“海南業(yè)已成為中國旅行者（這就是一個顯著增長的細(xì)分市場）的重要熱帶度假目的地，在此基礎(chǔ)上我們預(yù)測海南在海外市場的知名度，特別是在泛亞市場、歐美市場作為熱帶假日選擇的重要性將會增加。這一增長的知名度將來自海南省的營銷活動，以及一系列重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。”希爾頓全球大中華區(qū)商務(wù)發(fā)展副總裁李威豪在2月22日告訴本報記者。

洲際酒店集團(tuán)（IHG.L）大中華區(qū)高級營運副總裁黃德利在2月3日，曾對三亞部分五星級酒店錄得萬元日均房價做出如下判斷，“酒店是根據(jù)市場的需求情況決定價格的。每年入冬，海南島都會迎來大批游客，各大酒店常常處于爆滿狀態(tài)。今年受國際旅游島建設(shè)利好消息的刺激，旅游潮更為旺盛，這一趨勢隨著春節(jié)黃金周假期臨近愈加明顯?！?SPAN lang=EN-US>

　　但事實上，春節(jié)期間，海南的星級酒店房價在旅行社的炒作下暴漲，遭遇高房價低入住的尷尬。這遠(yuǎn)離了黃德利的判斷。

　　目前，尚難以預(yù)測國際旅游島會讓海南的五星級酒店在今后的春節(jié)假期均在萬元高位運行，招商證券(600999,股吧)分析師蘇平指出，但可以肯定的是，最好的酒店會分一大杯羹。

　　全球酒店業(yè)權(quán)威數(shù)據(jù)與咨詢機構(gòu)STR Global的營銷經(jīng)理Konstanze Auernheimer告訴本報記者，目前其數(shù)據(jù)庫中共有30個位于海南的待發(fā)展酒店項目（包括所有國際酒店集團(tuán)正在建造、處于最終項目定案、規(guī)劃或初始規(guī)劃階段的項目），但不包括當(dāng)?shù)氐姆瞧放凭频晷马椖俊?SPAN lang=EN-US>

　　在這片高星級酒店狂熱中，亦包括多年前已被市場惡炒而敗壞了的分時共享（timeshare）式酒店業(yè)態(tài)?！秶鴦?wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》（下稱《若干意見》）中特別提到，要加強產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。

　　“政府的焦點將幫助海南建立作為頂尖旅游目的地的名勝，并推進(jìn)該島分時共享業(yè)態(tài)的發(fā)展?！比蚨燃贆?quán)益交換行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)RCI集團(tuán)亞洲總經(jīng)理李金山于1月16日接受本報記者專訪時如是斷言。

 

　　奢華定位？

　　“三亞希爾頓酒店在2009年的外國客人入住比率為18％，我們預(yù)計2010年在俄羅斯需求的帶動下該比率將會進(jìn)一步增加?！崩钔乐赋?，除了俄羅斯，日本市場的需求在海南島的知名度提升以及口碑效益的影響下，也讓人期待?！鞍R來西亞與新加坡在內(nèi)的泛亞地區(qū)，由于歷史聯(lián)系，也將在需求上扮演角色。海南省今年也會在俄、日、香港進(jìn)行重點市場推廣，并首次涉足印度市場?！?SPAN lang=EN-US>

　　這解釋了希爾頓全球在海南的四處布局。

　　李威豪還透露，希爾頓全球在海南的新項目，包括在清水灣、海棠灣和?？诘男戮频?，此外集團(tuán)也在考察龍沐灣、文昌等地發(fā)展高端酒店?！拔覀儗碛泻蒙碁?、好水質(zhì)、良好的總體發(fā)展計劃以及強勁的基建支持（例如到機場的連接）的地點抱以高度興趣。”

　　積極落子的還有洲際酒店集團(tuán)。在三亞布局了三家高星級酒店后，該集團(tuán)今年將迎來三亞洲際度假酒店的開業(yè)，同時還有三家高星級酒店在籌備中。“洲際酒店集團(tuán)在目前基礎(chǔ)上，與海棠灣、香水灣、石梅灣等在建的酒店業(yè)主進(jìn)行洽談，并且也和?？诩捌渌h市的在建酒店業(yè)主進(jìn)行合作，盡快擴大在海南的酒店管理范圍，在未來幾年內(nèi)，洲際酒店集團(tuán)在海南管理的洲際品牌酒店將達(dá)到8家以上，而且范圍將進(jìn)一步擴大?！秉S德利說。

　　此外，印度最大財團(tuán)塔塔集團(tuán)表示要投資逾5億元在陵水興建七星級海南泰姬皇宮酒店；喜達(dá)屋（HOT.N）在海南陸續(xù)引入瑞吉與豪華精選兩個奢華品牌……令高星級酒店在海南遍地開花的，是《若干意見》中強調(diào)要進(jìn)一步完善三亞亞龍灣等景區(qū)景點，以及高水平開發(fā)建設(shè)海棠灣、清水灣等精品景區(qū)。

　　市場似乎更青睞海南的高星級酒店。根據(jù)海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2009年全島旅游飯店客房入住率59.18％，但蘇平指出，高星級酒店的入住率遠(yuǎn)高于這一平均水平。有酒店業(yè)人士透露，在三亞等地座擁一線海景的五星級酒店，全年平均入住率可在九成以上。

　　郵輪業(yè)對海南的興趣也印證了奢華型旅行在海南的潛力。根據(jù)郵輪國際協(xié)會（CLIA）對郵輪旅行“潛在客戶”的定義，是年齡在25歲以上、年收入超過4萬美元（約合27萬元人民幣）的人士，而該協(xié)會更認(rèn)為常見的客戶類型，是年收入在9.3萬美元（約合65萬元人民幣）以上的中年人（超過46歲）。

　　“有越來越多的中國消費者開始嘗試并青睞游輪旅游這一獨特的旅游方式?！被始壹永毡扔屋営邢薰局袊鴧^(qū)董事總經(jīng)理劉淄楠透露，考慮到中國客戶的消費能力以及海南對奢華型旅行的偏好，相信會吸引更多的游輪品牌會進(jìn)入市場，其中包括該公司旗下的奢華品牌“精致游輪”和“精鉆游輪”。

　　然而李威豪認(rèn)為，海南能容納更多不同類型的酒店?！罢缙渌蛑臒釒Ф燃賱俚兀Ｄ夏軡M足不同細(xì)分客戶群與市場的需求。我們就希望能以價格不同的酒店，來照應(yīng)不同的客戶類型，無論他們是休閑客戶、商務(wù)還是MICE（會展、獎勵與會議）顧客。”他表示，希爾頓全球為此將Conrad、希爾頓逸林等不同類型酒店引入海南，超出了單純的奢華與高端市場定位。

　　而且他相信，在客戶變得多元化的同時，海南酒店業(yè)目前存在的明顯季節(jié)性問題，也將隨之得到緩沖乃至解決?！昂Ｄ献兊酶鼑H化，將令不同的客源市場填補海南的淡季，而海南對海內(nèi)外MICE的吸引力，也將在傳統(tǒng)上的淡季帶來大量客源；中國對黃金周制度的改革，更將令度假出行進(jìn)一步分散時段?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　地產(chǎn)因素

　　在地產(chǎn)與酒店密不可分的發(fā)展潮中，數(shù)年前就在海南遭熱炒的分時共享酒店，或者說產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)態(tài)，也再度升溫。

　　今典集團(tuán)發(fā)展的三亞灣打造的紅樹林度假酒店，就在2月6日開盤。在此之前，海航集團(tuán)旗下的三所度假酒店，則已加入RCI集團(tuán)的分時共享計劃。

　　黃德利對此稱，了解到海南在去年重新引入了分時共享的概念。“這種商業(yè)新概念結(jié)合了時空經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，對旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融資源進(jìn)行整合，能夠擴大資源邊際效用，從而實現(xiàn)資源共享。”

　　簡單而言，這種類型的酒店項目與地產(chǎn)發(fā)展高度結(jié)合，業(yè)主可與酒店或管理公司簽訂《委托租賃合同》，不用承擔(dān)酒店經(jīng)營的風(fēng)險而直接獲得經(jīng)營回報，擁有該酒店每年一定時間段的居住權(quán)，同時還享有酒店各項配套設(shè)施的優(yōu)惠、使用條件。

　　“休閑地產(chǎn)發(fā)展商對分時共享的興趣與日俱增。我們繼續(xù)發(fā)現(xiàn)發(fā)展商對加入我們網(wǎng)絡(luò)的興趣，而我們的新加入酒店業(yè)主相信分時共享能滿足和刺激對休閑物業(yè)的需求，同時為發(fā)展商創(chuàng)造了一個提供差異化旅行投資工具的機會?！崩罱鹕秸f。

　　但他同意，包括海南在內(nèi)的中國市場，需要解決一系列問題，方能真正推進(jìn)分時共享業(yè)態(tài)。

　　“直至今天，中國仍缺乏法規(guī)監(jiān)管分時共享業(yè)務(wù)和外資對這一業(yè)態(tài)的在華投資?！彼赋?，投資者教育也非常重要。首要的就是去除投機心態(tài)，即要意識到分時共享物業(yè)一般不被視為物業(yè)投資，而是“假日投資”，因為投資者能在一生中最大程度地使用其分時共享權(quán)益，節(jié)省大量的成本。他透露，為此RCI集團(tuán)近年密切與中國政府以及消費者組織接觸，以帶動對該行業(yè)的積極監(jiān)管。

　　他甚至為分時共享業(yè)務(wù)未來在海南的發(fā)展設(shè)想了一套安全模式：首先建立一個第三方信托管理機制，要求發(fā)展商保證對出售的分時度假產(chǎn)品物業(yè)擁有長期使用權(quán)；隨后每當(dāng)出售一個單位，該單位就自動“轉(zhuǎn)讓”到這個受托管理機制下以保護(hù)購買者權(quán)益（這可通過合適的驗證安排，例如租賃與抵押來實現(xiàn)），這一機制將能在合同期內(nèi)保護(hù)消費者對該物業(yè)的使用權(quán)，對發(fā)展商業(yè)務(wù)失敗時提供相應(yīng)補償。例如，“與RCI合作，這樣的第三方信托管理機構(gòu)將會有穩(wěn)定的客源”。

　　不過，洲際就對這一業(yè)務(wù)模式仍然持觀望態(tài)度。“對于大多數(shù)中國人來說，‘分時共享’還是個比較新的概念，而且目前的市場和配套服務(wù)還很不成熟?！秉S德利說。李金山就認(rèn)為，隨著越來越多中國人進(jìn)行出境游，消費者將會明白分時共享的價值。“而這到頭來將鼓勵發(fā)展商在海南建設(shè)更多高質(zhì)素的酒店項目?！薄　?