易憲容又質(zhì)疑了，原因還是“房子”。

　　在這位中國社科院研究員所住小區(qū)周邊，“103平方米農(nóng)民房，月租金也要100元?！?SPAN lang=EN-US>

　　但是國家公布的城鎮(zhèn)人均住房消費，每月不到100元，還包含了房租、水電氣和物業(yè)等費用。

　　“我感覺與實際支出相差很大?！?易對記者表示，居民消費價格（CPI）中有關(guān)住房因素計算方法有問題。今年前10個月，CPI的增幅一直為負數(shù)。

但往往讓中國人“消費”幾代人積蓄的房價，幾乎一直飆升。按照統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)測算，今年前11個月，全國商品房銷售每平方米為4785元，同比增長22%。

　　這種落差，擋不住城市“蝸居者”的急切，但卻難倒了學(xué)界。這種“房價”與CPI“脫鉤”的現(xiàn)象，仍在不斷持續(xù)。

　　“脫鉤”將產(chǎn)生何種危險？在中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)的體量與效應(yīng)眾所周知，政府、企業(yè)、銀行的利益纏繞其中。當(dāng)“房價”暗示著過熱、通脹，“CPI”卻依然平靜，宏觀調(diào)控面臨兩難。

　　關(guān)鍵時刻的中國經(jīng)濟，需要真實信號的數(shù)據(jù)。

 

　　被低估的房租

　　中國CPI編制中，考慮的是自有住房的虛擬房租，并不直接測算房價。

　　國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運12月11日對此解釋說，“我們采用的不是直接計算實際租金的辦法來反映市場房租的變化情況，對自有住房采用的是折舊的辦法?！?SPAN lang=EN-US>

　　統(tǒng)計局又是如何測算自有住房價格漲幅？記者了解，目前統(tǒng)計局測算采取的是與貸款利率掛鉤的辦法。這結(jié)果是，盡管市場房租和房價猛漲，貸款利率下降卻導(dǎo)致計算的住房消費價格下降。

　　12月2日，國家統(tǒng)計局核算司司長彭志龍撰文憂慮這一方法存在的低估可能，“近年來，我國房地產(chǎn)市場價格上升較快，房屋租金也隨之上漲。在這種情況下，自有住房消費按成本法計算可能會比按市場租金計算有一定程度的低估?！?SPAN lang=EN-US>

　　統(tǒng)計局測算的居民住房消費價格是下降的，自住房消費價格（虛擬房租）也是下降。這與市場房價房租大漲形成鮮明對比。

　　以最近公布的10月份數(shù)字為例，當(dāng)月CPI同比下降2.3%。其中8大類中居住類價格同比下降10.4%,更細分租房價格上漲4.2%，自有住房價格下降25.7%。而當(dāng)月北京市新建住宅銷售價格指數(shù)同比上漲4.3%。

　　但不管是22%還是5.7%都沒有編制進入CPI。

　　目前中國的住房消費處于極低的水平。據(jù)統(tǒng)計局入戶調(diào)查，2005年城市居住類年人均消費為808.7元，這包含了房租、水電、物業(yè)費、房屋修理等與居住有關(guān)的消費。

　　此后幾年，城市居住消費增加很慢。2006是904.2元，比上年月均增加不到10塊。2007年為982.3元，比上一年月均增加不到9塊。2008年前三季度城鎮(zhèn)居民住房消費為771.7元，比上年增長9.2%。按此計算，2008年城鎮(zhèn)人均住房消費月不過百元。

 

　　房租如何被虛擬

　　關(guān)鍵似乎在于“虛擬房租”。

　　記者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)計局實際編制CPI，算居民消費時多出了對自己住房的虛擬房租。 “對自有住房的虛擬房租，即使當(dāng)時是一次付清購買住房的，每月也是要算虛擬租金的?！眹医y(tǒng)計局的人士解釋說。

　　虛擬房租，是指居民在自有住房虛擬出的住房消費。國民經(jīng)濟核算和CPI編制中，對虛擬房租有不同的算法。

　　彭志龍指出的“自有住房消費按成本法計算可能會比按市場租金計算有一定程度的低估”，所指就是核算中的虛擬房租。中國人口與發(fā)展研究中心王軍平發(fā)現(xiàn)，使用新的核算方法，自有住房的虛擬房租會增加，居民居住消費占整個消費的比重在20%以上，比彭志龍說的7.9%(2008年數(shù)字)要高。

　　但CPI中的“虛擬房租”則是另外一回事。居住類占整個CPI編制中，包括水電氣，建房和裝修，貸款利率和物業(yè)費，房租4大塊。其中居民租房價格在上升，但是占居住類權(quán)重最低，2009年為11．1%，低于自有住房的權(quán)重（虛擬房租）21．1%，水、電、燃料權(quán)重40．8%，建房及裝修材料權(quán)重27%。

　　對自住房，盡管住戶因購房存在每月還貸和利息支出，在CPI中實際并不考慮。

　　由于2008年人均城市月住房消費不到100元，增加自有住房虛擬房租因素后，權(quán)重會增加。專家測算，城市自有住房虛擬房租的人均月消費2008年在26元左右。即每天房租不到1塊錢。這讓人大跌眼鏡。

　　統(tǒng)計人士解釋說，虛擬房租的漲跌，按貸款利率和物業(yè)管理費、維修費的漲幅加權(quán)所得。“由于2年來貸款利率在下調(diào)，今年房貸利率還有優(yōu)惠，所以貸款利率是下降的，自有住房（虛擬房租）價格也是下降的?！?SPAN lang=EN-US>

 

房價計入CPI的可能性

　　但新的問題產(chǎn)生。

　　因為，居民實際購房可能存在月還款，支出遠不止虛擬房租每天不到1塊的價錢，那么，為何不以真實房租代替虛擬房租呢？這涉及到房租是否該編進CPI的問題。

　　國家統(tǒng)計局的人士指出，有的家庭過去一次全款購買住房，此后在自住房日常消費中沒有房租支出，“如果按照周邊的實際房租計算，則可能虛增居民收入?！?SPAN lang=EN-US>

按周邊實際房租計算自有住房消費（虛擬房租）的算法其有來頭。

　　據(jù)世行界定，住宅屬于固定資產(chǎn)，而非耐用消費品，不被列入“按目的劃分的個人消費分類”，但是住宅產(chǎn)生的服務(wù)由房客或自主房主享用，所以住宅服務(wù)被列入“按目的劃分的個人消費分類”。

　　比如在美國，購買新房屬于投資消費，但是購買新房后產(chǎn)生的費用，對應(yīng)的虛擬或者實際房租，為居住消費的內(nèi)容。

　　國際上對于把居民租房的費用作為消費因素并無異議。區(qū)別在于，對居民購房自主的居住消費算法不同，其中一種辦法是采取考慮自住房屋的維修、維護、物業(yè)管理、折舊等費用的辦法，此為消費成本法。

　　中國對自有住房考慮到了虛擬房租(權(quán)數(shù))，又在實際測算中考慮貸款利率、維修費用等，有專家認為，屬于以消費成本法為主的混合體。

　　北京工商大學(xué)副教授周清杰判斷，中國居民越來越多地自購商品房，主要用于自住，而不是投資，消費的屬性更大些。所以房價支出應(yīng)該編制進入CPI之中?！爸袊木幼r格編制，不僅僅有權(quán)重低的問題，而且沒有很好地考慮住房消費的因素?！彼f。

 

　　“算不清”的危險

　　2009年居住類在CPI中的比重為14．69%。比起2006年約提高了1.4個百分點，比2000年提高了4．9個百分點。

　　中國人口發(fā)展研究中心博士王軍平和國際金融公司哈繼銘等人發(fā)現(xiàn)，提高居住類在CPI權(quán)重后，CPI漲幅比公布的要上升0.1-0.5個百分點不等。11月份最新數(shù)據(jù)，CPI同比上漲0.6%，居住價格同比下降1.2%。

　　"分不清"的房價和CPI，會極大影響對宏觀經(jīng)濟政策的判斷，甚至增加經(jīng)濟風(fēng)險。

　　"央行在制定貨幣政策的時候，也要把資產(chǎn)價格納入考慮的范圍，這也是信貸危機給我們帶來的教訓(xùn)，而不僅僅是低的CPI。"世行高級經(jīng)濟學(xué)家高路易說。

　　以房租計算住房消費的美國就因此栽了跟頭。次貸危機前，美國房租價格漲幅很低，房價則大幅上漲，美國編制住房消費以租房計算，這導(dǎo)致美聯(lián)儲沒有很好地看到金融風(fēng)險。這種計算方式已有學(xué)者支持。"國家應(yīng)該采取實際租金計算虛擬租金的辦法，比如即使調(diào)查樣本的公房出租，也可用周邊現(xiàn)價租金計算。"王軍平建議，

　　國家統(tǒng)計局已開始考慮這個辦法。盛來運12月11日稱，隨著將來相關(guān)資料越來越完善，租賃市場越來越發(fā)達，"住房租金將會逐漸地、比較完善地體現(xiàn)在住房價格之中，會更靈敏地反映住房價格變化。"

　　據(jù)悉，國家局內(nèi)部初試了現(xiàn)價房租代替了虛擬房租的辦法，居民住房消費占CPI的權(quán)重有所提高，但幅度不是很大。國家局也在考慮是否使用居民購房每月還貸和利息，或總購房款折舊來計算虛擬房租等辦法。

　　中國的住房租賃市場沒有美國發(fā)達，很難找到一個可靠的租金價格進行比較。

　　而房地產(chǎn)在中國的資產(chǎn)投資大盤中份額更重。此前，已引發(fā)質(zhì)疑的是，應(yīng)對危機中放寬信貸所增加的巨量資金，已引入樓市。

　　依據(jù)現(xiàn)行編制方法，可能導(dǎo)致通脹的"貨幣"，卻不會在"通貨指數(shù)"CPI中體現(xiàn)。很可能讓政府、銀行在貨幣政策上剎車太晚。

　　高路易指出，CPI指數(shù)低并不意味著資產(chǎn)價格沒有上漲，比如說房價。

　　周清杰則建議，"中國可以考慮剔除土地因素后，將房價因素編入CPI中，因為居民每月還貸和利息支出，很大一部分就是居民消費支出。"

　　"目前只是研究，但是未來到底怎么算，還沒有定論，主要涉及到與以前數(shù)據(jù)銜接的問題。未來居民居住類占CPI的權(quán)重比例增加，這是肯定的，"統(tǒng)計局一位人士說。