1月21日下午，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群做客新華網(wǎng)，解讀國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的2009年全年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，并對(duì)2010年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行分析。

　　[主持人]我們剛才也提到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，我注意到您使用的一個(gè)詞語(yǔ)是“空前活躍”。之前在2009年確實(shí)普通百姓感受最深的就是房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)。但是最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源近日接受記者采訪時(shí)表示，雖然房?jī)r(jià)的高漲帶來(lái)了社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，但他表示，汽車、房地產(chǎn)作為我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)一點(diǎn)也不能動(dòng)搖。對(duì)此我們應(yīng)該如何理解？

[張立群]對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)我們要從兩個(gè)角度來(lái)看，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活改善來(lái)看，這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有它的積極方面。我們住房制度改革之后，從福利分房轉(zhuǎn)到市場(chǎng)化的住房保障（住房滿足）模式之后，我們?nèi)司》康乃綉?yīng)該說(shuō)是提高最快的。

　　我們?cè)?SPAN lang=EN-US>1999年的時(shí)候，城市居民人均住房面積可能就是18平米左右，但是到2007年，經(jīng)過(guò)這八、九年的發(fā)展，人均住房面積提高到28.1平米，所以人均住房面積在其中提高了10平米。

　　其實(shí)很多家庭都可以感受到，這七、八年來(lái)，應(yīng)該是大家住房改善最明顯的一個(gè)時(shí)期。這也說(shuō)明我們這個(gè)住房制度改革的方向是對(duì)的。如果你不走市場(chǎng)化的道路，還是靠著單位自己建房的話，那大家沒(méi)有多少建房積極性。而且很多單位的各自情況是不一樣的，有的單位能力強(qiáng)可能房子就多一些，能力差房子始終解決不了。

　　但是轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化之后，這個(gè)房?jī)r(jià)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，就帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)建房的熱情和積極性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建房就需要土地，對(duì)土地的需求不斷擴(kuò)大就導(dǎo)致土地的價(jià)格不斷上漲，這就帶動(dòng)了地方政府土地開(kāi)發(fā)的積極性。

　　土地的開(kāi)發(fā)包括房地產(chǎn)的建設(shè)，總的來(lái)說(shuō)是形成了越來(lái)越多的城市，形成了越來(lái)越多的城市住房，對(duì)人們整個(gè)向城市的轉(zhuǎn)移，在城市里面居住水平的提高從供給角度提供了最重要的支持。

　　但是從另一方面來(lái)說(shuō)人們想對(duì)房地產(chǎn)說(shuō)“愛(ài)你不容易”，因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)收入分配差距還是比較大的，在住房這個(gè)產(chǎn)品上表現(xiàn)得比較清晰，原來(lái)為了滿足吃穿用的需求，像家用電器的電視、電冰箱、洗衣機(jī)等等，大多數(shù)家庭只要做一些努力是能買(mǎi)得起的，那時(shí)候的收入分配差距在人們的生活中表現(xiàn)得不清晰。富人有電視看，我相對(duì)收入低的人也有電視看，大家并沒(méi)有感受到實(shí)際收入的差距。

　　但是住行改善以后就不一樣了，像住房的單位價(jià)格是非常高的，在住房水平改善方面，人們的收入分配差距表現(xiàn)得非常清楚，富人住著大別墅、豪華住宅，而收入少的人租房可能都很難，這就必然導(dǎo)致不滿情緒蔓延，大家都在抱怨我為什么沒(méi)有房子？你為什么就有這么多的房子？而有的房子又不去住。

　　在這種背景下，我覺(jué)得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然帶來(lái)收入分配差距拉大的格局，當(dāng)然，我們現(xiàn)在通過(guò)進(jìn)一步的改革，通過(guò)制度的完善，通過(guò)收入分配制度的改革，能逐步解決這個(gè)問(wèn)題，但是這個(gè)現(xiàn)實(shí)是存在的，但是這個(gè)現(xiàn)實(shí)該怎么看呢？

　　首先，從市場(chǎng)保障住房來(lái)看，肯定是由支付能力來(lái)決定的，讓你能夠支付得起這個(gè)房子的價(jià)格，那你就能買(mǎi)到這個(gè)房子，支付不起就拿不到房子，這就是市場(chǎng)的規(guī)則，如果你違背市場(chǎng)的規(guī)則，比如把價(jià)格拐下來(lái)讓所有的人都買(mǎi)得起這時(shí)候?qū)┙o的增長(zhǎng)沒(méi)有消除。如果房?jī)r(jià)很低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有積極性，沒(méi)有利潤(rùn)就不去建房，如果這時(shí)候有一千戶人都買(mǎi)得起房，但這時(shí)候只有一百個(gè)房子，那怎么買(mǎi)呢？那就需要票了，那這個(gè)購(gòu)房票本身就有價(jià)格了。過(guò)去的電視機(jī)票大家是當(dāng)成有價(jià)證券來(lái)使用的。那這種購(gòu)房券的價(jià)格再加上現(xiàn)在的房?jī)r(jià)總的購(gòu)房?jī)r(jià)格最后還會(huì)回到供求均衡的房?jī)r(jià)。

　　所以這個(gè)房?jī)r(jià)總體上是由市場(chǎng)供求決定的，是由所有的有支付能力的需求來(lái)決定的。所以在這個(gè)背景下，整個(gè)收入分配差距，在房?jī)r(jià)面前表現(xiàn)得非常清楚，正因?yàn)檫@個(gè)大家在抱怨這個(gè)事情。

　　但是抱怨這個(gè)事情我們也要看到另一方面，這一方面就是我們的住房供給還嚴(yán)重不足，如果大家都像看電視一樣家家都有了，而且這個(gè)房子住得差距也不大了沒(méi)有人抱怨這個(gè)事情。這要討論的就是如何增加住房供給，首先就是要發(fā)揮市場(chǎng)的作用，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候是帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更積極地建房子。另一方面，也會(huì)帶動(dòng)城市政府積極開(kāi)發(fā)土地。

　　如果在這里面增加供給我們也在討論，一是要更好地發(fā)揮市場(chǎng)的作用；二是要在整個(gè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的基礎(chǔ)上，積極穩(wěn)妥地加快城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。我們現(xiàn)在在討論說(shuō)18乙畝耕地必須要保護(hù)，但是大家也討論了，我建城市是要地的，會(huì)不會(huì)侵犯這些耕地影響到吃飯的基礎(chǔ)？

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市化是節(jié)約土地的，因?yàn)槌鞘谢侨丝趶拿娴姆植枷螯c(diǎn)的分布的一種改變。當(dāng)人口從面上向點(diǎn)上集中的時(shí)候，土地的利用效率是不斷提高的。如果我們看農(nóng)村的土地使用狀況，每家一個(gè)大院子，每家都是平房，至多蓋到兩到三層的小樓，所以它的占地面積相對(duì)是比較大的。城市是向空中發(fā)展，城市高樓，城市的土地上面居住的人比農(nóng)村土地上面居住的人要多得多，而且城市土地上各種基礎(chǔ)設(shè)施的綜合效率比農(nóng)村的這些基礎(chǔ)設(shè)施要高得多，他可以供更多的人使用這些設(shè)施，包括道路交通設(shè)施，各種電視、電話、通訊等等，所有這些設(shè)施在城市的使用效率都比農(nóng)村要高很多。

　　所以從一般的道理來(lái)講，城市化是能夠節(jié)約土地的，他把人們集中在更小的范圍高密度的來(lái)居住。我們現(xiàn)在這樣一個(gè)城市化過(guò)程中釋放土地的效果并不明顯，一個(gè)很大的問(wèn)題就是我們現(xiàn)在進(jìn)入城市的居民有很大的一部分估計(jì)有30%左右是沒(méi)有取得城市戶籍的人。這些人的預(yù)期非常不穩(wěn)定，因?yàn)槌鞘械母鞣N保障沒(méi)有覆蓋到他，他的孩子上學(xué)，自己看病、養(yǎng)老包括住房等等，都是不穩(wěn)定的。在這個(gè)背景下，他就選擇在城市工作，攢下錢(qián)來(lái)寄回農(nóng)村蓋房子。

　　據(jù)現(xiàn)在有的調(diào)查，最近這些年農(nóng)民在農(nóng)村建房的占地是城市建設(shè)用地的兩倍。這就說(shuō)明我們土地的食用油一個(gè)優(yōu)化的空間存在的。比如我們?cè)诩涌斐擎?zhèn)化的過(guò)程當(dāng)中，通過(guò)戶籍制度的改革，通過(guò)城市政府公共服務(wù)覆蓋范圍擴(kuò)大的變化，使得已經(jīng)進(jìn)入城市的這樣一些農(nóng)村人口能夠穩(wěn)定地變成城市居民。那它就不會(huì)通過(guò)在農(nóng)村建房為自己提供社會(huì)保障。

　　如果這樣的問(wèn)題解決之后，我們就會(huì)有很多的土地周轉(zhuǎn)出來(lái)，一方面作為補(bǔ)充耕地，另一方面也會(huì)支持城市建設(shè)。另外，我們從整個(gè)城市發(fā)展，從城市住房供給增加來(lái)看，一個(gè)很重要的方面是我們確實(shí)要考慮在收入分配差距比較大的時(shí)候，第一收入群體確實(shí)面臨住房難的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題就不能通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決了，市場(chǎng)在解決這個(gè)問(wèn)題上是無(wú)能為力的，這必須由政府來(lái)解決。通過(guò)政府花錢(qián)建廉租房，建保障性住房，而這些住房就不能按照市場(chǎng)的規(guī)則來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)。比如不能按照市場(chǎng)的規(guī)則買(mǎi)賣(mài)，只能由政府管理，按照你享受保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)嚴(yán)重控制，真正保障必須享受廉租房，或者保障性住房的人來(lái)居住這些房屋。

　　所以這兩個(gè)方面要很好地結(jié)合起來(lái)。把政府的作用和市場(chǎng)的作用結(jié)合起來(lái)，加快改善人們住房的條件。實(shí)際上這也是我們民生改善的一個(gè)非常重要的方面。

　　當(dāng)然，最近一、兩年我們房地產(chǎn)的發(fā)展，特別是2009年的房?jī)r(jià)也確實(shí)是有值得警惕的問(wèn)題的，這就是投機(jī)性的需求發(fā)展得太快。2009年的一個(gè)基本情況是，2008年蓄積的買(mǎi)房需求量很大，在2008年房?jī)r(jià)向下走的時(shí)候大家選擇了等待，而這些累計(jì)的需求在2009年集中釋放這個(gè)數(shù)量相當(dāng)可觀。

　　第二是2008年近一年的時(shí)間，新樓盤(pán)的開(kāi)工建設(shè)數(shù)量很少，這就使2009年變成了主要依靠存量房支持這么一個(gè)很大的需求的格局。當(dāng)?shù)氐拇媪糠炕旧腺u(mài)完以后就處于無(wú)房可賣(mài)的情況，這時(shí)候房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)就容易引起對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)活動(dòng)，特別是現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)投資的環(huán)境并不是很好，競(jìng)爭(zhēng)很激烈，像江浙一帶的民營(yíng)資金，山西的煤炭資源、能源資金等等，它在產(chǎn)業(yè)投資方面都遇到了很多的障礙，或者面臨很多風(fēng)險(xiǎn)。

　　所以在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候這些資金都轉(zhuǎn)進(jìn)來(lái)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些投機(jī)性的買(mǎi)房行動(dòng)不是為了滿足居住需要，這對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展是非常有害的。它可以把房地產(chǎn)價(jià)格推得非常高，不能使需要房屋的人買(mǎi)到房，另外也會(huì)使房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)一定的危險(xiǎn)。

　　所以現(xiàn)在對(duì)投機(jī)性的買(mǎi)房需求必須要堅(jiān)決控制。應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在政府在這些方面已經(jīng)出臺(tái)了不少的相關(guān)措施。從現(xiàn)在來(lái)看，這些投機(jī)性的買(mǎi)房需求大體上來(lái)平穩(wěn)了下來(lái)，但是應(yīng)該繼續(xù)大力關(guān)注這類需求的發(fā)展，這也對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展非常重要。如果這些投機(jī)性的需求能夠被有效地控制，而2009年的新房建設(shè)速度又在不斷的加快，那么2010年下半年之后，我想這個(gè)房?jī)r(jià)會(huì)是一個(gè)逐步走穩(wěn)的趨勢(shì)。因?yàn)樾枨笾饕蔷幼⌒缘男枨螅@個(gè)的走勢(shì)是比較平穩(wěn)的，大家買(mǎi)房子不像買(mǎi)一些產(chǎn)品一樣隨時(shí)可以多買(mǎi)、少買(mǎi)，都是根據(jù)一定的購(gòu)買(mǎi)能力的積累和需要的增加逐步釋放的，所以說(shuō)是比較平穩(wěn)的。而新房的供給又在不斷增加，所以在這樣的供求格局下，今年下半年房?jī)r(jià)我覺(jué)得總體會(huì)走穩(wěn)。