2010年樓市究竟怎么走？

　　春節(jié)前，出席中國低碳地產(chǎn)高峰論壇的不少開發(fā)商人士坦言，中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金時期可能跨入一個轉(zhuǎn)型階段，低碳已經(jīng)是不少開發(fā)商謀求轉(zhuǎn)型、生存下去的選擇之一。CRIC聯(lián)席董事會主席兼總裁周忻則表示，低碳將在未來扮演中國房地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力之一。

　　當(dāng)一個行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)，適者生存，房地產(chǎn)業(yè)更是如此。就在春節(jié)后第一個工作日2月22日，高盛研究報(bào)告即稱,緊縮政策的預(yù)期將加大地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)地產(chǎn)股在未來幾個月內(nèi)預(yù)計(jì)最大降幅可能達(dá)32%。高盛對內(nèi)地樓市的風(fēng)險(xiǎn)作出了罕見的悲觀預(yù)計(jì)，甚至深圳控股等香港內(nèi)房股被“強(qiáng)力賣出”。

不過，近期的種種跡象表明，大部分開發(fā)商還在憑借去年熱銷快速回籠的資金、相對充裕的資金流支撐局面，甚至不少企業(yè)地照拿、房照捂。而另一面，買房的觀望氛圍正隨著政策的接連出臺進(jìn)一步加重。

　　判斷市場博弈的最終走向，最直接的因素是：開發(fā)商能撐多久？光大證券(601788,股吧)的資深分析師趙強(qiáng)的判斷是：半年沒問題，一年有影響。

　　粗略估算，市場開始調(diào)整至今，至少已經(jīng)兩個月，但調(diào)整顯然才剛剛開始，半年甚至一年的周期，似乎都過于樂觀。

 

　　地照拿、房照捂

　　全上海整整一周，商品房新增供應(yīng)量為零，即使在春節(jié)期間，這也是史上第一次。除了開發(fā)商“共同意志”使然外，似乎難以有其他因素可以造成這種狀況。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，2月15日—21日春節(jié)一周，上海商品房新增供應(yīng)量為零，成交量也少得可憐，僅59套，共計(jì)7574平方米，環(huán)比上周大幅下降93%。

　　根據(jù)上海富陽物業(yè)咨詢有限公司的研究，該周上海商品房成交均價為1.90萬元/平方米，環(huán)比下降8%；公寓成交均價為1.63萬元/平方米，環(huán)比下降3%。但由于成交的項(xiàng)目較為稀少，均價略有下降并不能代表整體情況。

　　這種供應(yīng)和成交急劇萎縮的情況從2010年初持續(xù)至今。漢宇地產(chǎn)市場部數(shù)據(jù)顯示，1月份上海全市商品住宅供應(yīng)量為72.33萬平米，環(huán)比減少52.7%；1月商品住宅成交量為67.10萬平米，環(huán)比下滑57.89%；成交均價為21088元/平米，環(huán)比微漲6.10%。

　　全國大部分市場亦如此。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)披露，春節(jié)期間，北京、上海、天津等28個城市的成交量跌幅環(huán)比前一周下跌近5成以上，即使春節(jié)前成交異?；鸨暮Ｄ先齺喅山涣恳箔h(huán)比下跌18.6%。東海證券分析師桂長元指出，1月，宏觀調(diào)控之下市場迅速降溫，一線城市成交量環(huán)比大幅下滑。

　　在不少分析人士看來，近期連續(xù)調(diào)控措施形成了商品房交易成本增加、市場預(yù)期發(fā)生改變、觀望氛圍漸濃的客觀因素外，開發(fā)商選擇不降價、捂盤不賣的主觀對策，也是造成成交急劇下滑的重要原因。

　　但很多開發(fā)商卻還在不停拿地，甚至有些以萬科(000002,股吧)上海為代表的公司在部分區(qū)域是2009年零土儲的情況下首次購地。

　　在春節(jié)這周，南京市江寧區(qū)推出5個地塊，雅居樂以10.05億元競得江寧新地王；綠地、上海金豐、花樣年等房企一天之內(nèi)在無錫市一地購入15幅地塊，耗資過百億。1月份，萬科(000002,股吧)購地超過40億元，超過其去年下半年的月均水平；中海地產(chǎn)1月份購地總額甚至高達(dá)101億元。

　　春節(jié)前后，意外成為上市房企拿地的高峰。中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測的12個城市土地?cái)?shù)據(jù)顯示，春節(jié)前一周共推出土地77幅、約421公頃，環(huán)比增加19%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除了上述公司外，還有萊茵置業(yè)(000558,股吧)、中航地產(chǎn)(000043,股吧)、香江控股(600162,股吧)、正和股份(600759,股吧)、佳兆業(yè)等眾多上市房企公告了增加土地儲備的事項(xiàng)，投入資金從數(shù)千萬元到數(shù)十億不等。

　　市場面臨調(diào)整，盡快出貨回籠資金，同時緊縮新增投資少拿地節(jié)省資金，應(yīng)該是房企的主要策略，而今年，眾多房企卻反其道行之，為何？

 

　　資金撐一年有點(diǎn)緊

　　如果把這次的樓市調(diào)整初期與上一次調(diào)整初期（2007年末2008年初）相比，可以明顯發(fā)現(xiàn)一些不同。

　　最明顯的是開發(fā)商反應(yīng)和應(yīng)對不同。上一次時，在短暫的僵持后，開發(fā)商選擇降價促銷，快速出貨回籠資金，尤其以萬科帶頭降價促銷為代表；這一次，大部分開發(fā)商堅(jiān)持不降價，既然不好賣就干脆不賣。上一次時，開發(fā)商緊守錢袋子，土地市場流標(biāo)頻頻；這一次，眾多房企依然大手筆拿地，還是以萬科為代表。

　　“不少企業(yè)從上一輪大起大落的樓市周期中積累了經(jīng)驗(yàn)。這是形成目前這種狀況的一個重要原因?！庇胁辉竿嘎渡矸莸拈_發(fā)商高層坦言，2007年時，企業(yè)房子賣了很多，同時也拼命買地，銷售回籠資金差不多也花掉了，當(dāng)市場突然降溫時，沒有儲備足夠資金過冬；2009年，房子賣得更火，土地看似很火爆，但主要集中在下半年較短的時間內(nèi)，總量并不大，不少房企也學(xué)會了量入為出，儲備了不少資金過冬。

　　趙強(qiáng)坦言，同樣是兩頭火，但如果細(xì)細(xì)比較企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就不難發(fā)現(xiàn)，大部分房企都留了一手，沒有把錢都花了。

　　中銀國際報(bào)告披露，去年國房景氣指數(shù)連續(xù)9個月回升，超過歷史中值和平均水平。但分類指數(shù)出現(xiàn)分化，其中資金來源分類指數(shù)續(xù)創(chuàng)新高，而房屋施工面積分類指數(shù)和房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)卻拐頭下跌。數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積和均價2009年同比增速分別達(dá)42.1%和23.5%，均創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積2009年分別同比增長16.1%和12.5%，顯著低于歷史平均水平。

　　“一升一降帶來的，是行業(yè)資金面空前寬裕?！敝秀y國際的分析師指出。

　　以上市房企深長城(000042,股吧)為例，該公司最新發(fā)布的業(yè)績快報(bào)顯示，其2009年全年凈利潤達(dá)到23525萬元，同比增長3364.65%，比2008年增長了33倍多。同時，去年深長城(000042,股吧)新購?fù)恋貏t非常有限，賬上資金充裕。

　　類似的2009年經(jīng)歷及由此形成的資金現(xiàn)狀，在房企中具有代表性。而這，正是目前面臨調(diào)整，不少房企選擇捂房甚至繼續(xù)拿地的最大底牌。

　　“目前的行情持續(xù)，最終能撐多久，要看不同房企各自的財(cái)務(wù)狀況和土地、在建項(xiàng)目的倉位狀況了。”趙強(qiáng)指出，平均而言，半年沒問題，若調(diào)整超過一年，會產(chǎn)生不同影響。

 

　　最危險(xiǎn)時刻未至

　　由于有了經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不少房企去年做到了不把錢都花掉，但目前調(diào)整剛至，資金充裕，土地市場競爭有所緩建，是乘機(jī)出手拿地？拿多少地？而仗著手頭有錢就想抄底土地，是否太過樂觀？這些，大部分企業(yè)并沒有經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

　　更有甚者，據(jù)招聘就業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的知情人士透露，最近不少房地產(chǎn)企業(yè)又掀起了新一波“招兵買馬”，進(jìn)行團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張。與上一輪調(diào)整中房企頻現(xiàn)降薪裁員的情況截然相反。

　　“房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全釋放。”安信證券分析師徐勝利在最新報(bào)告中指出。

　　報(bào)告分析，東部地區(qū)成交增幅下降趨勢明顯，中西部較為穩(wěn)定，預(yù)計(jì)東部成交量減速會持續(xù)一段時間。其次，價格依然堅(jiān)挺。去年12月份全國房價加速上漲，今年1月份部分城市銷售均價仍呈快速上漲勢頭，考慮到價格調(diào)整一般滯后于成交量調(diào)整，預(yù)計(jì)價格增幅的高點(diǎn)可能出現(xiàn)在今年二季度。

　　就像央行在一月之內(nèi)兩次提高存款準(zhǔn)備金率等政策的接踵而至，調(diào)控政策并未出盡，這幾乎也是大部分業(yè)內(nèi)人士贊同的。

　　高盛在中國農(nóng)歷新年的第一個工作日發(fā)布針對中國樓市的“悲觀”報(bào)告，似乎也是一種警示。高盛認(rèn)為，盡管政府緊縮政策的目的是放緩而不是逆轉(zhuǎn)中國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但這可能會影響短期內(nèi)開發(fā)商房地產(chǎn)銷售或者土地儲備價值實(shí)現(xiàn)的速度，因而對股價表現(xiàn)造成壓力。尤其深圳房地產(chǎn)市場較為活躍的投機(jī)活動，預(yù)計(jì)當(dāng)?shù)刈≌袌龆唐趦?nèi)受政策收緊影響會有較大波動。

　　著名投資人、前量子基金合伙人吉姆·羅杰斯日前表示，全球經(jīng)濟(jì)惡化狀況在“表象反彈”的短暫停歇后，將出現(xiàn)更為嚴(yán)重的“二次衰退”。二次衰退可能會出現(xiàn)在2010年晚些時候或2011年。

　　對中國樓市而言，歷史是否會重演？