4月7日早晨，北京通州一家“鏈家”中介店工作員，正在將門口廣告招貼上一套房屋的報(bào)價(jià)由180萬元改為200萬元。

　　通州房?jī)r(jià)單價(jià)已破2萬元/平方米，甚至超過了北京四環(huán)內(nèi)部分樓盤的價(jià)格。在“通州也瘋狂”的時(shí)代，一直被用來衡量房?jī)r(jià)是否有泡沫的“租價(jià)比”指標(biāo)，則早已突破上限。

2009年，北京居住物業(yè)租價(jià)比為3.81%，住宅長(zhǎng)期投資者的租金回報(bào)收益非常不理想。同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)上漲，商業(yè)物業(yè)租金持續(xù)下降。

　　“去年是個(gè)特殊情況，但是如果今年又去推動(dòng)房地產(chǎn)大幅漲價(jià)，那么房地產(chǎn)就會(huì)岌岌可危。假定我們這么做，房產(chǎn)泡沫可能明年就破。”銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左曉蕾向本報(bào)記者表示。

 

　　失衡的租價(jià)比

　　國土資源部3月29日公布的《2009年全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》包含的一系列數(shù)據(jù)報(bào)告中，首次提到了“租價(jià)比”概念。

　　分析報(bào)告認(rèn)為，過去5年來我國熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過快，住宅長(zhǎng)期投資者的租金回報(bào)收益“非常不理想”，明顯偏離理性投資者的正常投資回報(bào)率。

　　中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松說，一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格（一年）/房?jī)r(jià)（不含裝修與稅費(fèi)）。如果這個(gè)比值低于4.5%，則說明該地區(qū)的房?jī)r(jià)存在泡沫，如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。

　　從2005年開始，國土部以全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，持續(xù)跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業(yè)租價(jià)比的變化趨勢(shì)。從2005年到2009年，北京居住物業(yè)租價(jià)比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5個(gè)典型城市居住物業(yè)租價(jià)比走勢(shì)大體相同，到2009年均低于4%。

　　自2007年以來，重點(diǎn)監(jiān)控城市的住宅物業(yè)租價(jià)比便逐漸逼近泡沫的臨界點(diǎn)，歷經(jīng)去年的瘋漲之后，重點(diǎn)監(jiān)控城市租價(jià)比已經(jīng)全面跌穿4.5%。

　　幾乎就在國土資源部上述分析報(bào)告發(fā)布的同時(shí)，一份“房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表”在網(wǎng)上迅速流傳。

　　這份“時(shí)間表”回顧了日本1985年-1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，認(rèn)為與中國2005年-2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)頗為相似。此外，中國與當(dāng)年的日本在貨幣面臨升值壓力、低消費(fèi)率、高儲(chǔ)蓄率、寬松貨幣政策、穩(wěn)健財(cái)政政策上也有雷同。因此“時(shí)間表”預(yù)測(cè)，2011年中國樓市也將像日本一樣面臨崩盤。

　　盡管“時(shí)間表”只是坊間對(duì)高房?jī)r(jià)的憤懣情緒的反映，但是房地產(chǎn)調(diào)控之難卻是個(gè)不容回避的事實(shí)。

 

　　難以抑制的房?jī)r(jià)

　　盡管官方一再強(qiáng)調(diào)要“抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)”，但是房?jī)r(jià)上漲的步伐并未停止。

　　4月6日，北京通州某樓盤銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，通州地區(qū)幾個(gè)主要項(xiàng)目?jī)r(jià)格都漲過了2萬元/平方米，而通州房?jī)r(jià)暴漲與北京CBD東擴(kuò)規(guī)劃不無關(guān)系。

　　“隨著經(jīng)濟(jì)、老百姓收入的增長(zhǎng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還是會(huì)漲?！弊髸岳僬f。

　　中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜的研究模型顯示，2009年，全國商品房銷售面積達(dá)9.37億平方米，同比大幅增長(zhǎng)42.1%；其中，正常增長(zhǎng)率約為11.5%，另有約18個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)率來自2008年抑制需求的釋放，信貸超額投放對(duì)增長(zhǎng)率的貢獻(xiàn)為6%，降息為4%，減稅為2%。

　　此外，信貸超額投放對(duì)房?jī)r(jià)“貢獻(xiàn)”也較為顯著，據(jù)黃瑜的測(cè)算，2009年的商品房銷售均價(jià)上漲23%，其中約10%來自于超額信貸投放。

　　基于這個(gè)模型，黃瑜預(yù)測(cè)2010年商品房銷售面積下降約4.4%-6.5%，約為8.76億-8.95億平方米；房?jī)r(jià)整體均價(jià)會(huì)上漲3.3%-6%。從城市來看，由于一線城市房?jī)r(jià)2009年上漲較快，預(yù)計(jì)會(huì)在2010年四季度出現(xiàn)一些調(diào)整；而二線城市可能會(huì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率在5%-10%左右。

　　黃瑜認(rèn)為，長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的漲幅趨同，否則將面臨較大的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)：2009年，全國住宅銷售均價(jià)為4474元/平方米，同比上漲25.1%，是1995年來的最高漲幅，比2007年高出近9個(gè)百分點(diǎn)。而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入等增速均低于10%，但居民儲(chǔ)蓄存款同比增長(zhǎng)21.5%，達(dá)到26萬億的歷史高位。

　　“去年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8.7%，但是貨幣供應(yīng)量漲了差不多30%。每產(chǎn)生1元錢的價(jià)值，外面就有4元錢等著，流動(dòng)性過剩?！弊髸岳俑嬖V記者，“去年應(yīng)對(duì)危機(jī)屬于非常態(tài)，但如果把它變成常態(tài)，今年繼續(xù)推動(dòng)貨幣發(fā)行、房地產(chǎn)漲價(jià)，那么明年我們的通貨膨脹就會(huì)惡化，房地產(chǎn)在明年就會(huì)岌岌可危?！?SPAN lang=EN-US>

　　“大國小國、富國窮國、東方國家西方國家都曾經(jīng)栽在房地產(chǎn)泡沫上。中國再有特色，也不能違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律。”左曉蕾認(rèn)為，這個(gè)規(guī)律有兩個(gè)要點(diǎn)：價(jià)格的上漲要與投入的增長(zhǎng)相匹配，同時(shí)，房地產(chǎn)要以居住為主。

　　左曉蕾提出，把房地產(chǎn)市場(chǎng)做成以居住為主的市場(chǎng)，要引導(dǎo)需求到保障性住房上來?！鞍颜褪袌?chǎng)結(jié)合起來。對(duì)于投資性市場(chǎng)，不要去管價(jià)格，甚至都不要去管它的土地拍賣，只要管好銀行的資金，嚴(yán)格控制信貸?！?SPAN lang=EN-US>