“新政”實施月余，地產(chǎn)界可謂有人歡喜有人憂。歡喜者，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展者也，憂愁者，住宅地產(chǎn)發(fā)展商也。憂者之憂，可能路人已皆知矣，“新政”降臨，銷量降到歷史低點，沒有了現(xiàn)金流，如果還能照樣抱酒大笑出門去，那么，實屬可賀啊。常言：“傾巢之下無完卵”，“新政”猛于虎，虎至而不作鳥獸散，自然該嘉其勇氣，賀其威猛了。否則，眉鎖春秋三軍散，一江春水向東流，那也是正常的了。畢竟“新政”勢如九級風(fēng)，橫掃江河浪滔天，此時收船卸鞍，放馬南山，俟東山而起，也算是明智之舉了。問題是，同是“新政”掃蕩，又同是地產(chǎn)業(yè)者，為何商業(yè)地產(chǎn)商不憂反喜呢？這還得從行業(yè)的特點說起。
    常言道：做住宅地產(chǎn)，如做“快餐早點”，賣完收檔。而做商業(yè)地產(chǎn)，則如“置地建城”，得守上三五十年。因此，業(yè)內(nèi)有說法：開發(fā)住宅是小學(xué)生水平，開發(fā)寫字樓是中學(xué)生水平，開發(fā)購物中心是大學(xué)生水平。玩商業(yè)地產(chǎn)者，不僅是對開發(fā)商開發(fā)實力的考驗，而且也是對開發(fā)商營運能力的考驗。這些年來，因為中國城市改造運動方興未艾，非城鎮(zhèn)人口大量涌入城市，因此“快餐”好做，銷售不難。你只要能占道經(jīng)營，擺上攤來，多少都會有人光顧購早，銀子落袋。所以，你能夠看到，中國大大小小的房地產(chǎn)公司往往多過米鋪，吆喝者不絕于耳，生意也好得讓你暈頭。但是，在這多如牛毛的房地產(chǎn)公司中，沒有多少家是敢涉足商業(yè)地產(chǎn)的。哪怕牛B如萬科這樣的老大，王石也在多次的行業(yè)高峰論壇上一再警告業(yè)界兄弟們：“涉足商業(yè)地產(chǎn)要慎之又慎啊”。你想想，連王石這樣一位以征服世界高峰為人生樂趣的地產(chǎn)登山大王都對商業(yè)地產(chǎn)心存恐懼，可見這行當(dāng)不是那么好玩的。這不是，在武漢業(yè)界，確實也有一些在住宅地產(chǎn)里玩得風(fēng)生水起的發(fā)展商，因涉足商業(yè)地產(chǎn)而被套牢，至今還生活在水深火熱之中者。最典型的莫如沿江一號MALL了，每天燒人民幣如燒冥錢，苦苦支撐了五六年，至今才算守到了云開霧散時。但是，即使如此，如今艷陽當(dāng)照，是否找得到遮光擋陽的工具，以應(yīng)付武漢這熱如火爐的同業(yè)競爭，我看還未必有人敢說聲準(zhǔn)信兒呢。這就是商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)特點。要玩商業(yè)地產(chǎn)，你就得準(zhǔn)備好十足的干糧和銀兩，準(zhǔn)備走一段漫長的苦道，否則你還是做個早點快餐，隨便找個地兒把它賣掉算了，等到掙夠了錢你再玩大的吧。也正是因為玩商業(yè)地產(chǎn)如走茶馬苦道，因此，至今這道上還人跡罕至，人影稀疏呢。你想想，一般的小學(xué)生，誰敢獨自跑到大學(xué)里廣而告之說：老子也是大學(xué)生，我也是學(xué)貫中西呢！沒點實力功夫，而隨便闖進一個陌生領(lǐng)域，那是遲早要被掃地出門的。

    有人可能會說，按你這么說，商業(yè)地產(chǎn)這么不好玩，“新政”之下，如何還有人樂得起來呢？我說，看官你可能有所不知了。正是因為在這條道上，行人太少，包裹不多，所收的路費也極其有限，所以，官府也就不太在意了。不是嗎？此次“新政”就幾乎沒傷及商業(yè)地產(chǎn)一根毫毛。不但沒傷及毫毛，而且還因為“新政”的驅(qū)趕力，原先不敢玩大學(xué)生游戲的“小學(xué)生”，現(xiàn)在也開始進入“速成班”，正在速成提升，好進入“預(yù)科班”或“神童少年班”，從而搖身一變?yōu)榇髮W(xué)生呢！這就有點像中國大學(xué)的擴招一樣，眾多的大學(xué)校長說：先別管學(xué)習(xí)成績?nèi)绾危灰悴徊铄X，銀兩足，你想上大學(xué)，那么我們就敞開門兒給你進來好了！中國眼下就是這樣的情形：因為商業(yè)地產(chǎn)難玩得轉(zhuǎn)，前來玩的人也不多，因此，各級政府對商業(yè)地產(chǎn)所下的招數(shù)也有限，而放出的商業(yè)地皮相對于住宅地塊，其價格往往也比較低。這一點也被原先玩住宅地產(chǎn)的發(fā)展商看到了，因此，好些個玩了多年住宅地產(chǎn)的大佬目前正在積極地往商業(yè)地產(chǎn)的道上趕來呢。這不，萬科、萬達、SOHO中國、中糧等地產(chǎn)界大腕如今正招兵買馬、干勁十足地向商業(yè)地產(chǎn)進軍著。這一下，商業(yè)地產(chǎn)的水潭里就熱鬧起來了，有人說：你看看，商業(yè)地產(chǎn)的春天到來了，這么多人把錢往這水里扔，怎么玩又不能讓水潭飄起水花來呢！不是有句話說道“春江水暖鴨先知”嗎？熱錢扔多了，水自然會暖起來的，水一暖起來，這不說明春天到來了嗎？不知道這個推理世界上有多少人會信？

    我想，信與不信就由世人自已去參悟吧。我繞了這么大的彎子，把眼下的市場作了個說明，現(xiàn)在也該言歸正傳了。

    在中國，房地產(chǎn)歷來在經(jīng)濟增長助力和民生工程之間搖擺。當(dāng)經(jīng)濟形勢不妙時，中國政府就給房地產(chǎn)松綁，使之向經(jīng)濟增長助力方面靠攏，各種政策便陸續(xù)出臺，一遍又一遍地刺激它。而當(dāng)經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，民怨紛起，中國政府又把房地產(chǎn)當(dāng)民生工程，一次又一次地念著緊箍咒，把它掐了又掐。正是因為這么多年來，中國的房地產(chǎn)政策像鐘擺一樣，擺來擺去，因此，每次調(diào)控政策出臺，都會遭遇尷尬，即越控越漲，越調(diào)越高。此次“新政”出臺，為什么會造成如此悠長的觀望，與歷次調(diào)控政策的反復(fù)性有關(guān)。但是，或許正是因為此前的調(diào)控政策無果而終，因此，此次調(diào)控中央政府調(diào)動了十多個部委對房地產(chǎn)進行“圍追堵截”，其嚴(yán)厲程度可謂空前矣。從目前的態(tài)勢上看，這次的“新政”很可能短時間內(nèi)不再擺回去，因為原先的經(jīng)濟增長助力政策松得太狠，便得鐘擺超限了，造出來的擺力也特別巨大，因此，超限的鐘擺如今很可能將長時間卡在了民生工程的這一邊上，你要想等到玉樹地震的余震震到北京，或金融風(fēng)暴刮亂中國，使鐘搖受震，自然脫落，從而再擺回原處，這種可能性實在太小了，而且人們還真不好說到底要等到什么時候這鐘擺才能再擺回去。既然等得無望，“新政”驅(qū)趕之下，自然有人想要逃生了，而逃往何處好呢，這當(dāng)然是很值得研究的。中國的房地產(chǎn)發(fā)展大概要經(jīng)歷三個階段：第一階段是住宅地產(chǎn)發(fā)展的繁榮期，第二階段是商業(yè)地產(chǎn)的繁榮期，第三個階段是房地產(chǎn)服務(wù)的繁榮期。目前，在住宅地產(chǎn)已經(jīng)繁榮到一定程度后，趁早進入第二階段，即商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段，其實也是大勢所趨的。因此，眾多住宅地產(chǎn)發(fā)展商在“新政”壓力下，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)，并不值得奇怪。

    如此眾多的開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn)，說明接下來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將會進入一個比較熱鬧的階段，市場競爭的格局也將會發(fā)生很大變化。從目前的武漢市場看，接下來的兩到三年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的競爭將會進入白熱化程度，這是勿容置疑的。目前，除了萬達在武漢圈地布局外，其他有實力的發(fā)展商也在大舉進攻武漢。而武漢本土的武商等有實力的企業(yè)，也在實施戰(zhàn)略布局，希望與各路大佬作實力上和地緣上的搏弈。一時之間，武漢的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出大小龍王爭海宮的局面?，F(xiàn)在的問題是，如此眾多的發(fā)展商在投資上增量、市場較前熱鬧是否就意味著商業(yè)地產(chǎn)的春天到來了呢？
    在我看來，事情未必如此簡單。商業(yè)地產(chǎn)能否繁榮，與整個城市的居民收入、人均消費水平有非常密切的關(guān)系。武漢商業(yè)地產(chǎn)雖然不乏熱錢投入，但如果社會的投資性需求、剛性需求遠不足以消化這些項目，則很可能會出現(xiàn)開發(fā)商的熱臉貼到市場的冷屁股上的情形。所以，我們還得進一步分析到底這個市場的熱度如何才能給市場下定論。

    從目前的市場結(jié)構(gòu)看，由于住宅地產(chǎn)市場對投資性需求的嚴(yán)控和驅(qū)趕，因此，將會有一部分住宅的投資性需求轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資需求上來。這是必定無疑的。但是，有幾個方面的情況我們不能忽視，一是武漢原先的住宅地產(chǎn)里投資性需求的比例并非較其他城市高出很多，加上因?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)陌生而怯步者，因此，轉(zhuǎn)風(fēng)投資到商業(yè)地產(chǎn)上來的投資性需求其比例也會有限；其次，商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)投資的價值體現(xiàn)不僅受區(qū)域、地段、街道等的繁榮程度這些外在因素的影響，而且還受很多軟性的、動態(tài)的因素所影響，特別是后期運營效果的影響，一旦后期運營不當(dāng)，其投資價值很可能降為零。它與住宅地產(chǎn)最大的不同就在于此。住宅你賣不掉可以出租或自己住，而商業(yè)地產(chǎn)如商鋪一旦后期經(jīng)營不妙，你就是想自己做生意都沒門兒！從目前武漢的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商來看，武漢整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍然處于一個比較低的層次上，對商業(yè)地產(chǎn)的綜合性開發(fā)，無論是理念還是市場手段都尚處初級或初中級階段，此前，我在一篇博文《武漢主題MALL的春天》里，曾對此作過分析，因此，武漢商業(yè)地產(chǎn)有相當(dāng)多的項目在運營的效果上其實有待檢驗。運營的效果一旦不好，也會影響到投資性需求的投入量，如果只有發(fā)展商投資而沒有終端的投資性需求的熱情，這就如只有一個巴掌，是無論如何也拍不響的。所以，商業(yè)地產(chǎn)是否迎來春天，還得看市場的需求踴躍程度。這個檢驗標(biāo)尺是無論如何也忽略不得的。再次，武漢雖是“九省通衢”之地，也有揾鋪經(jīng)商的傳統(tǒng)，“一鋪養(yǎng)三代”的觀眾確實較深入人心，整個城市的投資欲望較其他城市也熱烈。但從武漢市目前的整體收入來說，有能力消化未來兩三年內(nèi)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來的商業(yè)地產(chǎn)項目者，顯然其比例還并非理想，這就有一個開發(fā)和承受開發(fā)的落差問題，因此，在投資欲望和投資能力之間，目前整個城市所體現(xiàn)出來的情形還未必那么協(xié)調(diào)，這也是我們考慮問題和對市場進行評估不得不注意的一個因素。從目前的市場看，武漢市在售的純商業(yè)項目就有15個，而含商鋪出售的樓盤則多達70多個，本就已經(jīng)很大的市場供應(yīng)量，再加上“新政”之后的熱錢投入，武漢商業(yè)地產(chǎn)會不會出現(xiàn)“腸梗阻”而導(dǎo)致市場消化不良，這確實有待我們觀察，因此，武漢商業(yè)地產(chǎn)能否進入繁榮期，其實此時下結(jié)論還為時尚早。

    有人可能會問，如此泛泛而談，到底武漢最值得投資的區(qū)域在何方？我想，從武漢目前商業(yè)地產(chǎn)遍地開花的情況看，其實最有投資價值的區(qū)域并非是傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)，也并非是商業(yè)空白區(qū)。因為成熟的商業(yè)中心區(qū)的街鋪和商業(yè)空白區(qū)，是不會出現(xiàn)“黑馬”的，“黑馬”不是原始股，不需要歷盡漫長歲月的厚積薄發(fā)，它是一支強勁的績優(yōu)股，是一顆最具潛力的良種，只要給點陽光和水，就會用最短的時間，迅速生根、開花、結(jié)果。因此，街鋪中的“黑馬”，一般都隱藏在成熟商業(yè)中心的邊緣，隱藏在這些尚在發(fā)育中的次成熟商業(yè)區(qū)域，以及大型社區(qū)的組團商業(yè)中心里，它就像正處于十八九歲的豆蔻年華，擁有金子一般的成長季節(jié)，是最值得投資的商鋪績優(yōu)股。以這個標(biāo)準(zhǔn)去衡量，我們可以發(fā)現(xiàn)，除了原先的一些成熟商業(yè)中心的邊緣外，在漢口后湖、漢口火車站前、古田二路、十升路、四新、沌口、解放路、徐東路、白沙洲、魯巷、南湖、八大家等30個市級商業(yè)副中心(亦即區(qū)域商業(yè)中心)和這些中心區(qū)附近的組團社區(qū)中心，其實都蘊藏著無限商機。

    綜觀整個武漢商業(yè)地產(chǎn)市場，我們可以用政策有利好、市場有機遇、投資有增長、競爭更激烈、消化不容易等特點來概括，如果用一個詞來形容，那就是“乍暖還寒”。就是說，雖然春天的腳步已經(jīng)近了，但眼下寒風(fēng)尚存，麻痹不得，常言“春寒料峭”，即使有暖風(fēng)吹過，也得時刻預(yù)備著防寒的衣服，否則感冒了，要想輕松步入陽光明媚的春天，那就困難了。這就是我對武漢商業(yè)地產(chǎn)市場的點滴看法。