| 科技企業(yè)租賃需求活躍，零售市場新興業(yè)態(tài)持續(xù)擴張 仲量聯(lián)行2019年第一季度武漢房地產(chǎn)市場回顧 武漢，2019年4月15日——2019年第一季度優(yōu)質(zhì)辦公樓市場僅錄得一棟乙級辦公樓項目入市，新增供應(yīng)量連續(xù)兩個季度保持低位；全市空置率環(huán)比下降1.8個百分點至34.0%，全市凈有效租金環(huán)比微幅下降0.2%至86元/平方米/月。仲量聯(lián)行湖北分公司董事總經(jīng)理曾紀欣表示：“本季度科技企業(yè)租賃需求活躍，聯(lián)合辦公仍有擴張案例。” 高端住宅市場調(diào)控政策持續(xù)，房價漲幅受限，淡季成交量環(huán)比下滑。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場本季度無新項目入市，空置率小幅下降，全市首層非主力店租金環(huán)比微升0.3%。非保稅倉儲物流地產(chǎn)市場本季度無新增供應(yīng)，總體量維持157.6萬平方米；由于一季度為傳統(tǒng)淡季，導致空置率環(huán)比上升5.2個百分點至9.8%，租金同質(zhì)比指數(shù)環(huán)比上浮0.1%。 優(yōu)質(zhì)辦公樓 僅一棟乙級辦公樓入市，空置率持續(xù)下降 一季度僅錄得一棟乙級辦公樓項目入市，即位于漢口沿江商務(wù)區(qū)的都市產(chǎn)業(yè)大廈，體量為3.1萬平方米。截至2019年第一季度，武漢市優(yōu)質(zhì)辦公樓總體量達到527.4萬平方米，環(huán)比增長0.2%，同比上升12.8%。其中甲級總體量為215.1萬平方米，乙級總體量為312.3萬平方米。 由于新增供應(yīng)偏低，加上需求穩(wěn)步釋放，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場空置率環(huán)比下降1.8個百分點至34.0%。其中甲級辦公樓空置率環(huán)比下降1.6個百分點至34.5%；乙級辦公樓空置率環(huán)比下降1.9個百分點至33.7%。 科技企業(yè)持續(xù)活躍，聯(lián)合辦公仍有擴張案例 第一季度武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場凈吸納量達9.8萬平方米，其中甲級辦公樓凈吸納量為4.4萬平方米，乙級辦公樓凈吸納量為5.4萬平方米。 除金融、地產(chǎn)類等傳統(tǒng)租戶以外，一季度科技企業(yè)需求持續(xù)活躍，且不再局限于光谷地區(qū)，仲量聯(lián)行觀察到，知名科技公司的租賃需求延伸至漢口沿江商務(wù)區(qū)。另外，聯(lián)合辦公也有大面積的租賃。隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，預(yù)計金融、地產(chǎn)、專業(yè)服務(wù)及科技類企業(yè)未來仍是辦公樓租賃市場的主力軍。 甲級辦公樓租金保持平穩(wěn)，未來仍將承壓 盡管新增供應(yīng)連續(xù)兩個季度保持低位，但是全市凈有效租金并未上漲，仍保持平穩(wěn)。甲級辦公樓凈有效租金為106元/平方米/月，同質(zhì)比環(huán)比持平。乙級辦公樓凈有效租金為72元/平方米/月，同質(zhì)比環(huán)比微降0.4%。 由于最近幾年武漢辦公樓的新增供應(yīng)量較大，且2019年的新增供應(yīng)主要集中在下半年，即使短期新增供應(yīng)偏低，租金預(yù)期也依舊謹慎。仲量聯(lián)行預(yù)計，在供應(yīng)高峰之下，武漢辦公樓市場競爭將更加激烈，租金仍將承壓。 高端住宅 調(diào)控政策不變，淡季特征凸顯 一季度武漢調(diào)控政策維持，并未進一步收緊。剛需繼續(xù)主導市場，投機性需求持續(xù)受到抑制。由于一季度推出的高端住宅樓盤主要集中在三月，部分樓盤甚至在三月底才推出，使得武漢呈現(xiàn)出明顯的淡季特征。 供需雙降，一手房價格小幅上揚 由于春節(jié)效應(yīng)，一季度前兩個月供應(yīng)偏低，開發(fā)商集中在三月份推出樓盤。一季度高端住宅錄得新增供應(yīng)3,384套，環(huán)比減少3,453套。從細分片區(qū)來看，新增供應(yīng)主要集中在洪山區(qū)和漢陽區(qū)，武昌和漢口本季度則供應(yīng)偏低。本季度需求釋放緩慢，購房者在淡季并不活躍，當季成交1,901套，環(huán)比下降3,995套。 價格方面，經(jīng)過嚴格的調(diào)控政策之后，一手房價格漲幅明顯收窄。本季度一手房可比項目的價格環(huán)比小幅上漲0.2%至19,910元/平方米。受到整體市場降溫的影響，二手房的價格持續(xù)回落，本季度二手房價格環(huán)比下降0.4%至19,317元/平方米。 市場活躍度有望提升，價格將繼續(xù)趨穩(wěn) 隨著淡季向旺季轉(zhuǎn)換，一季度末的推盤將在未來逐漸去化，成交量有望回升。伴隨戶籍政策的開放以及政策對剛需的傾斜，仲量聯(lián)行預(yù)計，剛需將持續(xù)釋放。價格更高的一線臨江豪宅則更傾向于滿足改善型需求。 由于調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，“炒房”將持續(xù)受到抑制，這利于一手房價格趨穩(wěn)。受到一手房限價以及剛需優(yōu)先選房比例提升的影響，購房者對二手房的需求或?qū)⒊掷m(xù)降溫，二手房價格預(yù)期依舊謹慎。 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè) 本季度無新項目入市，全市零售物業(yè)空置率小幅下降 受春節(jié)假期影響，本季度武漢市優(yōu)質(zhì)零售市場沒有新增項目入市，全市總體量維持在671.2萬平方米，同比增長2.6%。在無新項目入市的背景下，武漢零售物業(yè)市場的供需關(guān)系較為穩(wěn)定，空置率環(huán)比下降0.2個百分點至7.9%，凈吸納量較上一季度上升，本季度凈吸納為10,938平方米。 相較于2018年僅10.9萬平方米的新增供應(yīng)，2019年武漢的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場供應(yīng)加快，預(yù)計將迎來39.2萬平方米的新增項目，其中包括位于漢口的壹方北館、武漢環(huán)球貿(mào)易中心南北區(qū)、新世界K11，以及位于武昌的帝斯曼國際中心等。仲量聯(lián)行預(yù)計，未來三年的新增供應(yīng)將保持在高位，且呈逐年上升趨勢，空置率也將隨之上揚。 餐飲、生活配套和時尚業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍，新興業(yè)態(tài)持續(xù)擴張 本季度傳統(tǒng)餐飲租戶仍保持活躍。其中，奈雪的茶在武廣商圈新開主題旗艦禮物店，探索創(chuàng)新茶飲零售經(jīng)營模式，為武漢消費者帶來新鮮的娛樂互動體驗與豐富的周邊產(chǎn)品；鹿角巷在中商廣場臨街開出武漢第三家店，加劇中南中北路商圈的“網(wǎng)紅”奶茶競爭；跨界甜點店La Moda落子武漢天地，融合下午茶、雞尾酒、花藝與香氛等多重元素，新興業(yè)態(tài)尚待市場檢驗。 另外，生活配套和時尚等業(yè)態(tài)的租賃需求強勁。生活配套方面，曾合作過梅賽德斯奔馳、VERA WANG 、COCO CHANNEL等國際著名品牌的花卉香氛店In Rofer亮相漢街萬達廣場。時尚品牌方面，經(jīng)典國際珠寶手表品牌蕭邦（Chopard)落子武廣商圈；另有銀泰旗下高端品牌買手店西有全球好店入駐珞珈創(chuàng)意體驗城，傳統(tǒng)百貨持續(xù)探索新零售，為愛好時尚奢侈品牌的消費群體帶來更便利的線下購物渠道。 租金穩(wěn)中微升，未來新增供應(yīng)將對存量項目造成租金壓力 由于供應(yīng)放緩和需求釋放，一季度全市首層非主力店租金環(huán)比微升0.3%至417元/平方米/月，資本值隨租金趨勢環(huán)比微增0.3個百分點。為保證入駐率及開業(yè)率達到期望，待開業(yè)項目的開發(fā)商需更多時間準備，以達成更為理想的入市表現(xiàn)。隨著壹方北館等優(yōu)質(zhì)零售項目在下一季度起集中入市，屆時將對周邊存量項目的租金造成壓力。 非保稅倉儲物流地產(chǎn) 本季度未錄得新增供應(yīng)，總體量維持157.6萬平方米 一季度物流地產(chǎn)市場沒有新增項目入市，今年的新增供應(yīng)將在之后的三個季度逐漸釋放。仲量聯(lián)行預(yù)計，2019年全年新增供應(yīng)將達到28.3萬平方米，而未來三年的新增供應(yīng)將逐漸增多，年均新增供應(yīng)有望達到35.2萬平方米。 一季度為傳統(tǒng)淡季，空置率上升 雙十一、雙十二這類電商節(jié)日過后，物流地產(chǎn)市場也進入淡季。一方面去年年底的短租客戶陸續(xù)退租，另一方面部分長租客戶合同到期之后并未續(xù)租，導致一季度空置率環(huán)比上行5.2個百分點至9.8%。東西湖、漢南、江夏、蔡甸等市場的空置率均有上升，市場需求整體疲弱。但是隨著二季度“6.18”購物節(jié)的準備期臨近，預(yù)計后續(xù)市場需求將逐漸回暖。 租金和資本值小幅上行 盡管本季度空置率上升，但是租金和資本值并未受到影響，市場仍對后續(xù)的回暖持樂觀態(tài)度。本季度租金同質(zhì)比指數(shù)環(huán)比上升0.1%，資本值同質(zhì)比指數(shù)環(huán)比上行1.3%，預(yù)計全年租金和資本值將繼續(xù)呈現(xiàn)同步上升趨勢。 武漢市非保稅倉儲物流地產(chǎn)市場未來三年內(nèi)仍將面臨較大的新增供應(yīng)，預(yù)計空置率也將迎來一定程度的增幅。在此期間，武漢作為全國重要的交通樞紐，憑借其四通八達的交通優(yōu)勢以及不斷提升的綜合交通體系，物流地產(chǎn)市場的需求也有望上漲。 - 完 - 關(guān)于仲量聯(lián)行 ?仲量聯(lián)行（紐交所交易代碼：JLL）是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理公司。我們始終致力于房地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)創(chuàng)新；不斷創(chuàng)造機遇，打造理想空間，實現(xiàn)價值回報以成就商業(yè)及個人愿景。從而，為我們的客戶、員工和社會創(chuàng)建一個更美好的明天。仲量聯(lián)行是《財富》500強企業(yè)，截至2018年12月31日，仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球80多個國家，員工總數(shù)超過900,000人。2018財政年度收入達163億美元。JLL是仲量聯(lián)行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽www.jll.com |
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