近幾年來,房?jī)r(jià)問題引起全社會(huì)廣泛關(guān)注。至于如何衡量房?jī)r(jià)高低,卻是個(gè)理不清、扯不斷的麻煩事兒。普通百姓抱怨房?jī)r(jià)高得離譜,而現(xiàn)實(shí)中,市場(chǎng)需求又相當(dāng)旺盛。

 

　　房?jī)r(jià)高低難以準(zhǔn)確衡量

　　房?jī)r(jià)為何這樣難以捉摸？首先,從產(chǎn)品特性上看,房地產(chǎn)的一個(gè)突出特點(diǎn)是異質(zhì)性。作為高度同質(zhì)化的商品,可口可樂可以全球定價(jià)（可比價(jià)格）,而世界上卻沒有兩所完全一樣的房子。因此,房地產(chǎn)難以像普通商品那樣統(tǒng)一定價(jià),也難以準(zhǔn)確地衡量一棟房子價(jià)值的高低和價(jià)格的合理與否。

　　其次,從市場(chǎng)特征分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯不同于普通商品市場(chǎng)。差異點(diǎn)主要包括:房地產(chǎn)交易成本高,各種稅費(fèi)較多,而且稅收政策變化快;房地產(chǎn)議價(jià)空間大,在不同的市場(chǎng)環(huán)境下,買方或賣方的還價(jià)空間很大,動(dòng)輒幾萬元,甚至幾十萬元;同一棟房屋的交易次數(shù)極少,難以獲得足夠多的不同交易時(shí)間的價(jià)格樣本。因此,與股票市場(chǎng)和其它金融市場(chǎng)相比,房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有明確的市場(chǎng)價(jià)格。

　　再次,從研究角度分析,房地產(chǎn)價(jià)格難以進(jìn)行精確的國(guó)際對(duì)比。在金融和資本全球化的今天,作為投資產(chǎn)品,股票、黃金、債券、期貨等皆能進(jìn)行國(guó)際間的價(jià)格比較研究,同樣是投資產(chǎn)品的房地產(chǎn),卻難以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。除了上述的產(chǎn)品特性與市場(chǎng)特征因素外,各國(guó)在房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)、監(jiān)管框架、稅收政策和作為抵押品作用等諸多方面的不同,使各國(guó)間的國(guó)際比較非常困難。所以才會(huì)導(dǎo)致我國(guó)的房?jī)r(jià)情況,難以適用發(fā)達(dá)國(guó)家3-6倍的房?jī)r(jià)收入比。

 

　　市場(chǎng)失靈阻止均衡價(jià)格

　　按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,資產(chǎn)價(jià)格是由收益和貼現(xiàn)率的水平?jīng)Q定的,可以簡(jiǎn)單地表述為如下公式:房?jī)r(jià)=房租（年）/利率。2007-2008年我國(guó)五年期國(guó)債利率為6%左右。如果換種思維,則就意味著,我國(guó)住宅的年租金回報(bào)率應(yīng)達(dá)到6%。

　　房地產(chǎn)的價(jià)值是由未來現(xiàn)金流（租金）的折現(xiàn)值決定的,在有效市場(chǎng)中,這個(gè)價(jià)格能夠調(diào)配供求關(guān)系,使需求和供給達(dá)到均衡或接近均衡的狀態(tài)。然而事實(shí)上,房地產(chǎn)市場(chǎng)存在顯著的失靈現(xiàn)象,這阻止了價(jià)格趨向均衡,也就進(jìn)一步加大了預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的難度。原因有三。

　　一是很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求。如果是在一個(gè)喜歡用行政手段干預(yù)市場(chǎng)的國(guó)家中,則不當(dāng)?shù)恼吆芸赡軙?huì)加劇市場(chǎng)失靈。

　　二是房屋供給具有剛性。從源頭上講,土地供給有一定剛性。新建房屋的供給剛性,比土地更大。一般來說,開工后幾年才能上市,部分住宅項(xiàng)目最快也得半年。這就導(dǎo)致在樓市繁榮期,供不應(yīng)求矛盾加劇,價(jià)格只能加快上漲。而當(dāng)幾年后供應(yīng)大規(guī)模出來后,市場(chǎng)可能已步入低迷期,促使價(jià)格加速下跌。

　　這就導(dǎo)致均衡價(jià)格,總也無法出現(xiàn)。

　　三是金融機(jī)構(gòu)的順周期行為。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè),而我國(guó)對(duì)銀行信貸依賴過重,而且絕大部分屬于抵押貸款。銀行貸款有助漲助跌的作用。這就阻礙了市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用。比如日本和我國(guó),尤其是房?jī)r(jià)上漲期,銀行往往會(huì)低估貸款風(fēng)險(xiǎn),美國(guó)次貸危機(jī)即為明證。

　　影響房?jī)r(jià)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜,準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)變化幾乎是不可能的。與此同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的失靈現(xiàn)象,使房?jī)r(jià)走勢(shì)更加詭譎。但鑒于房?jī)r(jià)關(guān)乎民生,我們又不能不關(guān)注并研究房?jī)r(jià),政府至少可以做到一點(diǎn):不宜用行政手段干預(yù)商品住宅的價(jià)格,在調(diào)控工具上,多用財(cái)稅、金融政策,不要人為制造房?jī)r(jià)之亂。