本報(bào)記者獲得的北京發(fā)改委智囊機(jī)構(gòu)北京經(jīng)濟(jì)信息中心一份研究報(bào)告預(yù)測(cè)：2010年預(yù)計(jì)北京市房地產(chǎn)投資將回落到15%左右，固定資產(chǎn)投資回落到增幅16%。

　　今年上半年，北京固定資產(chǎn)投資下滑，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力下，北京市啟動(dòng)了1000億土地儲(chǔ)備投資計(jì)劃。

　　今年前三季度，北京市房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)56%，土地一級(jí)開發(fā)投資增長(zhǎng)7.6倍。截止到9月末，北京固定資產(chǎn)投資完成3508.4億元，增幅54.4%。

前述報(bào)告對(duì)于北京投資的預(yù)測(cè)是：2010年北京房地產(chǎn)投資為主的固定資產(chǎn)投資將“回歸理性”，預(yù)計(jì)全年增幅在16%左右。

 

　　只拿地不開發(fā) 房地產(chǎn)投資失調(diào)

　　上述研究報(bào)告指出，在“大投資”的推動(dòng)下，北京GDP今年有望實(shí)現(xiàn)“保9”的目標(biāo)。

　　北京統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)于秀琴此前在北京市三季度宏觀數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上表示，北京市房地產(chǎn)投資成為了固定資產(chǎn)投資的絕對(duì)主力。但是這一高增長(zhǎng)背后，卻有很多隱憂。

　　例如，今年全年北京土地一級(jí)開發(fā)投資將有近10倍的增長(zhǎng)。但是，今年1-3季度的數(shù)據(jù)來看，如果扣除土地一級(jí)開發(fā)的7.6倍的增長(zhǎng)，則前三季度北京房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際增長(zhǎng)僅4.2%，二級(jí)開發(fā)中的住宅開發(fā)投資增長(zhǎng)10%左右，經(jīng)營(yíng)性用房投資仍在下降，只有保障性住房投資增長(zhǎng)了120%。

　　“預(yù)計(jì)北京今年全年房地產(chǎn)投資增幅在25%左右，”北京經(jīng)濟(jì)信息中心一位研究員說，今年北京固定資產(chǎn)投資中國(guó)有投資比例過重。

　　中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)顧問保育鈞11月26日在搜狐財(cái)經(jīng)“國(guó)企、民企能否共贏”的論壇上說，擴(kuò)大內(nèi)需投資對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，尤其是房地產(chǎn)投資和土地儲(chǔ)備投資，很多地方看到土地儲(chǔ)備投資賺錢，已經(jīng)收歸政府開發(fā)了。

　　除了投資主體是國(guó)有居多外，今年北京房地產(chǎn)投資的資金來源結(jié)構(gòu)上，也是銀行貸款多，企業(yè)自有資金少。

　　上述研究報(bào)告指出，今年前三季度北京房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比增長(zhǎng)82.8%，去年同期下降14%。

　　但在資金來源中，金融貸款增長(zhǎng)1.4倍，占比高達(dá)40%以上，比重較去年同期提高了10個(gè)百分點(diǎn)。而自籌資金占資金來源比重已降至2006年以來的低點(diǎn)，尤其是自有資金增長(zhǎng)較慢，占資金來源比重也分別由去年同期的22.12%和13.91%，下降到今年的15.24%和7.71%。

　　清華大學(xué)公共管理學(xué)院教授崔之元向記者表示，今年金融貸款的增長(zhǎng)，更多依賴于“過度寬松”的貨幣政策和全球充裕的流動(dòng)性，受宏觀調(diào)控政策影響較大，雖然短期內(nèi)政策基調(diào)不會(huì)改變，但長(zhǎng)期看來，資金來源過于集中，缺乏內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力，將會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來要素瓶頸。

　　上述研究報(bào)告指出，今年土地一級(jí)開發(fā)成為推動(dòng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要力量。相比之下，土地二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)不夠活躍，投資跟進(jìn)較慢。

　　政府主導(dǎo)土地一級(jí)開發(fā)，具有天然優(yōu)勢(shì)，但如果能夠在土地市場(chǎng)“招拍掛”的制度基礎(chǔ)上，在拆遷難度較小地區(qū)和新增建設(shè)用地的開發(fā)過程中，適當(dāng)采取土地一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)“招拍掛”的模式，將會(huì)在有效節(jié)省開發(fā)成本的同時(shí)，加速土地開發(fā)進(jìn)度。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副所長(zhǎng)張文魁在上述搜狐財(cái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上表示，需要高度關(guān)注當(dāng)前國(guó)有企業(yè)拿地而不開發(fā)和政府大量開展土地一級(jí)開發(fā)，而如果明年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，這些一級(jí)土地開發(fā)投資轉(zhuǎn)化不成房地產(chǎn)開發(fā)投資，還會(huì)產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　“國(guó)有化”發(fā)酵 投資效益大幅下滑

　　上述研究報(bào)告預(yù)測(cè)，2010年北京市投資結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。日前，北京市啟動(dòng)了500億的南城開發(fā)計(jì)劃，預(yù)計(jì)帶動(dòng)社會(huì)投資2900億元。北京市在經(jīng)歷了2009年的“緊急大投資”之后。2010年的投資計(jì)劃安排將回歸產(chǎn)業(yè)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資，告別土地開發(fā)投資。

　　該報(bào)告進(jìn)一步指出了2009年北京市投資結(jié)構(gòu)中存在的問題。

　　最為明顯的問題是，2009年，北京市投資的快速恢復(fù)增長(zhǎng)，無疑成為了全市經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的重要力量，投資增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)大幅提高，但需要關(guān)注的是，投資效益出現(xiàn)了全面大幅下滑。

　　其次，由于國(guó)有企業(yè)對(duì)投資回報(bào)率較高行業(yè)的市場(chǎng)占有率較高；對(duì)銀行貸款的吸引能力和跨領(lǐng)域混業(yè)經(jīng)營(yíng)能力均較強(qiáng)；加之北京市作為首都，中央資產(chǎn)比重本已較高，在財(cái)政資金的支持下，增強(qiáng)了市場(chǎng)中的“國(guó)有化”傾向，進(jìn)一步對(duì)社會(huì)資本進(jìn)行了“擠出”，導(dǎo)致金融危機(jī)以來北京市社會(huì)投資持續(xù)萎靡。

　　記者了解到，今年，北京市高附加值產(chǎn)業(yè)完成投資情況并不樂觀。從第二產(chǎn)業(yè)來看，北京市工業(yè)和制造業(yè)投資同比分別增長(zhǎng)22.4%和9.5%，而交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)和通信計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)完成投資同比分別下降4.8%和36.8%；從第三產(chǎn)業(yè)來看，信息計(jì)算機(jī)軟件業(yè)完成投資增速低于第三產(chǎn)業(yè)22.72個(gè)百分點(diǎn)；產(chǎn)業(yè)投資的高度化較低，已成為當(dāng)前北京市產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的重要瓶頸。

　　崔之元對(duì)記者說，2010年宏觀環(huán)境的改變，將使很多地方政府面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的調(diào)整。

　　例如，今年很多地方政府投資資金來源是銀行貸款，而明年銀行貸款規(guī)模不會(huì)像今年這么大。調(diào)動(dòng)民營(yíng)企業(yè)的投資積極性，是所有地方政府渡過經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，必須做的功課。

　　上述研究報(bào)告指出，在國(guó)家及北京市多項(xiàng)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，在寬松的信貸環(huán)境下，北京市土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)恢復(fù)了活力。但土地一級(jí)儲(chǔ)備完成后，進(jìn)入土地交易市場(chǎng)再到形成實(shí)物投資量的滯后期將近1年，而且還要受到土地市場(chǎng)供需等因素的影響，如果一、二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)不能形成有效聯(lián)動(dòng)，會(huì)影響到現(xiàn)階段高速增長(zhǎng)的可持續(xù)性。

　　報(bào)告指出，2010年北京即便是繼續(xù)做大房地產(chǎn)投資，也應(yīng)該注意一級(jí)土地開發(fā)投資向二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)投資轉(zhuǎn)變的工作。因此要在加強(qiáng)土地一級(jí)開發(fā)、儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上，加快土地投放二級(jí)市場(chǎng)的力度；在滿足工業(yè)用地保持快速增長(zhǎng)的同時(shí)，加快住宅類用地的推出進(jìn)度；在增加保障性住房建設(shè)用地的同時(shí)，增加商品房建設(shè)用地的供給。