關(guān)于房地產(chǎn)政策的猜測爭論塵埃落定,而輝煌的樓市背后似乎藏著更多的無奈。

　　“市場已經(jīng)這樣了,沒有辦法,只有拼了?！?SPAN lang=EN-US> 12月4日,遠洋拿下緊鄰南五環(huán)的亦莊“地王”后,遠洋一位人士向記者無奈地表示。

　　而據(jù)《華夏時報》記者統(tǒng)計,目前五環(huán)外已經(jīng)成為了土地供應(yīng)的主戰(zhàn)場,供應(yīng)的住宅樓盤數(shù),也占到總量的接近六成。而在這個市場環(huán)境下,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策的取消給房價帶來利空預(yù)期,投資者也面臨著適時拋售房源的選擇。

 

五環(huán)內(nèi)難覓空地

　　未來的土地供應(yīng),郊區(qū)將成為主戰(zhàn)場?！懊髂瓯本┦型恋毓?yīng)的投資額度和速度不會降下來。土地儲備繼續(xù)向南城、城鄉(xiāng)接合部、重點新城和軌道沿線傾斜,初步計劃2010年安排土地儲備開發(fā)投資800億至1000億元?！北本﹪辆窒嚓P(guān)負責(zé)人稱。

　　據(jù)了解,按照房地產(chǎn)開發(fā)周期來算,2008年和2009年拿到的土地,決定了今年和明年的新房供應(yīng)。而記者根據(jù)北京市土地整理儲備中心截止到12月4日的成交數(shù)據(jù)分析,2008年和2009年兩年,北京共成交了含住宅的經(jīng)營性土地136塊。

　　其中,位于三環(huán)以內(nèi)的土地有3塊,三環(huán)到四環(huán)的土地有16塊,四環(huán)到五環(huán)的土地有17塊,五環(huán)以內(nèi)的土地稀缺。而五環(huán)以外的土地有100塊,占到土地供應(yīng)的74%左右,占據(jù)了絕對的主導(dǎo)地位。

　　華潤置地一位負責(zé)拿地的人士這樣評價現(xiàn)在市中心土地稀缺的程度:現(xiàn)在四環(huán)左右一塊土地推出來都是稀有之物,而五環(huán)左右有地出來,遇著容積率低的,那也是個寶。

　　北京市土地整理儲備中心常務(wù)副主任王兵表示,明年年底可完成土地開發(fā)約4300公頃,這些土地將基本集中在軌道交通沿線周邊和朝陽、昌平、大興等新城范圍內(nèi),其中住宅用地大約3000公頃,而在住宅用地當(dāng)中,今年用來建政策性住房的比例達到了50%,明年還要提高到60%到70%。

　　雖然去年樓市調(diào)整的教訓(xùn)已經(jīng)告訴我們,市場調(diào)整郊區(qū)的房價地價跌得最快,但開發(fā)商也無可奈何。“不是開發(fā)商愿意去郊區(qū),你要不去,那你在北京就出局了,在郊區(qū)拿地也只能拼了?！鄙鲜鲩_發(fā)商表示。

 

　　開發(fā)商壓盤延長銷售

　　在市場銷售大好的時候,開發(fā)商操心的重點早已經(jīng)不是賣房子了。

　　“現(xiàn)在不是擔(dān)心地價高以后房子建好賣不動,而是賣得太好擔(dān)心沒有地可開發(fā)了?！鄙鲜鲩_發(fā)商告訴記者。

　　事實上,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,截至12月9日,北京可售住宅房源共118262套（可售住宅期房、未簽約住宅現(xiàn)房與住宅存量房之和）,而9日新房和存量房網(wǎng)上簽約共2354套。按照這一簽約量計算,北京可售住宅在50天內(nèi)就可以銷售一空。

　　面對不斷高企的房價,開發(fā)商逐漸減少了開盤的數(shù)量。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計顯示,11月到12月,北京新開盤的項目僅有30個左右,而且大部分項目僅銷售其中的兩三棟樓。

　　一新開樓盤的銷售經(jīng)理告訴記者:“現(xiàn)在房價還在上漲,誰都不愿意錯過賣高價的機會,拉長銷售時間是現(xiàn)在新盤通用的銷售策略?！?SPAN lang=EN-US>

　　萬科(000002,股吧)副總肖勁向《華夏時報》記者表示,目前萬科推盤量較少,因為手中已經(jīng)取得預(yù)售證的可售資源很少,而且進入年底,各方面政策都處在調(diào)整期,如果萬科需要調(diào)整銷售計劃,也會等到政策相對明朗之后。

　　不僅萬科如此,多位開發(fā)商也向記者表示,開發(fā)商的銷售計劃沒有因為目前市場價格走高而進行調(diào)整,一方面是觀望政策走向,另一方面也不排除對后市繼續(xù)看好,將樓盤分期出售,賺取更多利益。

 

　　近六成可售樓盤位于郊區(qū)

　　而隨著土地供應(yīng)向郊區(qū)蔓延,龐大的購房者也許正演繹向郊區(qū)進軍的現(xiàn)狀。

　　據(jù)記者從焦點房地產(chǎn)網(wǎng)得到的數(shù)據(jù)顯示,目前北京市仍有房可售的樓盤共有216個,其中五環(huán)外的樓盤就有124個,占總數(shù)的57%。其中,亞運村、通州和亦莊三個區(qū)域的樓盤相對集中,尤其是小戶型樓盤占總數(shù)的80%以上,開盤均價基本在1萬元以上。

　　同時,統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,三環(huán)至五環(huán)的樓盤一共483個項目中,僅71個項目有房,17個項目是尾房。進入11月份,受到投資炒房和“恐慌性購房”的影響,絕大部分樓盤都出現(xiàn)了“開盤售罄”的情況。

　　而三環(huán)以內(nèi)城市核心區(qū)的樓盤有現(xiàn)房的僅占總數(shù)的1%,這其中還有一半左右的樓盤僅有尾房出售。由于房源稀缺,三環(huán)、四環(huán)附近區(qū)域也呈現(xiàn)出以高端樓盤為主的特點,開盤價平均達到3萬元左右。

　　多位業(yè)內(nèi)專家告訴《華夏時報》記者,目前北京不管是土地市場還是住宅市場,都出現(xiàn)了郊區(qū)化的趨勢,未來新增的土地供應(yīng)和新開樓盤主要集中在五環(huán)以外,尤其是昌平、通州、順義、亦莊等北京近郊的一些地塊和樓盤,價格逐漸走高,成為新的投資熱點。

 

　　投資者應(yīng)盡快出貨

　　12月9日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確提出,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年,而其他優(yōu)惠政策繼續(xù)實施。

　　對此,美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉向記者表示,這將有效抑制投機者在二手房市場快買快賣迅速套現(xiàn),房地產(chǎn)市場12月上升到歷史頂峰以后將出現(xiàn)成交量和價格的雙下調(diào)。特別是執(zhí)行新政的2010年一季度市場有非常冷淡的可能。

　　另外,國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所一負責(zé)人也告訴記者:“預(yù)計明年房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的需求會逐漸減弱,最晚到明年中期房地產(chǎn)市場將進入一個中長期調(diào)整型的適度增長期,屆時房價會面臨回調(diào)。”

　　而對于那些手中攥有房子的投資客來說,除了營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消帶來的利空信號,市場也在不斷釋放“瀕?！钡男盘?。

　　中信證券(600030,股吧)一地產(chǎn)分析師告訴《華夏時報》記者:“進入11月以來,地產(chǎn)股一直處于不溫不火的微調(diào)狀態(tài),11月地產(chǎn)股漲幅僅為9.7％,行業(yè)漲幅僅位居第11位。10月份的行業(yè)排名為第4名。從這個方面來看,其實機構(gòu)和投資者對房地產(chǎn)市場的后市并不看好?！?SPAN lang=EN-US>

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部、中原地產(chǎn)和麥田房產(chǎn)的調(diào)查顯示,11月北京的樓市租售比達到了1∶546。也就是說不考慮貸款的利息支出,一套房依靠出租需要45年才能收回投資,選擇租賃形式的投資回報方式,遠遠沒有短期買賣房屋“賭升值”來得更快。

　　而美聯(lián)物業(yè)調(diào)查顯示,在北京三季度購房人群中,購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達到了65%。對此,業(yè)內(nèi)專家表示,短期來看房價很難再繼續(xù)走高,在現(xiàn)有多數(shù)優(yōu)惠政策依然保留的市場下,專家建議二手房業(yè)主可以在適當(dāng)?shù)臅r機考慮出手。