很多獨(dú)一無(wú)二的自然資源，可以被賦予人造城市地段同樣的價(jià)值空間，在地段價(jià)值被極大抬高乃至泡沫叢生的當(dāng)今，擁有稀缺自然資源的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，無(wú)疑是一塊前景廣闊的價(jià)值洼地。

　　但與城市地段資源的可重復(fù)利用性不同，自然資源的利用具有不可重復(fù)性，一旦被破壞就很難恢復(fù)原態(tài)，從而造成對(duì)生態(tài)和開(kāi)發(fā)本身的災(zāi)難。對(duì)于稀缺自然資源的開(kāi)發(fā)建設(shè)，首要的是科學(xué)合理的論證規(guī)劃，需要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)，不是城市里一般開(kāi)發(fā)商所能做到的。

 

保護(hù)比開(kāi)發(fā)重要，資源比資金重要

　　擁有稀缺自然資源的地產(chǎn)項(xiàng)目之所以要比普通地產(chǎn)項(xiàng)目溢價(jià)能力強(qiáng)，在于其資源本身。一旦資源遭受破壞，所謂“皮之不存，毛將焉附？”，客戶是不可能支付昂貴的通勤成本來(lái)購(gòu)買或者認(rèn)可位于窮鄉(xiāng)僻壤的地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　因此，不僅要在開(kāi)發(fā)初期制定科學(xué)可行的開(kāi)發(fā)方案，在保護(hù)性前提下進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且在開(kāi)發(fā)過(guò)程和開(kāi)發(fā)完畢后同樣要加強(qiáng)對(duì)資源的保護(hù)，這樣才能使資源型地產(chǎn)項(xiàng)目不僅能做到保值而且能夠持續(xù)升值。

　　但從我們對(duì)京津冀區(qū)域一些資源型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)研看，盡管從單品建筑本身來(lái)講還不錯(cuò)，但是整體規(guī)劃不是很合理，有的項(xiàng)目甚至盲目照搬異域風(fēng)情或城市住宅開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)行大片的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)統(tǒng)一，形成了一定的視覺(jué)污染。

　　基于資源型地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，其不良影響可以持續(xù)上百年甚至造成永久性的遺憾。所以開(kāi)發(fā)前期多投入資金和時(shí)間進(jìn)行規(guī)劃論證，中后期進(jìn)行綜合治理保護(hù)是必須的。對(duì)資源的保護(hù)投入是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，如果沒(méi)有雄厚的資本和長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，資源型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難成功。

 

　　資源是天生的，產(chǎn)品是人為的

　　頂級(jí)的稀缺自然資源是上帝賜給人類的福祉，但僅具有資源是不夠的。三亞的海景很美很稀缺，但極少人會(huì)跑去荒蕪的海灘邊獨(dú)自度過(guò)一個(gè)禮拜。既然人是社會(huì)人，那么未經(jīng)打磨的自然資源是不能同時(shí)滿足人的精神和物質(zhì)需求的。資源型地產(chǎn)最終是要做地產(chǎn)，要以資源為賣點(diǎn)，以地產(chǎn)為依托，用資源的稀缺性包裝產(chǎn)品來(lái)提升產(chǎn)品的價(jià)值。

　　但越是包裝精美的東西，人們?cè)绞菍?duì)產(chǎn)品本身期待越高。在5A級(jí)景區(qū)里開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和在2A級(jí)景區(qū)里開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不可同日而語(yǔ)。而對(duì)于同一稀缺資源景觀下的地產(chǎn)項(xiàng)目，拼的就是產(chǎn)品本身。怎樣的產(chǎn)品才算好產(chǎn)品？首先，品質(zhì)要與周邊資源等級(jí)相匹配；其次，產(chǎn)品要能與周邊大環(huán)境相融合；最后，產(chǎn)品要有自身的亮點(diǎn)，這種亮點(diǎn)不是照搬國(guó)內(nèi)外經(jīng)典或搞怪，而是在充分考慮當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)和人文環(huán)境下的產(chǎn)品和形象創(chuàng)意。

　　并不是每個(gè)地區(qū)都擁有頂級(jí)資源，而是具有一定可替代性，雖然它對(duì)于當(dāng)?shù)厥窍∪钡?。如北京的香山、天津的盤(pán)山，每座山對(duì)于其城市來(lái)說(shuō)是唯一的、稀缺的，但這種稀缺性卻是局限于一個(gè)區(qū)域，具有可替代性，北京人登山可以去香山而不一定要非得跑去天津登盤(pán)山。這時(shí)候，好的地產(chǎn)項(xiàng)目又反過(guò)來(lái)成為提升景區(qū)價(jià)值的支撐點(diǎn)。自然資源是上天給定的，但產(chǎn)品卻是人為的，我們可以通過(guò)打造有特色的產(chǎn)品項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)自然資源稀缺性的不足，從而擴(kuò)大客群、升級(jí)客戶，最終反過(guò)來(lái)又會(huì)提升資源型地產(chǎn)的價(jià)值。

 

　　留下錢(qián)不重要，關(guān)鍵是留下人

　　資源型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不管是借助稀缺資源本身來(lái)提升產(chǎn)品價(jià)值，還是提升資源本身價(jià)值，都是以提升人氣、知名度為前提。好的自然景觀資源，但“養(yǎng)在深閨人不知”，價(jià)值被隱藏起來(lái)了。而知名度一旦被打響，該資源的價(jià)值就由隱藏價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)榱藵撛趦r(jià)值，知名度越大，潛在價(jià)值越大。對(duì)于資源型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就是要將資源的潛在價(jià)值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

　　如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？結(jié)合世界旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，隨著人們收入水平的提高和空閑時(shí)間的增加，旅游已由原來(lái)的觀光休閑為主，轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)度假為主。這其實(shí)是一個(gè)旅游產(chǎn)品升級(jí)的過(guò)程，過(guò)去觀光休閑項(xiàng)目收入的大頭只是門(mén)票，游客回游率很低，總的收益不高。而現(xiàn)在體驗(yàn)度假旅游，門(mén)票收入只是小頭，大頭是游客在此度假體驗(yàn)期間產(chǎn)生的消費(fèi)，且這種消費(fèi)不僅單筆比純觀光游高，具有可重復(fù)性。

 

　　跳出居住看地產(chǎn)，走復(fù)合發(fā)展道路

　　當(dāng)今流行的資源型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手法，是在稀缺自然資源周邊大片開(kāi)發(fā)高品質(zhì)別墅和酒店，實(shí)現(xiàn)的是稀缺資源的居住功能，但實(shí)際調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多別墅賣出去后，卻很少有人真正居住。這是對(duì)稀缺資源本身的浪費(fèi)。

　　開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目是載體，而其上實(shí)現(xiàn)的功能才是價(jià)值提升的籌碼。居住只是最基本的功能，要想最大化的提升價(jià)值空間，就要充分利用稀缺自然資源走復(fù)合開(kāi)發(fā)的道路。除了度假居住外，還可以開(kāi)發(fā)酒店會(huì)展、運(yùn)動(dòng)康體、文化創(chuàng)意、教育培訓(xùn)等功能，對(duì)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)分割，重新打包后進(jìn)行出售或出租。通過(guò)多功能的開(kāi)發(fā)和時(shí)權(quán)的分割，可以最大限度的提高地產(chǎn)項(xiàng)目的利用率，從而留住了人，為稀缺景觀資源和地產(chǎn)本身帶來(lái)更多的消費(fèi)，進(jìn)而提升項(xiàng)目的價(jià)值。

　　當(dāng)產(chǎn)品升級(jí)后，我們的客戶需不需要重新定位？答案是肯定的。需要怎樣升級(jí)客戶群體才能與產(chǎn)品匹配呢？一個(gè)可行的方案就是把客戶由個(gè)人升級(jí)到企業(yè)，原來(lái)我們把產(chǎn)品賣給個(gè)人實(shí)現(xiàn)其度假居住功能，現(xiàn)在我們把產(chǎn)品賣給企業(yè)，實(shí)現(xiàn)其會(huì)議、培訓(xùn)、創(chuàng)意、員工療養(yǎng)等復(fù)合功能。原來(lái)我們一個(gè)產(chǎn)品的客戶對(duì)應(yīng)一個(gè)主體，現(xiàn)在通過(guò)產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)的分割，一個(gè)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的客戶可以是多個(gè)主體，進(jìn)而間接提高了客戶價(jià)格承受力。

　　中國(guó)的資源型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前還處于起步階段，千篇一律、照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)流行于市，很多美麗的頂級(jí)稀缺資源被不當(dāng)開(kāi)發(fā)破壞殆盡。平衡稀缺資源的保護(hù)和開(kāi)發(fā)，前路漫漫。