“新型城鎮(zhèn)化”現(xiàn)在是中國經(jīng)濟界最熱門的話題，也刺激著不少地方政府和房企的“造城夢”，筆者結(jié)合市場的發(fā)展和研究認為，“新型城鎮(zhèn)化”并不同于倡導(dǎo)“上山下鄉(xiāng)”，更進一步說，“新型城鎮(zhèn)化”還包括發(fā)揮中心城市輻射功能以及城市建成區(qū)升級換代的內(nèi)在要求。

“衛(wèi)星城”模式為主

2010年之后，全國龍頭房企為了分化經(jīng)營風(fēng)險，為了“不把雞蛋放在一個籃子里”，紛紛高調(diào)進入三四線城市，其時，國家推進中小城鎮(zhèn)建設(shè)的總體戰(zhàn)略，也成為不少房企勇于擴張的指導(dǎo)理論。不料，從2012年下半年開始，風(fēng)向突轉(zhuǎn)，伴隨著一二線核心城市房價的觸底反彈，三四線城市的“空城”、“鬼城”新聞卻不斷見諸報端，品牌房企開始戰(zhàn)略性大轉(zhuǎn)折，紛紛加強一二線城市的土地儲備，戰(zhàn)略重心明顯轉(zhuǎn)移，甚至開始從三四線城市“撤退”！緣何？

早期進入三四線發(fā)展的房企遭遇或能折射出一些問題。首先是缺少產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，市場容量有限，最早進入的一些品牌企業(yè)摘到了果子，但后續(xù)經(jīng)營的困難馬上就會凸顯，在資金杠桿不斷降低的融資背景下，很多房企無法忍受緩慢的去化速度，而求快不得，只能陷入困境?，F(xiàn)在暴露出來的很多“空城“鬼城”，其實當初企業(yè)拿地價格并不高，但相對于成本，項目價格的低迷和銷售的緩慢，讓很多企業(yè)明白了“土地價格再低也不能要”的道理。

其次是經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境的制約。現(xiàn)今行業(yè)集中度提升，不少龍頭企業(yè)為了追求資產(chǎn)規(guī)模和估值空間，加大了全國范圍的布局，但在不少三四線城市，他們的經(jīng)歷并不美好。如以萬科在河北香河投資開發(fā)的曲折經(jīng)歷為例，作為上市公司，萬科從過程到結(jié)果，都需要公開透明化，但在投資環(huán)境亟待優(yōu)化的小地方，一些“本不該發(fā)生的事情發(fā)生了”，導(dǎo)致投資項目淪為違規(guī)建筑的境地，對于全國性品牌房企來說，經(jīng)濟上損失只是一方面，對品牌的殺傷影響更為致命，這也是他們無法接受的。而從現(xiàn)實的投資環(huán)境看，在三四線城市，類似的“人治”、“決策隨意性、不透明”行為屢禁不止，也讓很多房企望而生畏，即便是看好市場發(fā)展，也會在初步接觸或調(diào)研之后敬而遠之。

    最后，人口集聚、城市群發(fā)展模式乃大勢所趨?！靶滦统擎?zhèn)化”并不等于“上山下鄉(xiāng)”，很多房企對此已有充分認識，但三四線城市的擴城與投資沖動更為強烈，加上不少房企都有一些“人脈和關(guān)系”，經(jīng)常成為地方上招商引資的重點，盛情難卻，加上一些優(yōu)惠的土地、稅費吸引，沒有經(jīng)過充分的投資風(fēng)險論證，就決定了項目上馬開工。而這幾年的事實證明，從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的情況看，雖然小城市的稅費、土地、人工成本比較低廉，但配套產(chǎn)業(yè)鏈缺乏，物流及投資環(huán)境的瓶頸，反而制約了企業(yè)的發(fā)展，因此，從人口普查結(jié)果看，一二線城市人口持續(xù)增長同時，不少三四線城市人口出現(xiàn)負增長。缺少了產(chǎn)業(yè)化及其人口的導(dǎo)入，現(xiàn)在出現(xiàn)一大堆的“空城”“鬼城”也就不難理解了，而這種教訓(xùn)不僅出現(xiàn)在鄂爾多斯、鄭東新區(qū)等二三線城市，甚至天津的京津新城，也似乎成了地產(chǎn)大佬朱孟依的滑鐵盧。

在湖北省內(nèi)，圍繞“1+8城市圈”相關(guān)規(guī)劃，不少地方政府積極行動，概念先行、規(guī)劃先行，功夫不可謂不足，但在產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入乏力的情況下，一座座新城新區(qū)拔地而起之時，便是引來爭議之日，如近期媒體披露的《湖北仙桃30多億建新區(qū)政府造城還能走多遠？》，已給類似的造城運動敲響了警鐘！值得一提的是，從城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與區(qū)位價值來看，仙桃在湖北省的投資吸引力屬中上，依然出現(xiàn)這樣的問題，讓人不得不對地方政府熱衷的“城鎮(zhèn)化”提高警惕，而對于急于擴張或做大做強的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也要正確把握城市發(fā)展規(guī)律，冷靜辨識外來誘惑與風(fēng)險，充分權(quán)衡利弊再做決定。

 

產(chǎn)城融合升級換代

 

根據(jù)聯(lián)合國人口署預(yù)測，2010-2020年我國新增城鎮(zhèn)人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時另有10個城市位于其周邊可輻射范圍內(nèi)，上述14個城市共計將新增約3990萬人，按人均35平方米計算，新增住房需求共計14.0億平方米，約占十年間全國新建住房總需求的9%，占全國新增人口帶來的首置需求的23%。

未來城市化提升過程中，一線城市及其周邊的聚集效應(yīng)將更為明顯，從房地產(chǎn)調(diào)控過程來看，由于資源集聚密度大，人口吸引能力強，北上廣的各項資源都面臨供不應(yīng)求狀況，單純在需求端限購限貸的調(diào)控措施，無法實現(xiàn)房價的穩(wěn)定有序。未來的思路，需要進一步控制人口增長，并將一部分人口導(dǎo)入到周邊衛(wèi)星城和中小城市，從上海周邊的蘇州、昆山，北京周邊的河北市場發(fā)展來看，都受益與此。近年來伴隨著武漢、重慶等區(qū)域中心城市的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴大，在其周邊也逐漸形成了武漢城市圈、成渝經(jīng)濟區(qū)、長株潭城市群等城市群，國家層面更是出臺了“中三角”規(guī)劃，力爭打造成為中國經(jīng)濟增長第四極。以目前江浙蘇南、京津周邊的城市發(fā)展來看，城鎮(zhèn)化發(fā)展快做得好，多是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強的地區(qū)，李克強總理也先后在江蘇、上海的長三角城市進行考察。

從最近一年來的土地市場來看，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺，大多數(shù)一線龍頭房企反而沒了前幾年的好胃口，擴張更加謹慎，更加注重一二線重點城市及其衛(wèi)星城鎮(zhèn)的布局，上海、北京、廣州等城市在今年第三季度出現(xiàn)了多宗總價或單價地王，爭創(chuàng)國家中心城市的武漢也是兵家必爭之地，7月份以來，武漢后湖、光谷等地的單價地王都被刷新，先后出現(xiàn)4697元/平方米和5228元/平方米的樓面地價。

從武漢本身來講，城鎮(zhèn)化也依然在進行和深化之中，最典型案例當屬光谷，經(jīng)過十多年的積累，方有“第四鎮(zhèn)”雛形，下一步，圍繞東湖高新管委會搬遷、地鐵建設(shè)推進后的新中心，整個大光谷的城鎮(zhèn)化仍將持續(xù)深入，現(xiàn)有的建成區(qū)也面臨著商業(yè)與配套的升級換代，可以斷言，未來的5～10年依然將是投資建設(shè)的重點區(qū)域！同樣，對于沌口、東西湖、盤龍城這些區(qū)域，其城鎮(zhèn)化的路比光谷還要更長一些！如近期武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)提出“千億造城”計劃，五年后將成為工業(yè)總產(chǎn)值超萬億，財政收入突破千億，人口達百萬的國際化產(chǎn)城一體新城，預(yù)計今年的投資就達300億元，踏破鐵鞋無覓處，機會并非都要“上山下鄉(xiāng)”去找尋，這一點，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策過程中不可不察。

相反，現(xiàn)在不少中小城市的“圈地運動”，甚至社會群體事件的發(fā)生，和一些地方政府和企業(yè)的慣性思路有關(guān)，他們還是按照以前的理解，不注重產(chǎn)業(yè)布局和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展，總想無中生有的造出一座城，殊不知，這種傳統(tǒng)的發(fā)展模式在經(jīng)濟和社會效益方面經(jīng)常得不償失。在未來的新型城鎮(zhèn)化過程中，發(fā)揮中心城市的資源優(yōu)勢，最大限度利用輻射拉動作用，形成融合度更為緊密的城市圈，或者對于原有城市的改造與升級，才是阻力最小也是最容易成功的方式。（作者系中國指數(shù)研究院（華中）市場研究總監(jiān)）