金融、科技新媒體行業(yè)辦公樓租賃需求強(qiáng)勁；首店經(jīng)濟(jì)促零售物業(yè)
市場(chǎng)發(fā)展
仲量聯(lián)行武漢房地產(chǎn)市場(chǎng) 2019 年回顧及 2020 年展望
      武漢，2020 年 1 月 15 日——武漢辦公樓市場(chǎng) 2019 年全年共新增一個(gè)甲級(jí)和九
個(gè)乙級(jí)項(xiàng)目，仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示：“甲級(jí)辦公樓
新增供應(yīng)同比放緩，疊加金融和科技新媒體行業(yè)的強(qiáng)勁需求，武漢甲級(jí)辦公樓空
置率同比回落。” 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)全年共迎來(lái)六個(gè)新增項(xiàng)目，餐飲、時(shí)尚和
生活配套業(yè)態(tài)構(gòu)成需求主力，多個(gè)城市首店落子江城。

優(yōu)質(zhì)辦公樓
      2019 年，全市錄得十個(gè)優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目入市。新增甲級(jí)項(xiàng)目進(jìn)駐建設(shè)大道，新
增乙級(jí)項(xiàng)目分布武漢三鎮(zhèn)。唯一的甲級(jí)項(xiàng)目——卓爾國(guó)際中心，于建設(shè)大道商務(wù)
區(qū)落成，進(jìn)一步強(qiáng)化了該區(qū)域的商務(wù)氛圍。新增乙級(jí)項(xiàng)目分布武漢三鎮(zhèn)，包括光
谷金融中心、萬(wàn)達(dá)尊、武漢光明中心、同馨商務(wù)大廈等。
      全年新增的甲級(jí)和乙級(jí)項(xiàng)目共計(jì) 49.2 萬(wàn)平方米，同比降低 44.1%。其中，新增甲
級(jí)項(xiàng)目同比大幅下降 94.5%，新增乙級(jí)項(xiàng)目同比上升 57.8%，導(dǎo)致甲級(jí)和乙級(jí)辦公
樓市場(chǎng)的空置率明顯分化。其中，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率同比下行 5.6 個(gè)百分點(diǎn)
至 30.7%，創(chuàng)下近三年以來(lái)最低水平；而乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率同比上升 1.5 個(gè)
百分點(diǎn)至 38.6%。
      受到軍運(yùn)會(huì)期間項(xiàng)目停工以及建設(shè)工程聯(lián)合驗(yàn)收實(shí)施的影響，使得預(yù)計(jì)在 2019
年末入市的項(xiàng)目延期。再疊加原計(jì)劃在 2020 年入市的項(xiàng)目，致使辦公樓市場(chǎng)在
2020 年將迎來(lái)新增供應(yīng)的歷史高峰——預(yù)計(jì)將有 78.2 萬(wàn)平方米的新增甲級(jí)供應(yīng)
和 94.6 萬(wàn)平方米的新增乙級(jí)供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)供大于求的特征。
      金融、科技新媒體行業(yè)需求強(qiáng)勁 。受經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，2019 年全市優(yōu)質(zhì)辦
公樓市場(chǎng)錄得凈吸納量 37.7 萬(wàn)平方米，同比下降 30.6%。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全
年乙級(jí)辦公樓凈吸納量為 22.7 萬(wàn)平方米，高于甲級(jí)辦公樓凈吸納量的 15.0 萬(wàn)平
方米，表明租戶更親睞于租金更低的乙級(jí)辦公樓。
      從行業(yè)細(xì)分來(lái)看，保險(xiǎn)業(yè)消費(fèi)端業(yè)務(wù)不斷深耕，隨之衍生出強(qiáng)勁的辦公空間擴(kuò)張
需求?？萍夹旅襟w行業(yè)受到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的推動(dòng)，租賃需求依然旺盛，除了集中
在光谷地區(qū)之外，中南中北路和漢口沿江等地區(qū)也出現(xiàn)了這類(lèi)公司的大面積租賃
成交。
      租金穩(wěn)中有降 。雖然 2019 年新增供應(yīng)放緩，但全市租金依然穩(wěn)中有降。一方
面，2019 年的新增供應(yīng)僅為階段性放緩，供應(yīng)高峰將在 2020 年重返市場(chǎng)，導(dǎo)致
業(yè)主的租金預(yù)期依然謹(jǐn)慎。另一方面，經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致租戶對(duì)租金更加敏感，
業(yè)主迫于去化壓力，更愿意提供靈活的租賃方案。
      優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：隨著 2020 年恒隆廣場(chǎng)、綠地中心等大體量標(biāo)桿項(xiàng)目的入
市，將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)租金仍將承
壓。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，需求難有明顯提升。結(jié)構(gòu)性看，武漢第三產(chǎn)業(yè)快
速發(fā)展，金融、房地產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)有望繼續(xù)發(fā)力，科技新媒體行業(yè)將在經(jīng)濟(jì)
轉(zhuǎn)型升級(jí)的過(guò)程中繼續(xù)展現(xiàn)出活躍的租賃需求，為武漢辦公樓市場(chǎng)增添活力。
      從細(xì)分市場(chǎng)而言，光谷區(qū)域甲級(jí)辦公樓稀缺、科技企業(yè)聚集且符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)
方向，預(yù)計(jì)租賃需求依然強(qiáng)勁，租金將持續(xù)堅(jiān)挺；而部分成熟商務(wù)區(qū)持續(xù)迎來(lái)新
增項(xiàng)目的入市，在存量客戶的爭(zhēng)奪中，租金將繼續(xù)承壓。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
      新增供應(yīng)重回高位。2019 年武漢全年共錄得六個(gè)新增項(xiàng)目入市，優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)
總體量達(dá) 715 萬(wàn)平方米。武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)在 2018 年新增供應(yīng)腳步暫緩后，
2019 年新增供應(yīng)重回高位，六個(gè)新項(xiàng)目帶來(lái)約 44 萬(wàn)平方米的凈新增體量。
      新增供應(yīng)主要集中在 2019 年下半年，其中第三季度于漢正街片區(qū)迎來(lái)復(fù)地打造
的云尚武漢國(guó)際時(shí)尚中心的提前入市。第四季度共三個(gè)新項(xiàng)目入市，其中武昌濱
江迎來(lái) 12 萬(wàn)平方米體量的綠地繽紛城；另有由南國(guó)置業(yè)開(kāi)發(fā)的南國(guó)中心一期及
城市奧特萊斯兩個(gè)項(xiàng)目分別進(jìn)入解放大道商圈及街道口商圈，其中南國(guó)中心項(xiàng)目
將于 2020 年迎來(lái)二期主體，城市奧特萊斯項(xiàng)目改造自原南國(guó)大家裝項(xiàng)目并臨近
預(yù)計(jì) 2020 年底開(kāi)通的地鐵 8 號(hào)線馬房山站，屆時(shí)項(xiàng)目通達(dá)性將進(jìn)一步提升。
      餐飲、時(shí)尚和生活配套業(yè)態(tài)構(gòu)成需求主力，兒童、娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)活躍。2019 年
武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的需求主要由餐飲、時(shí)尚及生活方式業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng)，而來(lái)自兒
童及娛樂(lè)業(yè)態(tài)的需求也較為活躍?？罩寐释认陆?0.8 個(gè)百分點(diǎn)至 7.2%，新入項(xiàng)
目良好的去化能力及部分老舊項(xiàng)目退出市場(chǎng)，2019 年市場(chǎng)凈吸納量較 2018 年顯
著增長(zhǎng)，約為 39 萬(wàn)平方米。
      餐飲方面，武漢首家% Arabica 在武漢天地圍擋，同時(shí)武漢天地迎來(lái)華中首家燒鳥(niǎo)
小次郎，Trussardi Restaurant 在永清商圈壹方南館圍擋，將開(kāi)出繼漢街首店后的
武漢第二家店。時(shí)尚方面，武漢迎來(lái)多家城市首店，其中 lululemon 于 12 月 6 日
在武漢國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)張，美國(guó)女裝品牌 bebe 進(jìn)入位于武昌街道口商圈的群光廣
場(chǎng)，VETEMENTS 于漢口永清商圈的壹方南館圍擋。生活配套方面，武昌中南、
中北路商圈的楚河漢街新開(kāi)業(yè)一家面積達(dá) 1,500 平方米的 The Green Party 旗艦
店，此外西西弗書(shū)店、超級(jí)猩猩等品牌均有新店開(kāi)張。兒童及娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)迎來(lái)
HABA Digital 兒童科創(chuàng)中心、LLJ 夾機(jī)占等城市首店。
      全市租金穩(wěn)中有升。全市首層非主力店平均租金穩(wěn)中有升，同比微漲 0.1%至 415
元每平方米每月，資本值與租金一致，同比略有增長(zhǎng)。隨著未來(lái)一批核心商圈高
品質(zhì)項(xiàng)目的進(jìn)入，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，全市首層非主力平均租金將重回上漲區(qū)間。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)展望：2020年解放大道、青年路、建設(shè)大道等核心商圈預(yù)計(jì)陸
續(xù)迎來(lái)漢口 K11 購(gòu)物中心、南國(guó)中心二期、武漢恒隆廣場(chǎng)、華發(fā)中城商都、龍湖
江宸天街等高品質(zhì)項(xiàng)目入市，這將為武漢三鎮(zhèn)居民帶來(lái)全新的購(gòu)物體驗(yàn)。新項(xiàng)目
的進(jìn)入預(yù)計(jì)使得核心商圈租金短期承壓，長(zhǎng)期看則將推動(dòng)市場(chǎng)提質(zhì)升級(jí)。
      從需求端看，2019年武漢市日用品類(lèi)、通訊器材類(lèi)、家用電器和音像器材類(lèi)限額
以上大類(lèi)商品零售額增長(zhǎng)較為突出，汽車(chē)類(lèi)、金銀珠寶類(lèi)商品零售額降幅收窄。
結(jié)合電子產(chǎn)品及電動(dòng)汽車(chē)等業(yè)態(tài)加速布局線下展示門(mén)店，預(yù)計(jì) 2020 年武漢優(yōu)質(zhì)
零售市場(chǎng)將迎來(lái)更多體驗(yàn)業(yè)態(tài)品牌進(jìn)入或擴(kuò)張。
注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場(chǎng)的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費(fèi)