最近中國房市的火爆與全球房市形成了冰火兩重天的走勢。這讓我想起了2002年10月時，納斯達(dá)克指數(shù)經(jīng)歷了一場從5100點重創(chuàng)到1100點的慘劇。這輪長達(dá)32個月的暴跌，最后在地產(chǎn)股率先突破新高后得以結(jié)束，并開始了一輪新牛市。可悲的是，這輪牛市從房地產(chǎn)行業(yè)股票發(fā)跡，最終也從地產(chǎn)股最先形成了現(xiàn)在大家所經(jīng)歷的“百年難遇的金融危機”——我們都知道從2007年開始的金融危機的源頭就是地產(chǎn)業(yè)，并以金融杠桿的放大效應(yīng)為助力。

歷史總是值得借鑒。仔細(xì)研究當(dāng)時的情況就能發(fā)現(xiàn)，2003~2005年美國房地產(chǎn)經(jīng)歷了最后一輪快速上漲，股價先于資產(chǎn)泡沫破滅，形成了2007年次貸危機的大頭部。當(dāng)然這個源頭可以遠(yuǎn)溯15年前，克林頓政府出于政治上的需要，在1995年宣布了“居者有其屋”計劃——公民住宅擁有率將在2000年達(dá)到67.5%。也正是這一政策，使得聰明而貪婪的華爾街金融家們發(fā)明了次級貸款，繼而運用復(fù)雜的模型衍生出了更為復(fù)雜的金融工具，并且分銷到世界各地。再加上后來格林斯潘的低息政策，房地產(chǎn)價格泡沫越吹越大。事情的結(jié)果是，2007年美國政府看到了這個重大的地產(chǎn)泡沫危機后，采取主動戳破的策略，讓市場力量為其降溫，使得各國領(lǐng)袖手忙腳亂，不知所措。

　　大洋彼岸的房產(chǎn)市場泡沫破滅，真的對中國沒有輻射影響嗎？答案是未必。

　　2008年時，土地出讓收入幾乎被“腰斬”，中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海、北京、杭州等地樓市成交額和成交量都出現(xiàn)了下滑，一些捉襟見肘的地產(chǎn)連鎖中介甚至倒閉。但一年后，中國管理層復(fù)制了美國經(jīng)驗，將巨額信貸投入地產(chǎn)市場，硬生生把中國地產(chǎn)市場拉出調(diào)整，畫出了一個“漂亮”的V形走勢，并且同步帶領(lǐng)這些城市的土地供給財政全面復(fù)活，就猶如當(dāng)年克林頓政府的房產(chǎn)繁榮泡沫。

 

　　警惕：中國經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)業(yè)綁架

　　截至2009年11月23日，全國70個城市的土地出讓金收入全部“金光閃耀”，同比增加超過100%以上。也就是說，土地拍賣收入，成為中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后整個市場上最先拉升創(chuàng)新高的行業(yè)。排在前20名的城市土地出讓金，總額高達(dá)6210億元，同比增加108%。上海以821億元名列全國第一，大約每小時收入1000萬元，在歷史高點2007年的803億元基礎(chǔ)上，還增加了2%；北京為 639 億元位列第二(2008年為503億元)；排名第三的是杭州，直逼一線城市上海、北京。僅2009年11月26日這一天，杭州的土地出讓進(jìn)賬就高達(dá)53.42億元。至此，2009年前 11 月杭州總計賣地收入576.6億元，遠(yuǎn)超2007年全年507億元的峰值。廣州前3季度土地出讓收益不足100億元，但在第四季度加速沖刺，總共拍出的居住類地塊收益已經(jīng)在120億元左右(數(shù)據(jù)截至11月底)，加之12月22日番禺區(qū)亞運城項目拍出255億元天價，全年土地出讓收入突破300億元。

　　到目前為止，在改革開放的30年中，我們查遍了中國的所有行業(yè)，投入產(chǎn)出比和回報率最高的，是政府出讓土地獲取資金。也就是說以政府為引導(dǎo)的地產(chǎn)市場，土地拍賣使用權(quán)已成為政府發(fā)展建設(shè)的發(fā)動機。

　　我們再仔細(xì)分析，現(xiàn)在中國的A股市場似乎在走美國地產(chǎn)股老路。從2009年二季度開始，中國房地產(chǎn)價格上漲幅度之兇悍之快速，已經(jīng)超越了前幾年，房地產(chǎn)行業(yè)支持金融虛擬資產(chǎn)，和房地產(chǎn)行業(yè)支撐實體產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的雙重愿望，已經(jīng)是中國GDP“保8”無法分割的一部分。誠然，房地產(chǎn)價格在中國的上漲趨勢尚未改變，但對房地產(chǎn)的天量投資已經(jīng)大幅度消耗了未來很多年的穩(wěn)定漲幅，如不希望重蹈美國的覆轍，則應(yīng)十分謹(jǐn)慎地對待房地產(chǎn)股和該行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)命脈的綁架。所幸在2009年12月14日由溫家寶總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上明確提出，“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　當(dāng)房子成為生活中最大壓力時

　　在外部需求提振難度較大的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的主要依賴路徑，而內(nèi)需消費的主流必定來自于普通消費品的上升，并非只能依靠房地產(chǎn)市場。就業(yè)率如果在中國無法進(jìn)一步由內(nèi)部消化，則擴(kuò)大內(nèi)需只能從房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)上升中體現(xiàn)來折合入GDP，這種單純的資產(chǎn)上升，表面現(xiàn)象就是GDP 確保上升，但結(jié)果是虛擬資產(chǎn)在市場的交易價格出現(xiàn)較大泡沫，房產(chǎn)相對穩(wěn)定，股市則動蕩加劇。而新興市場的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中的加速度始終超越成熟市場，美股在100 年前也經(jīng)歷了這樣的發(fā)展過程。中國A 股的地產(chǎn)股是否能夠繼續(xù)成長，我們認(rèn)為成交量的上升遠(yuǎn)比價格上升速度來得更重要。市場的穩(wěn)定度從大方向來看，自始至終都是供求關(guān)系決定價格，而不能只停留在投資需求上。

　　我們強調(diào)，中國的地產(chǎn)市場是一個畸形發(fā)展的市場，一個從1949~1989 年沒有價格交易的土地資源在被封凍40年后，開始突然拿出來為發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)做貢獻(xiàn)，其后果就是，國際一流城市化的土地資源價格以市場拍賣形式與國際接軌，報復(fù)性的土地價格上漲直接轉(zhuǎn)化為京滬房價的大幅上漲，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費者同期四五十年來的工資漲幅。就價格而言，我們認(rèn)為目前京滬房價仍有上升潛力(國內(nèi)一些二線城市如深圳等地的房地產(chǎn)價格泡沫倒有破滅的可能)，但北京和上海的房子有多少是能夠長期推升內(nèi)需消費市場的？中國房地產(chǎn)價格的上漲與拉動內(nèi)需消費之間并不能簡單劃等號，如果大量的房產(chǎn)被用于投資囤積而不是實際使用的話，對拉動內(nèi)需是做不出實質(zhì)性貢獻(xiàn)的。更嚴(yán)重的問題在于，當(dāng)老百姓把大量積蓄用于購買房產(chǎn)上時，勢必對其他消費形成強大的擠出。如2009年12月13日法新社發(fā)表了“飆升的房價讓中國年輕人呻吟”的報道，其中一位受訪者表示，“在最終買房前，我不敢在其他東西上花太多錢，房子已成了生活中最大的壓力”。

 

　　房地產(chǎn)支撐不了“大國夢”

　　中國要成為經(jīng)濟(jì)大國，最重要的是依靠技術(shù)革命和創(chuàng)新精神，而不是靠豪宅增加 GDP。我們看到，在中國香港，10個富翁中有9個是靠地產(chǎn)獲得財富，大陸富豪也不例外，這一比例高達(dá)75%。而美國之所以能夠成為超級大國，是因為它擁有創(chuàng)新精神，美國前十大富豪無一例外是依靠創(chuàng)新、實業(yè)和技術(shù)致富，哪怕是價值投機專家巴菲特，也是投資界的創(chuàng)新者。在過去的100 年中，道瓊斯30成份股中始終沒有一家是開發(fā)房地產(chǎn)的。

　　中國要成為全球強國，美國有其可借鑒之處。在中國經(jīng)濟(jì)中，僅僅靠復(fù)制香港房地產(chǎn)行業(yè)暴利的模式來拉動GDP，是對自己國民財富的一種掠奪。如果這一模式不得到根本改變，中國成為強國就永遠(yuǎn)只是一個夢。