當(dāng)各家銀行房貸暗中收緊時(shí)，80/20法則開始發(fā)揮作用。高端客戶成為銀行的優(yōu)質(zhì)資源，中低端客戶則黯然出局。供給端的缺位和需求端的畸形將把房價(jià)帶向何方？

　　房地產(chǎn)市場的繁榮中出現(xiàn)了一道裂痕。

　　裂痕的一端是持續(xù)繁榮的房地產(chǎn)市場。自今年3月份以來，房地產(chǎn)市場止跌回升，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，成交量大幅增加，對(duì)未來走勢也是一片看漲之聲。

　　裂痕的另一端是由暗漸明的房貸優(yōu)惠政策調(diào)整。自今年7月中國銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)“控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)”以來，取消優(yōu)惠政策、收緊房貸的聲音不絕于耳。

　　隨著房貸政策調(diào)整的聲音越來越大，這一裂痕也越來越清晰。當(dāng)繁榮的房地產(chǎn)市場遇到收緊的房貸政策，中低收入者在調(diào)控中漸漸失語，房地產(chǎn)市場再次上演富人的游戲。

 

　　中低端客戶出局

　　本報(bào)展開的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各家銀行房貸收緊早已暗中進(jìn)行，但豪宅房貸卻一反常態(tài)地受到了銀行的追捧，使得豪宅熱銷。

　　北京奧運(yùn)村附近的盤古大觀就是一例，均價(jià)7.8萬元/平方米的盤古大觀僅半個(gè)月就成交12套（包括認(rèn)購和簽約），成交金額逾5億元。

　　代理高端物業(yè)為主的亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年11月份以來，北京單套總價(jià)超過3000萬元的頂級(jí)豪宅共成交了17套，其中盤古大觀占據(jù)了七成的市場份額，其余5套被釣魚臺(tái)7號(hào)院、頤和原著瓜分。

　　“成交量還有可能擴(kuò)大?！蹦成虡I(yè)銀行信貸部內(nèi)部人士透露。他的信心來自于銀行內(nèi)部的秘密動(dòng)作：為爭取到更多優(yōu)質(zhì)客戶，很多銀行正專門針對(duì)高端客戶進(jìn)行房貸利率的壓力測試，“在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，對(duì)高端客戶的爭搶已經(jīng)白熱化?！?SPAN lang=EN-US>

　　盡管豪宅買家一般都是多次置業(yè)，但銀行對(duì)其信貸門檻卻依舊寬松。

　　這可以解釋為什么高檔樓盤的成交量越來越大。在易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告中，新盤豪宅僅一個(gè)月即成交60億元。據(jù)估算，半年間北京總價(jià)400萬元以上的新建和存量豪宅成交金額超過1100億元。

　　當(dāng)各家銀行房貸暗中收緊時(shí)，80/20法則開始發(fā)揮作用。高端客戶作為銀行的優(yōu)質(zhì)資源，其利益獲得了最大程度的保護(hù)，而中低端客戶因?yàn)橘Y質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)問題則率先出局。

　　“房貸收緊限定的是普通消費(fèi)者購房，為市場降溫的效果有限。高端客戶異軍突起帶動(dòng)樓市繁榮的同時(shí)，也改變了進(jìn)入市場獲取財(cái)產(chǎn)性收入的人群結(jié)構(gòu)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說。

　　銀行將高端人群視為優(yōu)質(zhì)客戶給予優(yōu)惠；高端客戶在房地產(chǎn)投資上一擲千金亦毫不手軟，當(dāng)下的房貸政策調(diào)整對(duì)他們而言影響甚微。二者結(jié)合，成為當(dāng)下房地產(chǎn)市場繁榮的催化劑。

　　房貸收緊無法抑制高端人群的購房沖動(dòng)。五合智庫總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，高端人群正在對(duì)房價(jià)上漲、人民幣升值、美元貶值下賭注?！叭绻涝毁H值，那人民幣保值的能力就變?nèi)酰茈U(xiǎn)增值的屬性如果沒有那么高，只能通過投資來降低風(fēng)險(xiǎn)?！?SPAN lang=EN-US>

　　助推豪宅熱銷高潮的，還包括國際資本的卷土重來。據(jù)了解，國家統(tǒng)計(jì)局公布今年三季度GDP數(shù)據(jù)后，一直觀望中國樓市不敢入市的海外買家對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長重拾信心，開始大舉進(jìn)入。

　　但此時(shí)，原本已經(jīng)被高房價(jià)折磨的中低端客戶，再次被銀行房貸門檻和更高的房價(jià)所拋棄。

 

　　推升豪宅市場

　　來自國際顧問機(jī)構(gòu)高力國際的研究報(bào)告顯示，2009年第三季度，北京經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升為本地豪宅市場注入增長動(dòng)力，北京高檔別墅和公寓銷售同比增速達(dá)131.7%，而上期報(bào)告中1至5月份的該數(shù)據(jù)為98.1%。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)表明，今年1~10月上海豪宅市場共成交1139套，比2008年同期增長143.3%。成交金額為204億元，成交均價(jià)為65106元/平方米。

　　房貸收緊并未對(duì)高端住宅的消化構(gòu)成威脅。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京實(shí)際成交單價(jià)超2.5萬元的項(xiàng)目共有64個(gè)，占到了在售項(xiàng)目總量的20%左右。

　　房貸收緊壓力下，高端住宅的消化速度為何不降反升？銀行信貸部人員透露，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，銀行對(duì)高端客戶與普通購房者是有區(qū)別的，“高端客戶可以派生成理財(cái)客戶或VIP客戶，更可以派生大量存款，附加值肯定比普通房貸客戶高很多。”

　　很多銀行2009年年中就基本完成了全年信貸投放任務(wù)，“由于高檔住宅資產(chǎn)質(zhì)量好，金額大、風(fēng)險(xiǎn)小，銀行對(duì)高端客戶的偏好就成為了錦上添花的事情?！鄙鲜鲢y行信貸部內(nèi)部人士說。

　　本報(bào)記者了解到，銀行對(duì)高端住宅房貸利率存在彈性?！袄试瓌t上按人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行。但可以根據(jù)客戶質(zhì)量的不同區(qū)別對(duì)待，上下浮動(dòng)。”上述銀行信貸部內(nèi)部人士說。

 

　　樓市“馬太效應(yīng)”

　　“針對(duì)房貸增速過快的情況，總行在開會(huì)時(shí)明確提出各分行支行要對(duì)不同地區(qū)的房貸區(qū)別對(duì)待，謹(jǐn)慎控制增速過快?！鄙鲜鲢y行信貸部內(nèi)部人士明確表示，“銀行的利潤90%靠利息，而個(gè)人按揭貸款的利息在銀行中占有相當(dāng)高的比重。銀行不希望房價(jià)上漲過快而是希望其緩步平穩(wěn)地上漲，因?yàn)橹挥谐山涣可先ャy行才能保證穩(wěn)定的利潤?！薄?SPAN lang=EN-US>