北京的樓市接近年底出現(xiàn)了恐慌性搶購的風潮,出現(xiàn)了開發(fā)商不想賣,消費者買不著的情景,據(jù)說一套房源少則5人爭購,多則10人排隊,這和今年年初開發(fā)商想賣沒人買,消費者想買還想等的情景形成了巨大的反差。

　　這種情況正常嗎？

　　當然不正常。

　　巨大的反差已經(jīng)說明,導致目前的恐慌性一定不是正常的消費需求,在某種程度上講是一種投資需求,是人們在流動性過剩情景下,對于通脹預期的一種本能反應,確切地講是一種后危機時代富人恐慌在房地產(chǎn)市場的反映。

問題在于,如果房地產(chǎn)僅僅是由投資者構(gòu)成的話,那么這種恐慌的危害是有限的,就如股市的泡沫,在市場里面自生自滅周而復始,一般不會對社會的穩(wěn)定產(chǎn)生太大的沖擊,而事實上,房地產(chǎn)市場首先是一個消費市場,其次才是一個資本市場,由投資性恐慌拉高的房價必然對自住需求的消費者形成巨大的生存壓力,讓這些人產(chǎn)生完全失敗的感覺、被社會拋棄的感覺、個人奮斗沒有意義的感覺,這就是為什么現(xiàn)在那部名叫“蝸居”的電視劇會那么火爆的原因。換句話說,房地產(chǎn)市場事關(guān)人們衣食住行的生存需要,不僅僅是經(jīng)濟問題,更是社會問題,甚至是政治問題?；蛟S正是基于這種考慮,國務院總理溫家寶本周在南京中歐峰會上還在強調(diào)過早“退出”會使成果得而復失,但是在上海的講話中卻第一次極具針對性地指出了抑制房地產(chǎn)市場投機性需求的說法。

　　溫總理的說法會不會成為下一步房地產(chǎn)政策的前奏呢？

　　答案是明確的。

　　政策不僅是股市的生命,同樣是房地產(chǎn)市場的生命。

　　而目前房地產(chǎn)市場的恐慌正是源于對于政策的不確定性。一是對于房貸七折的優(yōu)惠,二是對于二手房稅收減免的優(yōu)惠。不同的政策預期產(chǎn)生不同的市場引導。搶房既是擔心政策優(yōu)惠的取消,同時也是未來購房需求的透支。

　　顯而易見的是,當需不需要購房的人都趕在年底之前交易的話,那么,明年會怎么樣？

　　價值規(guī)律的作用是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的,一方面急劇攀升的房價壓抑了相當?shù)恼鎸嵭枨?SPAN lang=EN-US>,另一方面,短期的透支必然導致下一步的購買力不足,會不會出現(xiàn)大起大落？

　　宏觀調(diào)控的意義在于逆向操作,任何政策都應該是雪中送炭的,而不是火上澆油的。金融危機前,房地產(chǎn)的政策以抑制投資和投機為主,出臺的均是限制性條款,從限外令到5年的二手房政策和第二套首貸的比例規(guī)定不一而足,而金融危機的到來,形成的是政策和市場的共振,市場低迷之極,資金鏈在從緊的貨幣政策面前面臨全行業(yè)斷裂的危險;金融危機后,房地產(chǎn)政策則180°大轉(zhuǎn)彎,不但對于開發(fā)商的資本金要求從35%降到了20%的底限,而且取消了二手房的稅費,甚至對房貸也開出了七折的優(yōu)惠,加上寬松的貨幣政策產(chǎn)生的流動性,央企頻頻上演“地王”的鬧劇,同樣是形成了市場和政策的共振。在房地產(chǎn)市場交易已經(jīng)創(chuàng)出8億平方米歷史新高,交易額突破4萬億的情況下,刺激性的優(yōu)惠政策依然故我,市場怎么會冷靜呢？

　　現(xiàn)在一個選擇擺在決策者面前,政策該作何種調(diào)整。

　　水皮建議,停止執(zhí)行房貸的優(yōu)惠,保持二手房的減免,恢復房地產(chǎn)政策的正?；?SPAN lang=EN-US>

　　為什么？

　　因為在加息的預期下,七折房貸實際上已經(jīng)沒有意義,而且對于銀行來講也不公平,更沒積極性,取消是恢復政策正常的必要。至于二手房的政策則是出于政策穩(wěn)定的必要。北京市場的搶購風潮,政策因素是一方面,供求關(guān)系則是另一方面。放開激活二手房交易實際上是加速流通,擴大了供給,房多了,價也就下來了,而原來的限制性政策表面看是加重了炒房的負擔,但是實際上是加重了存量房的積淀,越來越多的房子不能流通,建再多的房子也不夠。

　　其實,存量房的即時收益,也就是租售比已經(jīng)亮起了紅燈,從兩年前的20余倍現(xiàn)在已經(jīng)上升到了60余倍。房價在漲,房租在降。這說明,一是真實消費需求不支持供不應求的假象,二是投資的泡沫已經(jīng)逼近股指6000點的水平,上證指數(shù)6124點時的市盈率就是71倍。

　　房地產(chǎn)市場到了該冷靜一下的時候了。