“對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，2020年是一個(gè)時(shí)代的落幕，也是一個(gè)時(shí)代的開(kāi)啟！”萬(wàn)科在2020年年報(bào)開(kāi)頭以這樣一句話為房地產(chǎn)行業(yè)定義。

在萬(wàn)科看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分為三個(gè)時(shí)代，土地紅利時(shí)代和金融紅利時(shí)代已相繼遠(yuǎn)去，接下來(lái)的管理紅利時(shí)代將以“充分競(jìng)爭(zhēng)”為主要特征。

這一判斷在近期陸續(xù)發(fā)布的房企2020年年報(bào)中也得到了印證。從年報(bào)數(shù)據(jù)看，營(yíng)收增速分化，行業(yè)整體毛利率下滑，房企盈利承壓，土地儲(chǔ)備增速放緩。在融資“三道紅線”、貸款集中度管理以及土地集中出讓等政策措施之下，房企或主動(dòng)或被動(dòng)地調(diào)整開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，調(diào)整拿地策略，降低杠杠率，尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外的“新賽道”。

營(yíng)收分化，增收不增利成行業(yè)普遍現(xiàn)象

從已經(jīng)公布年報(bào)的典型上市房企表現(xiàn)看，在疫情嚴(yán)重沖擊和房地產(chǎn)調(diào)控壓力之下，房企營(yíng)收和利潤(rùn)率等指標(biāo)出現(xiàn)明顯下滑。

首先是營(yíng)收增速分化。已發(fā)布年報(bào)的上市房企平均營(yíng)收增速為16.5%，同比下滑8.1個(gè)百分點(diǎn)?？偁I(yíng)收方面，中國(guó)恒大、碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、新城發(fā)展、世茂集團(tuán)和富力地產(chǎn)排名前十，其中前九名營(yíng)收均超過(guò)千億，中國(guó)恒大、碧桂園和萬(wàn)科分別以5072.48億元、4628.56億元和4191.12億元排名主營(yíng)收入前三。營(yíng)收增速方面，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)收427.44億元，同比大增146.8%；合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收343.7億元，同比大增84.8%；新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1454.8億元，同比大增69.5%；中駿集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收325.7億元，同比增長(zhǎng)52.4%。相比之下，2020年也有29家上市房企營(yíng)收出現(xiàn)下滑，其中恒盛地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、上置集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)、北大資源等營(yíng)收跌幅均超過(guò)50%。

其次是利潤(rùn)率下滑。列入統(tǒng)計(jì)的41家上市房企平均毛利率同比下滑4.1個(gè)百分點(diǎn)至25.2%；平均歸母凈利率下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至10.4%；歸母凈利潤(rùn)增速下滑11.7個(gè)百分點(diǎn)至2.8%。利潤(rùn)率下滑帶動(dòng)凈資產(chǎn)收益率（ROE）下降，2020年龍頭房企平均ROE下滑2.8個(gè)百分點(diǎn)至17%左右。

在列入統(tǒng)計(jì)的41家已經(jīng)公布年報(bào)的上市房企中，毛利率達(dá)到或超過(guò)30%的僅有8家，同比減少11家。毛利率同比上升的只有合生創(chuàng)展、深圳控股和金輝控股3家，其余38家均出現(xiàn)毛利率下滑。

上市房企增收不增利原因大致有3點(diǎn)：一是疫情因素導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工和銷(xiāo)售受阻，交付進(jìn)度和去化周期拉長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本和銷(xiāo)售費(fèi)用增加。二是地價(jià)成本上升。2020年入市的項(xiàng)目拿地時(shí)間集中在2017年左右的地價(jià)高峰期，地價(jià)成本嚴(yán)重?cái)D壓了項(xiàng)目利率空間。三是限價(jià)等調(diào)控政策影響。高地價(jià)項(xiàng)目入市又遇到銷(xiāo)售限價(jià)，從成本和收益兩端擠壓了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。

土地儲(chǔ)備增速放緩，拿地模式更多元

從列入統(tǒng)計(jì)的38家公布了土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)的上市房企看，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、萬(wàn)科A、新城控股土地儲(chǔ)備建筑面積（統(tǒng)計(jì)口徑略有差別）均超過(guò)1億平方米，分別達(dá)到27520萬(wàn)、25772萬(wàn)、23100萬(wàn)、15838萬(wàn)、14300萬(wàn)平方米。從土地儲(chǔ)備增速看，建發(fā)國(guó)際、綠城中國(guó)、中國(guó)奧園土地儲(chǔ)備面積同比增長(zhǎng)最快，分別為31.8%、31.1%和27%。

2020年上市房企受“三道紅線”影響，降負(fù)債壓力增大，拿地總體偏于謹(jǐn)慎。38家上市房企土地儲(chǔ)備平均增速同比下滑了7個(gè)百分點(diǎn)。特別是高負(fù)債房企明顯降低了拿地速度。中國(guó)恒大、富力地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展、合生創(chuàng)展、華潤(rùn)置地等房企土地儲(chǔ)備面積均有不同程度下降，38家列入統(tǒng)計(jì)的上市房企中，22家土地儲(chǔ)備增速不足10%。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備是一把“雙刃劍”。房地產(chǎn)進(jìn)入管理時(shí)代，土地紅利不再，過(guò)高的土地儲(chǔ)備或拿地區(qū)域選擇不當(dāng)，不僅增加會(huì)資金占用成本，也大大增加了項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)年報(bào)分析，多數(shù)房企在向長(zhǎng)三角、粵港澳等核心城市群集中。例如寶龍地產(chǎn)68.7%的土地儲(chǔ)備在長(zhǎng)三角區(qū)域；越秀地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備占到總土儲(chǔ)面積的55.1%，其在一二線城市的土儲(chǔ)占比高達(dá)92%；綠城土地儲(chǔ)備按貨值算，長(zhǎng)三角占比55%，環(huán)渤海22%，而一二線城市占比73%。

房企拿地方式更趨多元。城市更新、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地等方式逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。例如雅居樂(lè)，通過(guò)產(chǎn)城融合、收并購(gòu)、城市更新等方式獲得的新增土儲(chǔ)建筑面積占比達(dá)55%，通過(guò)產(chǎn)城融合和城市更新鎖定預(yù)計(jì)建筑面積超3400萬(wàn)平方米土地資源。龍光集團(tuán)通過(guò)城市更新獲取的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)總貨值超過(guò)7100億元，其中95%位于粵港澳大灣區(qū)核心城市，僅2020年就新增城市更新項(xiàng)目31個(gè)，貨值達(dá)3003億元。融創(chuàng)中國(guó)在公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)拍、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)合作三種拿地方式上均展現(xiàn)出自身優(yōu)勢(shì)，2020年三種方式獲取土地分別占比36%、30%和34%。旭輝控股2020年新增可售貨值中多元化拿地占比為51%，其中一二級(jí)聯(lián)動(dòng)（包括TOD項(xiàng)目等）占比15%，IP勾地占比23%，商業(yè)勾地占比32%，收并購(gòu)占比29%。

2021年，隨著供地“兩集中”政策的落地，以及22個(gè)重點(diǎn)城市供地計(jì)劃的推出，房企拿地將更趨于理性，拿地方式更趨向多元。高負(fù)債率房企將進(jìn)一步放緩拿地，而低負(fù)債房企則會(huì)迎來(lái)更多拿地機(jī)會(huì)，房企之間、城市之間的市場(chǎng)分化格局將更為明顯。出于對(duì)土地獲取和土地成本的考量，部分房企或?qū)⑦M(jìn)一步采用合作方式參與拿地，以降低資金壓力。

“三道紅線”壓頂，高負(fù)債房企忙“降檔”

2020年以“三道紅線”為主要內(nèi)容的融資監(jiān)管政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)具有劃時(shí)代意義，加強(qiáng)杠桿率管控、降杠桿降負(fù)債成為房企的自覺(jué)行為。

從40家披露完整數(shù)據(jù)的上市房企中可以發(fā)現(xiàn)，18家房企達(dá)到綠檔、18家為黃檔、2家為橙檔、2家為紅檔。龍光、寶龍、融信等9家房企未達(dá)標(biāo)指標(biāo)數(shù)由1項(xiàng)降為0項(xiàng)；建發(fā)國(guó)際、佳兆業(yè)等2家房企由2項(xiàng)降為0項(xiàng)；金輝控股由3項(xiàng)降為0項(xiàng)，成功進(jìn)入綠檔；綠城未達(dá)標(biāo)指標(biāo)數(shù)由2項(xiàng)將為1項(xiàng)；融創(chuàng)中國(guó)未達(dá)標(biāo)指標(biāo)數(shù)由3項(xiàng)降至1項(xiàng)，進(jìn)入黃檔。

降負(fù)債方面，祥生控股、建發(fā)國(guó)際、金輝控股凈負(fù)債率下降最為明顯，分別同比下降225個(gè)百分點(diǎn)、102個(gè)百分點(diǎn)和92個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率方面，金輝控股、建發(fā)國(guó)際、龍光集團(tuán)分別下降7.9個(gè)百分點(diǎn)、7.1個(gè)百分點(diǎn)和6.3個(gè)百分點(diǎn)。

降杠桿方式上，除了放緩拿地之外，大體采取三種途徑：一是增加少數(shù)股東權(quán)益，二是發(fā)行計(jì)入權(quán)益的永續(xù)債，三是加快銷(xiāo)售回款。例如，2020年金輝控股少數(shù)股東權(quán)益從2019年末的45.5億元大幅提升至2020年末的145.5億元，現(xiàn)金總額增長(zhǎng)至265.9億元，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)迅速優(yōu)化，由紅檔一步降入綠檔。建發(fā)國(guó)際通過(guò)發(fā)行95億元永續(xù)債，帶動(dòng)權(quán)益總額提升，加之銷(xiāo)售金額大幅增長(zhǎng)，扣除預(yù)收款負(fù)債率和凈負(fù)債率大幅下降，由橙檔降至綠檔。佳兆業(yè)通過(guò)降低土儲(chǔ)權(quán)益比例等方式，大幅增加現(xiàn)金總額，實(shí)現(xiàn)扣除預(yù)收款負(fù)債率和凈負(fù)債率雙雙達(dá)標(biāo)。

上市房企積極降低負(fù)債率的同時(shí)，也在加強(qiáng)對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的管控。40家列入統(tǒng)計(jì)的上市房企短期債務(wù)占比均值同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。平均現(xiàn)金短債比上升至1.89倍，債務(wù)結(jié)構(gòu)和流動(dòng)性狀況有所優(yōu)化。其中綠城中國(guó)、銀城國(guó)際控股、新城控股短期債務(wù)占比降幅較大，分別同比下降20.5個(gè)百分點(diǎn)、19.5個(gè)百分點(diǎn)、15.2個(gè)百分點(diǎn)。祥生控股集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、合生創(chuàng)展集團(tuán)現(xiàn)金總額增長(zhǎng)較快，分別同比增長(zhǎng)249.1%、142.1%、110.3%。建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)金茂、銀城國(guó)際控股的現(xiàn)金短債比提升較大，同比分別提升3.0倍、1.4倍、1.1倍。

適應(yīng)新生態(tài)，卡位“新賽道”

地球生態(tài)變化影響著生物的繁衍生息，物競(jìng)天擇適者生存是不二法則，恐龍的滅絕和熊貓的存活就是鮮明對(duì)照。對(duì)于一個(gè)行業(yè)生態(tài)來(lái)說(shuō)也有著同樣的道理。

經(jīng)歷了5年的嚴(yán)厲調(diào)控，再加上房地產(chǎn)存量市場(chǎng)趨于飽和，房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)正在發(fā)生根本改變，以往“拿地—開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售”的傳統(tǒng)路徑越走越窄，反應(yīng)敏銳的龍頭房企早已在尋求更為廣闊的賽道，或向行業(yè)上下游縱深延展，或干脆轉(zhuǎn)型其他領(lǐng)域。

年報(bào)顯示，萬(wàn)科已從開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，從單一住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向全品類(lèi)、全周期視角，聚焦提升綜合住區(qū)的開(kāi)發(fā)和服務(wù)能力。在城市更新、TOD等領(lǐng)域也逐步建立起領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。物業(yè)服務(wù)方面，2020年，萬(wàn)科旗下萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入182.04億元，同比增長(zhǎng)27.36%；租賃住宅方面，截至2020年底萬(wàn)科開(kāi)業(yè)規(guī)模達(dá)14.24萬(wàn)間，實(shí)全年現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25.4億元，同比增長(zhǎng)72.33%。

恒大集團(tuán)圍繞地產(chǎn)主業(yè)，構(gòu)建恒大地產(chǎn)、恒大物業(yè)、恒大汽車(chē)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、房車(chē)寶、恒大童世界、恒大大健康（養(yǎng)生谷）、恒大冰泉（礦泉水、糧油、乳業(yè)、生鮮）等八大產(chǎn)業(yè)，形成恒大“同心多圓”多元化產(chǎn)業(yè)布局。截至目前恒大汽車(chē)已經(jīng)同步研發(fā)14款，發(fā)布了9款，全球布局了十大生產(chǎn)基地，天津、上海、廣州基地已啟動(dòng)試生產(chǎn)調(diào)試，已累計(jì)投入474億元。

碧桂園圍繞高科技地產(chǎn)生態(tài)鏈加快布局，通過(guò)博智林機(jī)器人進(jìn)行智慧施工，打造智能建造體系，借助筑智衛(wèi)浴和現(xiàn)代家居進(jìn)行裝修及室內(nèi)家居布置，形成完善的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。截至2020年年底，博智林已遞交專(zhuān)利申請(qǐng)近3000項(xiàng)，已獲授權(quán)近1000項(xiàng)。在研建筑機(jī)器人46款，其中已有18款實(shí)現(xiàn)批量商業(yè)化。

龍湖地產(chǎn)除了布局地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房和智慧服務(wù)四大航道外，今年年初又宣布將新增房屋租售、房屋裝修兩大航道，兩個(gè)業(yè)務(wù)航道擁有一個(gè)共同的新品牌——“塘鵝”，塘鵝入水，或?qū)噭?dòng)中介和家裝市場(chǎng)。

在新的行業(yè)生態(tài)之下，房企尋求多元化轉(zhuǎn)型毋庸置疑，但也絕非易事，特別是跨行業(yè)轉(zhuǎn)型更是如此。因此最理想方式還是圍繞房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈延展、深耕，圍繞房地產(chǎn)存量做文章。例如物業(yè)服務(wù)，2020年多家龍頭房企拆分物業(yè)板塊上市，為企業(yè)帶來(lái)可觀的收益。