宅產(chǎn)品反而受到購(gòu)房者的“追捧”。

鄧濤還提醒，雖然1~2月海南全省房屋銷售均價(jià)超過(guò)1.6萬(wàn)元/平方米，但其中包括了安居房等保障性住房的低價(jià)格因素。“盡管多個(gè)市縣房屋銷售均價(jià)出現(xiàn)下跌，但部分市縣的價(jià)格仍十分堅(jiān)挺，陵水房屋銷售均價(jià)達(dá)到了3.3萬(wàn)元/平方米。”鄧濤說(shuō)，去年1~2月，陵水房屋銷售均價(jià)僅為2.2萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)他也表示，樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只是表現(xiàn)市場(chǎng)的宏觀面，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，無(wú)“小陽(yáng)春”的情況下也可以成為市場(chǎng)的“幸運(yùn)兒”，這需要項(xiàng)目定位要準(zhǔn)、產(chǎn)品過(guò)硬、定價(jià)合理，以及擁有一個(gè)穩(wěn)定而又成熟的營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)。

“樓市跌宕起伏還取決于大眾對(duì)市場(chǎng)的信心。”鄧濤稱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷優(yōu)化調(diào)整，企業(yè)紓困資金和項(xiàng)目融資“白名單”的落到實(shí)處，海南樓市向好是一種大趨勢(shì)。