從上半年的房價(jià)逆勢飆升，到地王頻現(xiàn)，整個(gè)房地產(chǎn)市場不僅走出了次貸危機(jī)的陰霾，并且再現(xiàn)過熱的跡象。日前盛傳房貸優(yōu)惠政策可能取消。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人11月3日透露：目前該機(jī)構(gòu)正在對包括救市政策實(shí)行一年來的收效、經(jīng)過上半年集中釋放后明年樓市成交量是否將持續(xù)、房價(jià)是否過高進(jìn)行調(diào)研。結(jié)論將為下月初召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提供參考。

　　前期房價(jià)高漲是建立在前期自住剛性需求積累的集中釋放的基礎(chǔ)上的。伴隨自住剛性需求而來的是各類投資、投機(jī)需求的旺盛爆發(fā)，由此不斷推高房價(jià)。取消房貸優(yōu)惠等各項(xiàng)政策的目的有兩點(diǎn)：一是降低財(cái)政負(fù)擔(dān)，提高政府相關(guān)項(xiàng)目的收入，以緩解前期經(jīng)濟(jì)救援帶來的赤字壓力；二是政府防范前期部分信貸投放流向不明帶來的房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險(xiǎn)；三是對過高的房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。其中第三條無疑是政府此次可能釋放利空消息的主要原因。

　　但是，如果此時(shí)采取取消包括“7折”房貸在內(nèi)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，而房地產(chǎn)市場二套改善型住房投資以及完全的投機(jī)需求依然可能會(huì)維持高房價(jià)，甚至進(jìn)一步拉高房價(jià)，那么屆時(shí)剛性需求者的實(shí)際購房成本反而會(huì)進(jìn)一步上升。即便如政府目前所期望的那樣房價(jià)“維穩(wěn)”，維持間歇性的“俯臥撐”狀態(tài)，那么自住剛性需求者的購房壓力依然可能保持不變，甚至伴隨著稅費(fèi)和房貸壓力提升而有所增加。

　　更有甚者，當(dāng)剛性需求再度積累到一定程度，出現(xiàn)類似2009上半年那樣的井噴狀態(tài)，那么無疑將會(huì)帶來又一輪的房價(jià)上漲。因此，政府相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不應(yīng)僅僅著眼于市場維穩(wěn)，而應(yīng)更加細(xì)致于在抑制投資、投機(jī)需求的同時(shí)，保護(hù)自住剛性需求，這才能真正防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)螺旋式上升。

　　從它國歷史看，新興市場經(jīng)濟(jì)國家在現(xiàn)代工業(yè)化進(jìn)程中一般會(huì)經(jīng)歷一段時(shí)間的房地產(chǎn)飆升，但是當(dāng)房價(jià)遠(yuǎn)超剛性需求的真實(shí)購買力，投資和投機(jī)成為主流之后，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，直至最終危機(jī)的全面爆發(fā)，并對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較長時(shí)期的負(fù)面沖擊。

　　因而長遠(yuǎn)來看，抑制房價(jià)過快上漲，將其與居民自住需求的真實(shí)購買力拉近，同時(shí)防范其對金融投資等宏觀經(jīng)濟(jì)因素產(chǎn)生不利沖擊應(yīng)為政府調(diào)控房價(jià)的主要目標(biāo)，而這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的主要調(diào)控對象應(yīng)為投資和投機(jī)需求，而不是關(guān)系民生的自住需求。因此，有必要加快針對商品房市場物業(yè)管理稅的出臺，同時(shí)采取各種措施限制住房空置狀況，提高自住比例。

　　此外，市場并非萬能，市場失靈自古以來就有之。因而監(jiān)管的有形之手必須存在，而對這一有形之手則需得到公眾輿論的監(jiān)督。事實(shí)上，歐洲等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家對房地產(chǎn)市場投機(jī)監(jiān)管很嚴(yán)，如德國對住房周邊草坪等設(shè)施保潔要求很高，考慮到專門雇傭的人力成本很高，因而也構(gòu)成了投機(jī)的重要成本之一?？偠灾?，要通過各項(xiàng)措施增加房屋空置成本，應(yīng)成為改善自住民生、治理高投機(jī)的主要方向。