山雨欲來風(fēng)滿樓。進(jìn)入11月份,房貸市場風(fēng)云四起,收緊之聲不絕于耳。

　　“明年的房價取決于政府的政策而不是開發(fā)商,其中的要義在于房貸7折利率優(yōu)惠政策是否繼續(xù)執(zhí)行。”著名地產(chǎn)商潘石屹近日表示。

　　而當(dāng)人們還在疑惑是否信貸已經(jīng)成了國內(nèi)房價的風(fēng)向標(biāo)時,監(jiān)管層思考更多的可能是能否尋到一把“槍”,當(dāng)這把“槍”向房貸市場“開火”時,既不會傷及“自住型需求”這個“無辜”,又能對“投資型需求”給予“震懾”。

 

1 滬深房貸市場風(fēng)聲鶴唳

　　“買還是不買？”近幾天,在上海陸家嘴(600663,股吧)一家德國制藥公司上班的趙先生一直在考慮買房的問題。2005年,趙先生從國內(nèi)一家著名大學(xué)畢業(yè)之后便一直供職這家世界500強(qiáng)的德國制藥公司,目前有40多萬元的積蓄,月薪稅后有9000多元。

　　“買房吧,現(xiàn)在上海房價這么高,壓力很大?！?st1:PersonName w:st="on" ProductID="趙">趙先生告訴記者,“不買吧,最近中介一直打電話催著去看房,說是年底不買,明年買會更貴,而且要多交稅費,最關(guān)鍵是聽說房貸利率優(yōu)惠要取消了?！?SPAN lang=EN-US>

　　同趙先生一樣,很多考慮買房的人目前正遭遇同趙先生一樣的矛盾。有一部分人當(dāng)機(jī)立斷出手,而另一部分則還在觀望:房貸是不是真的要收緊了？正在趙先生猶豫不決的時候,房產(chǎn)中介那邊傳來一個消息讓他更加不安,“建行已經(jīng)收緊房貸了,恐怕其他銀行也要跟著來了?！?SPAN lang=EN-US>

　　房貸是否真的收緊了？懷著和趙先生一樣的疑問,記者撥通了建行上海分行的客服電話,工作人員告訴記者,與前段時間相比建行房貸政策確實起了一些變化,主要是視客戶的資質(zhì)情況和首付情況不同,給予的利率優(yōu)惠也不同。對于首套普通自住房貸款,如果客戶的首付在40%及以上,則房貸利率為七折;首付在30%到40%,則房貸利率為七五折;首付在25%到30%,則房貸利率為八折;首付在20%到25%,則房貸利率為八五折。

　　記者隨后又撥通了工行(601398,股吧)和中行(601988,股吧)兩家銀行的客服電話,這兩家銀行都表示,房貸政策近期并沒有變化,仍然是執(zhí)行原來的政策:即首套住房及改善型住房享受首付款最低兩成,利率7折優(yōu)惠。而二套房則要求首付不低于四成,利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%?！拔覀兊姆抠J政策與一年前相比沒有任何變化?！绷硪患覈秀y行交通銀行(601328,股吧)的副行長葉迪奇對本報記者也這樣表示。

　　根據(jù)各大銀行上海分行的口徑,除建行之外,目前各銀行基本上還在執(zhí)行原來的房貸政策,房貸政策并無明顯收緊。不過記者通過走訪了部分銀行的網(wǎng)點得知,房產(chǎn)中介口中傳出的房貸收緊的傳言并非空穴來風(fēng)。

　　“我們這里的房貸發(fā)放確實已經(jīng)收緊了。”中行浦東分行一房貸經(jīng)理告訴記者,收緊主要體現(xiàn)在二套房政策上,“我們現(xiàn)在嚴(yán)格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會的規(guī)定,對于非改善型二套住房,首付比例不得少于四成,利率在同期基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)要上浮10%?！贝送?SPAN lang=EN-US>,還要對客戶的資質(zhì)進(jìn)行評定,并經(jīng)過銀行的審核。“收緊主要體現(xiàn)在相關(guān)審核手續(xù)上,年初標(biāo)準(zhǔn)可能松一些,但現(xiàn)在不行了。”

　　在今年年初,記者對同一話題進(jìn)行調(diào)查時,對于非改善型二套住房,多家銀行的信貸經(jīng)理都會熱心幫記者出主意,通過一些變通的手段將二套房視作首套住房從而給予首付成數(shù)和利率上的優(yōu)惠,但目前這條路已經(jīng)行不通了。記者走訪了工行、中行、交行和建行多家網(wǎng)點,所得到答復(fù)均是嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,即首付四成、利率上浮。

　　另一個被視作全國房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的深圳樓市,收緊的風(fēng)聲也已彌漫。不過當(dāng)記者以客戶身份致電工行深圳分行、建行深圳分行,得到的答復(fù)均是首套房以及改善型住房仍可以享受首付最低兩成,利率7折優(yōu)惠,而第二套房必須首付不低于四成,利率上浮10%,與前期相比,這些銀行的房貸政策均沒有改變。

　　然而同上海房貸市場一樣,雖然商業(yè)銀行都號稱房貸政策沒有變化,房地產(chǎn)中介卻已經(jīng)“風(fēng)聲鶴唳”,尤其是對于第二套房。深圳中原地產(chǎn)中介按揭部人士近日向記者透露,由于大部分深圳銀行本月已收緊了二套房貸政策,所以目前下面的業(yè)務(wù)員均會告知客戶,第二套房貸要求4成首付,利率最多只能打 8.5折。

　　記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn),部分銀行支行仍能對二套房進(jìn)行優(yōu)惠,但相較10月中旬記者采訪時的“就是第三套房貸也能享受7折優(yōu)惠”,已經(jīng)“收斂”了很多,某四大行之一的寶安支行個貸經(jīng)理對記者表示,“目前已經(jīng)不敢再跟客戶承諾能申請到二套房貸優(yōu)惠了,如果要辦二套房貸的話,必須抓緊”?！靶欣锏念I(lǐng)導(dǎo)最近經(jīng)常提醒我們,手里不要留'單子’,有單就盡快做”。

　　當(dāng)記者問及為什么房產(chǎn)中介不能做二套房貸而銀行還可以時,該信貸經(jīng)理分析說,“中介辦理房貸的手續(xù)比較復(fù)雜,且以二手房居多,所以銀行受理貸款申請到審批的時間周期較長,往往是兩個月以上,而在現(xiàn)在這樣的敏感期,誰也不敢保證兩個月后政策是否會變,理所當(dāng)然,中介就不敢提二套房優(yōu)惠了”。

 

2 房貸潛規(guī)則:年初年尾“兩面派”

　　“我們今年的指標(biāo)已經(jīng)完成了差不多了,現(xiàn)在僅有少量指標(biāo)留給優(yōu)質(zhì)客戶?！蹦硣写笮猩虾７中衅謻|支行一位信貸經(jīng)理向記者表示。這位信貸經(jīng)理告訴記者,每年年初分行都會給各支行定一個指標(biāo),即本年度必須要完成的額度,這一指標(biāo)關(guān)系到分行對支行的年終考核,同樣關(guān)系到對信貸經(jīng)理個人的年終考核。“這一情況每年都差不多,今年更是如此,因此在年初時我們要拼命做業(yè)務(wù),不過今年情況比較特殊?！?SPAN lang=EN-US>

上述這位國有大行信貸經(jīng)理告訴記者,今年前兩個月由于房地產(chǎn)市場交易清淡,房貸業(yè)務(wù)很難做,他們對完成今年的指標(biāo)非常擔(dān)憂,為了完成任務(wù),年初在做房貸審核時盡量在不違反監(jiān)管規(guī)定的前提下幫客戶爭取額度,“主要是先把量做上去?！倍搅?SPAN lang=EN-US>3月份,房地產(chǎn)市場回暖,房貸業(yè)務(wù)一下子就上來了,在接下來的半年時間里,這位信貸經(jīng)理每月所接到房貸業(yè)務(wù)逐月攀升?！暗?SPAN lang=EN-US>9月份,我們基本上就已經(jīng)完成全年的指標(biāo)?！?SPAN lang=EN-US>

　　記者查閱了人民銀行上海總部的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年前兩個月,上海市個人住房貸款一項均呈同比下降趨勢。而自3月份起,隨著上海市二手房交易的活躍,二手房貸款明顯增加,從而扭轉(zhuǎn)了前2個月住房貸款下降的趨勢。3月份,中資行個人住房貸款增加24.4億元,同比多增34.1億元。在其后的4、5、6月份,中資銀行個人住房貸款繼續(xù)迅猛增長,4月份增加33.9億元,創(chuàng)近16個月來單月新增新高。5月份增加78.7億元,創(chuàng)近4年來單月增量新高。6月份更是增加了127.1億元,創(chuàng)單月增量歷史新高,同比多增達(dá)100億元。

　　個人住房貸款的快速增加在年中引起了監(jiān)管部門的警覺。在7月份召開的銀監(jiān)會2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上,銀監(jiān)會主席劉明康強(qiáng)調(diào),今年上半年,我國銀行業(yè)貸款規(guī)模迅速擴(kuò)張,當(dāng)前要特別防范包括房地產(chǎn)市場風(fēng)險在內(nèi)的新風(fēng)險點,嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。不過這一警示并沒能給持續(xù)升溫的房貸市場降溫,以上海房貸市場為例,7月份個人住房貸款繼續(xù)保持大幅增加,而8月份再次以170.2億元的增量創(chuàng)出了歷史新高。

　　進(jìn)入四季度,上海個人住房貸款開始有減速趨勢。根據(jù)人民銀行上海總部最新公布的數(shù)據(jù),10月份,上海市個人住房貸款新增91.6億元,較上月少增51.8億元。“目前銀行對我們各分支行是獨立考核的,對我們來說今年的指標(biāo)已經(jīng)完成了,我們不希望在年底前沖得太高?！鼻笆鰢写笮行刨J經(jīng)理表示。“如果今年從10個億沖到15個億,那明年我們至少要從15個億開始,萬一明年做不出來怎么辦？支行自己也有本賬,到年底時我們自己也會衡量一下?！?SPAN lang=EN-US>

　　對于銀行這樣的放貸規(guī)律,監(jiān)管層也是心知肚明?！澳壳?SPAN lang=EN-US>,銀行各個支行無論是哪一級別的任務(wù)都完成了,就不太想放,但是等到明年年初貸款指標(biāo)下來后就又開始放了,銀行慣例是'上半年狠命放,下半年使勁收’,都是這規(guī)律。除非人民銀行與銀監(jiān)機(jī)構(gòu)明令規(guī)定,才會執(zhí)行。”央行某大區(qū)分行貨幣信貸處一位負(fù)責(zé)人表示。

 

　　3 收緊房貸:為了收益的本能沖動

　　除了指標(biāo)用盡之外,部分銀行收緊房貸也出于自身經(jīng)營考慮?！胺抠J利率打七折對銀行的凈息差有很大影響?！苯恍薪鹑谘芯恐行难芯繂T唐建偉對本報記者表示。根據(jù)交行金融研究中心統(tǒng)計,2009年上半年商業(yè)銀行貸款利率與去年同期相比均呈下降趨勢,由于房貸市場競爭較為激勵,再加上首套住房打七折的政策,個人住房貸款利率遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行一般貸款利率。

　　“這對商業(yè)銀行凈息差有很大影響,尤其是房貸業(yè)務(wù)占比較高的大型國有商業(yè)銀行?！备鶕?jù)建行半年報披露,截至6月30日,建行個人住房貸款余額7149.2億元,繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位?！皩τ谝徊糠执笮豌y行來說,它們的確有提高利率的沖動?！碧平▊ケ硎?。

　　雖然大型銀行從自身經(jīng)營戰(zhàn)略考慮對房貸利率的執(zhí)行進(jìn)行了一些調(diào)整,但對于規(guī)模較小的商業(yè)銀行,房貸業(yè)務(wù)依然是它們要努力爭取的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)?！敖鼇?SPAN lang=EN-US>,受到價格和信貸政策的影響,全國部分主要城市的房價有所回落,但由于開發(fā)商流動性充裕,他們并沒有主動大幅降價的意愿,加之人們對通貨膨脹的預(yù)期猶存,我們預(yù)計在沒有重大新政策出臺的情況下房地產(chǎn)市場將延續(xù)現(xiàn)在的態(tài)勢?！鄙钲诎l(fā)展銀行行長肖遂寧表示。

　　為適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展變化,深發(fā)展將重點發(fā)展個人自住房按揭貸款,為此行內(nèi)還將給予一定的政策傾斜,產(chǎn)品部門陸續(xù)推出創(chuàng)新產(chǎn)品,保持產(chǎn)品優(yōu)勢的市場競爭力。“通過這些措施留住客戶,使我們銀行成為其主辦銀行,以此積極推進(jìn)零售貸款?！边@位負(fù)責(zé)人表示。

　　記者在采訪中了解到,雖然多家銀行目前在執(zhí)行層面均收緊了房貸發(fā)放尤其是二套房房貸,但針對優(yōu)質(zhì)客戶,銀行還是留出了一定的額度。在上海本地一家商業(yè)銀行供職的譚先生告訴本報記者,近期他買的第三套住房就在工行申請到了首付三成、利率七折的優(yōu)惠。工行上海分行一位人士告訴記者,“對于優(yōu)質(zhì)客戶,這樣優(yōu)惠是有可能的,由于這位譚先生是金融同業(yè),資信狀況以及工行對其房屋的評估和其他相關(guān)資產(chǎn)的評估結(jié)果都不錯,因此給予他這樣的優(yōu)惠,不過這屬于少數(shù)情況?！?SPAN lang=EN-US>

 

4 調(diào)控或兩難

　　仔細(xì)深究起來,房貸和房價之間,還存在一個“雞生蛋還是蛋生雞”的問題。

　　然而有一點是毫無疑問的:今年以來爆發(fā)式增長的房貸對房價起到了助推作用。據(jù)統(tǒng)計,今年上半年房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷近半年時間的低迷之后開始出現(xiàn)回暖趨勢。1—6月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元,同比增長9.9%。全國商品房銷售面積同比增長31.7%,商品房銷售額同比增長53%。

“今年以來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對個人按揭貸款的以來程度在逐步提高?！苯恍薪鹑谘芯恐行难芯繂T唐建偉表示。根據(jù)交行金融研究中心的統(tǒng)計,今年上半年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中個人按揭貸款占比11.9%,同比提高4.5個百分點;自籌資金占比34.8%,同比下降4.1個百分點。

　　在地方政府的刺激政策以及銀行信貸資金等的支持之下,房地產(chǎn)市場在進(jìn)入三季度之后顯現(xiàn)火爆的發(fā)展局面。國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,9月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%,漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個百分點,同比增速創(chuàng)12個月以來新高。前三季度,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價齊升的局面,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元,同比增長17.7%。全國商品房銷售面積58371萬平方米,同比增長44.8%。

　　高房價是否將會引發(fā)市場對房貸政策的調(diào)控？對于近期市場上有關(guān)房貸市場要收緊的傳言,監(jiān)管層給予了明確否認(rèn),銀監(jiān)會副主席蔣定之本月早些時候在北京國際金融論壇間隙接受本報記者采訪時表示,銀監(jiān)會關(guān)于一套房和二套房的政策均沒有變化。

　　對于本報記者上述調(diào)查的結(jié)論:近期部分銀行收緊房貸的行為應(yīng)該屬自身經(jīng)營行為,并不代表相關(guān)政策已經(jīng)發(fā)生了改變,交行金研中心唐建偉表示認(rèn)同。唐建偉分析,部分銀行收緊房貸主要原因是臨近年末,由于上半年整個銀行業(yè)信貸完成情況相當(dāng)好,大多數(shù)銀行都提前完成了全年的信貸計劃,業(yè)務(wù)壓力已經(jīng)沒有了;另一方面,就是監(jiān)管層態(tài)度,如近日銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行合理安排年底前信貸投放節(jié)奏,確保信貸平穩(wěn)持續(xù)增長,防止大起大落。

　　而把今年新增信貸規(guī)?？刂圃?SPAN lang=EN-US>10萬億以內(nèi),這也可能作為銀行監(jiān)管層窗口指導(dǎo)的一個指標(biāo),由此角度來講,銀行從總行到分行肯定也會對新增信貸量做相應(yīng)的調(diào)控。“上述多方面的因素使得銀行在年末收緊房貸?！?唐建偉說。

　　短期來看,房貸政策進(jìn)行調(diào)整不太可能,而對于趙先生這樣打算買房的人,明年的房貸政策究竟如何調(diào)整才是關(guān)注的焦點。對此,記者采訪了多家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人,他們均表示目前尚未接到相關(guān)部門任何有關(guān)房貸政策調(diào)整的通知,明年的房貸政策如何執(zhí)行現(xiàn)在還不好說。

　　對此,唐建偉分析,如果排除監(jiān)管層政策因素的變化,明年年初銀行還是會出現(xiàn)爭搶業(yè)務(wù)的現(xiàn)象,至于下半年,形勢很不明朗?！澳壳?SPAN lang=EN-US>,刺激政策在明年二季度退出的預(yù)期相當(dāng)強(qiáng)烈,而在這種預(yù)期下,銀行會抓緊'做大量’,不管是經(jīng)營企業(yè)貸款還是房貸,都會有放貸沖動。”他表示。至于首套房7折會不會取消,唐建偉表示,目前來看可能性不大。“政府對于居民自住性需求還是會滿足,要抑制的主要還是投資性需求,不排除會把二套房貸利率優(yōu)惠取消?！?SPAN lang=EN-US>

　　深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒在接受本報記者采訪時表示,“投資需求借助較低的按揭貸款門檻和投資成本重新抬頭并呈現(xiàn)不斷蔓延之勢?！睋?jù)王鋒長期的跟蹤研究,深圳房地產(chǎn)市場走勢受資金供給面的影響較大。王鋒指出,盡管國家一再強(qiáng)調(diào)適度寬松的貨幣政策不會改變,但調(diào)整信貸投放結(jié)構(gòu)、保證實體經(jīng)濟(jì)資金支持將是未來貨幣政策的著眼點,投向房地產(chǎn)市場的信貸資金將受到嚴(yán)格的用途審查和規(guī)?？刂啤?SPAN lang=EN-US>

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉表示,監(jiān)管層目前其實處于兩難境地,如果要出臺調(diào)控政策,既要考慮保證居民的自住性需求,又要抑制投資性需求所帶來的房價結(jié)構(gòu)性泡沫。但是更值得注意的是,監(jiān)管層對于調(diào)控政策制定的依據(jù)上,對于自住型需求如何嚴(yán)格的界定,對于調(diào)控對象的明確,以及調(diào)控工具的針對性方面均存在困難。

　　“調(diào)松了沒用,調(diào)得太劇烈又打壓了地產(chǎn)市場,”華偉表示。他認(rèn)為,政策調(diào)控先必須有政策,而目前來看,制定一個合理有效的政策并非易事,在調(diào)控政策出臺之前,房貸還只能是按銀行自身的信貸計劃實施。