文| 張恒哲

 

自1998年住房體制改革開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，尤其是2001-2010年，被稱為房地產(chǎn)的“黃金十年”。

“黃金十年”的發(fā)展模式可以概括為：房企的盈利模式建立在持續(xù)快速升值的土地、長期寬松的信貸環(huán)境、低成本和高杠桿率的銀行資金上。同時(shí)，國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和流動(dòng)性過剩形成的長期利好，加上政策錯(cuò)配形成的階段性房價(jià)上漲，也使房企處于“房子不愁賣”的順境。

在“黃金十年”里，專業(yè)實(shí)力、品牌價(jià)值、產(chǎn)品增值能力等對(duì)于房企而言，只是細(xì)枝末節(jié)，乏人問津。大批外行如服裝業(yè)的雅戈?duì)柖唐趦?nèi)都能通過房地產(chǎn)賺得“盆滿缽滿”，就是最好的證明。

過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)的巨額財(cái)富通過這種發(fā)展模式迅速累積起來，并成為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”。但是，我們還能用這種模式延續(xù)十年輝煌嗎？

有潮起就有潮落。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自2010年4月份以來，一系列宏觀調(diào)控政策之后，市場仿佛回到了2008年的局面，土地市場低迷，投資增速回落，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將出現(xiàn)明顯下滑。行業(yè)或?qū)⒏鎰e“黃金十年”，迎來“白銀三十年”。

國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹也認(rèn)為，隨著政府主動(dòng)調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長速度，城市化進(jìn)程逐步放緩，未來十年中國房市發(fā)展速度一定會(huì)有所下降。

土地和資金成本將長期上漲。招拍掛是顯性高價(jià)，銀行基金化，基金和信托高利貸化，房地產(chǎn)的責(zé)權(quán)利格局將被顛覆，房企極有可能淪為為他人打工的角色。

隨著房地產(chǎn)的去投資化，供求關(guān)系將發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，進(jìn)入買方市場將是大概率事件。經(jīng)營房企的秘訣，也將從“地段為王”，轉(zhuǎn)向“品質(zhì)為王”、“服務(wù)為王”。

盡管行業(yè)陷入風(fēng)雨飄搖之中，但是我們堅(jiān)信，對(duì)于長期專注地培養(yǎng)核心競爭力的房企而言，房地產(chǎn)還有“黃金十年”！

我們看到，綠色、環(huán)保和節(jié)能，也不再是噱頭，而是對(duì)沖長期持有成本增加的現(xiàn)實(shí)有效手段。比如朗詩，他們不再注重稀缺地段和奢華裝修，而是轉(zhuǎn)而投身高科技領(lǐng)域，打造“恒溫、恒濕、恒氧”的綠色建筑。

　在城市化水平已經(jīng)達(dá)到一個(gè)相對(duì)高度后，城市化進(jìn)程也會(huì)隨之放緩，住宅開發(fā)無疑也會(huì)速度漸緩、機(jī)會(huì)減少。而城市居民整體收入水平的提高、消費(fèi)需求的升級(jí)，都為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了機(jī)會(huì)。以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為亮點(diǎn)的又一個(gè)“黃金十年”已經(jīng)拉開帷幕。

另外，旅游地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等等主題市場將大行其道，這要求開發(fā)商具備超前的眼光、過硬的專業(yè)素質(zhì)和強(qiáng)大的資源整合能力。

下一個(gè)十年，在我國城市化進(jìn)程方興未艾，住房需求持續(xù)旺盛的背景下，雖然會(huì)有一批實(shí)力不濟(jì)的公司將被迫倒下，但也會(huì)有一批優(yōu)秀的公司則將走向卓越。經(jīng)過一番汰弱留強(qiáng)之后，如果這些卓越的房企能夠回歸本分，遵從普適性的企業(yè)成長和發(fā)展規(guī)律，不斷改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)質(zhì)量，那么下一個(gè)十年對(duì)他們來說，依然將是“黃金十年”。