“近幾年，不斷觀察自己，觀察企業(yè)，觀察社會，我都有一種強烈的感覺：我們的腳步越來越快、社會越來越富裕、產業(yè)越來越龐大，我們一路狂奔，似乎停不下來……”

　　帶著其新書《徘徊的靈魂》中這樣的感悟，王石昨日出現(xiàn)在上海書城舉行的新書首發(fā)暨簽售活動上。這位萬科A董事長頗愿通過這本書，與媒體及讀者分享他從2007年的宏觀調控開始以來的反思與體會，以及他游歷耶路撒冷的心得。

 

房市系于貨幣政策

　　房地產業(yè)者總是“好了傷疤忘了疼”——即使當初的疼痛深入骨髓。在房地產市場當前又進入一場狂歡之際，王石昨日接受CBN記者專訪時，再次站出來提醒從業(yè)者。

　　“今年六七月份，雖然國家仍表示將執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，但很明顯，銀行系統(tǒng)內部已經開始控制二套房貸。當然，現(xiàn)在執(zhí)行得仍然寬松。但只要嚴格起來，房價仍舊會下來。”王石明確表示。

　　他是基于上一輪宏觀調控的方式而作出這一判斷的，雖然市場本身十分“健忘”。

　　“從2007年9月開始的那一輪宏觀調控看，國家已經找到了最佳的調整方式，即通過貨幣政策予以控制?！蓖跏J為那一輪調控對樓市的影響成效明顯。

 

　　“不貪婪”至關重要

　　在房地產行業(yè)中，王石屬于永遠不會盲目樂觀的人，即使是在當前房地產市場好到發(fā)燙的情況之下也是如此。從這一點來說，他是“少數派”。

　　他在《徘徊的靈魂》中重申：“2009年萬科拿了不少地，但‘不貪婪’的心態(tài)沒有變，我們依然堅持去年所做的兩個承諾：不拿地王，不做價格領導者。”

　　該書序言中，王石坦言，之前數月，“經濟形勢發(fā)生了許多變化。各國政府和中央銀行為了應對金融海嘯，紛紛采取積極貨幣政策，從而導致流動性充足，帶來通脹預期，大量投資流向房產、股市，資產價格上漲。”

　　市場的集體興奮似乎與2007年夏季的狂躁十分相像。那年秋冬交替期間，王石拋出了“拐點論”，在市場上引起軒然大波。

　　距離上一次房地產市場萎靡僅有一年，但現(xiàn)在看來，許多開發(fā)商早已忘記當時資金捉襟見肘的窘境。

　　但王石沒有“健忘”。他昨日對CBN記者坦言，去年市場的艱難情形給萬科造成了很大影響。至今回憶起來，假設沒有當年的宏觀調控，很難想象快速擴張中的地產企業(yè)會如何應對隨之而來的金融危機。

　　“國際經驗證明，市場下行通常由五大因素驅動：經濟衰退、紅利減弱、本幣升值結束、銀根緊縮、強制增加供應的政策?！边@是王石在《徘徊的靈魂》中總結的。

　　那么，萬科怎么看當前的市場？王石認為，“不貪婪”至關重要，“短期看，市場永遠有很多不確定性?！碑斎?，隨著中國城市化率的逐年上升，加上居民財富的增加，“在相當長一段時間內，給中國房地產行業(yè)的發(fā)展提供了很好的大環(huán)境?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　“規(guī)模是結果而非目標”

　　據萬科A 本月7日公告，7月份該公司實現(xiàn)銷售面積58.3萬平方米，銷售額51.2億元，分別比去年同期增長61.8%和64.5%。1～7月，萬科A累計銷售面積407.1萬平方米，銷售額358.7億元，分別同比增長34.9%和31.7%。

　　盡管萬科已成為全國第一家半年銷售額超過300億元的房地產公司，但王石昨日仍表示：“規(guī)模是結果，而非目標?！?SPAN lang=EN-US>

　　王石認為，假如把規(guī)模當作“目標”，那么企業(yè)的經營“一定變形，變形就容易出問題”。

　　“規(guī)?！币驯恢T多房地產商擺在了議事日程的首位。借著市場復蘇的東風，它們毫不掩飾對于“百億”、“500億”乃至“千億”年銷售額的覬覦。但在王石看來，現(xiàn)在中國民企中真的已經突破了“千億”瓶頸的，可能只有華為一家，“其他企業(yè)(突破瓶頸的)跡象仍沒有那么明顯?！?SPAN lang=EN-US>

　　“2005年底時，哪個萬科人能想到2007年銷售額能突破500億元？”他對CBN記者強調。他在《徘徊的靈魂》中也總結道：在萬科超高速增長的背后，是一個超高速增長的市場。過去10年，中國GDP平均年增長率超過9%；中國住宅市場銷售面積平均年增長率約20%，住宅價格平均年增長率約6%，住宅市場銷售額平均年增長率約27%。

　　但房地產業(yè)真的能一直實現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展么？王石并不認為這個行業(yè)可以脫離整體經濟的規(guī)律。

　　2004年，萬科銷售額91.6億元；2005年，139.5億元；2006年，212.3億元；2007年，523.6億元。王石至今仍在念叨這幾個數字。

　　若按“斐波那契數列”(前面相鄰兩項數據之和等于后一項)發(fā)展，萬科2007年的凈利潤應該是34億元左右。而事實，在市場過熱的背景下，2007年萬科凈利潤達到48.4億元，比上年增長110.8%。眼看著萬科就要再次扶搖直上時，斐波那契數列又發(fā)揮作用了——2008年凈利潤降至40.33億元。如果把2007年超出斐波那契數列的部分(48.4億-34億=14.4億)加到2008年的凈利潤上來，恰好符合斐波那契數列的軌跡：3、5、8、13、21、34、55……

　　事實證明，這個在800多年前出爐的數學魔咒并沒有失靈。王石說：“一旦過熱、超速，就會在未來年份里放慢，恢復應有的軌跡?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　當年教訓至今仍有效

　　如果未來幾年仍按2007年110.8%的速度增長，萬科會怎樣？王石認為“不可能”——這個速度絕對不可能持續(xù)。他的理由是，行業(yè)仍處于粗放經營的階段，瓶頸存在于產品質量、生產效率、環(huán)保節(jié)能及管理粗放這四方面。

　　“1996年的時候，萬科把一家地產上市企業(yè)當作目標，當時該企業(yè)利潤是5億元，遠高于萬科。但就在1997年，該公司利潤急劇下滑至200萬元，并在2008年虧損10億元?！蓖跏f，由此來看，“上規(guī)?！蔽幢啬茉炀统晒Χ沙掷m(xù)的企業(yè)。

　　“經過宏觀調控后，房地產市場得到了調整，得以健康發(fā)展，國家把住宅產業(yè)作為新的經濟增長點，這對行業(yè)無疑是利好消息。但開發(fā)商不成熟，卻是最大的問題。市場發(fā)展太快，但行業(yè)本身并未成熟，加之信息溝通較缺乏，很多開發(fā)商仍在走老路?！边@是王石1997年總結的教訓，即“手中有錢，加上頭腦發(fā)熱后的決策，往往是災難性的”。

　　他表示，當年總結的教訓，在今天看來仍耐人尋味。