銀行還在經(jīng)受另一輪的房地產(chǎn)相關(guān)壞賬考驗：這次不再是民用住宅的緊縮，而將會是浮華的商用地產(chǎn)。

　　某種程度上來說，投資房地產(chǎn)是寬心的。對許多人來說，畢竟那些看得見的磚瓦是實實在在的資產(chǎn)，并不像那些金融市場復(fù)雜的證券，成天交易而且波動不定。

　　但是，這種資產(chǎn)的有形性特征也會導(dǎo)致過度投機。銀行總是愿意以房產(chǎn)抵押發(fā)放貸款，可放出越多資金，房地產(chǎn)價格也就越高。

經(jīng)過兩年陣痛后，美國房屋價格似乎開始企穩(wěn)。但是，現(xiàn)在的焦點開始轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)市場。大量的銀行貸款被捆綁打包成有著商業(yè)房產(chǎn)抵押支持的復(fù)雜債券(CMBS)，由于銀行借款資金的推動使得商業(yè)房地產(chǎn)價格急劇飆升，然而目前這些貸款違約率開始上升。因此，借助于低廉的融資，投機者又一次運用古老的伎倆：用租金償還利息和預(yù)期資本升值。

　　現(xiàn)在看來這種方法的收益也還不錯。信息服務(wù)機構(gòu)IPD計算了全球商業(yè)泛地產(chǎn)收益指數(shù)，在1998年和2007年之間，該指數(shù)增長了3倍，超過了全球股票市場收益。

　　但是現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)的空置率猛增，而且在一些商業(yè)領(lǐng)域，比如投行對辦公的需求可能再也回不到以前的頂峰時期了。

 

　　小銀行將損失更多

　　泡沫的余波在金融市場中可能會持續(xù)很久。華爾街在慶祝道瓊斯指數(shù)重回9000點，但是第一次道瓊斯指數(shù)越過9000點是在11年前，也就是1998年。同證券市場一樣，房地產(chǎn)市場的狀況也是如此，在日本，土地價格距1991年的高峰仍然低60%左右。

　　早在十年前，美國房屋購買者接受了錯誤的信念，即被反復(fù)灌輸從美國全國看來，自二戰(zhàn)后房屋價格不會下跌，然而現(xiàn)在房屋價格的確下跌了。由于商業(yè)房產(chǎn)的所有者努力避免因為現(xiàn)在出售房產(chǎn)而造成確定的損失，因此商業(yè)房產(chǎn)交易清淡。那些房主暗地認為商業(yè)房地產(chǎn)市場馬上將會反彈，但是價格下行的階段或許還會延長。

　　這樣的下跌將會使得銀行進一步蒙受損失。盡管銀行不可避免地遭遇諸如商業(yè)抵押擔保證券（CMBS）交易債券的損失，銀行也很可能慢慢減記商業(yè)房地產(chǎn)貸款。另外一方面，隨著這些公司需要再融資，除非銀行能夠籌集更多資金，否則這些貸款的損失將不避免。

　　信貸評級機構(gòu)Realpoint表示，在過去的12個月里已有近290億美元、約占整體的3.5%的商業(yè)抵押擔保證券貸款成為拖欠賬款（借款人沒有按時交納利息）。該機構(gòu)認為到今年年底，拖欠率有可能達到6%。

　　德意志銀行的分析師理查德?帕克斯認為商業(yè)抵押擔保證券違約率最終將達到12%。商業(yè)抵押擔保貸款違約率升高連同不良建筑業(yè)貸款一起，可能將造成美國銀行在商業(yè)物產(chǎn)上損失2000億到2300億美元。而許多小銀行將因此破產(chǎn)。

　　大多數(shù)損失很可能發(fā)生在小的地區(qū)銀行，而不是去年動蕩的華爾街巨頭。如果這些貸款的損失是潛在并且致命的話，這將使得美國政府左右為難。政府會否允許這些太小不值得援救的銀行倒閉，進而摧垮銀行所服務(wù)的地區(qū)經(jīng)濟？可是如果施手援助的話，監(jiān)管者資金又從何而來呢？

 

　　租金下降擴散至全球

　　這個困境還將擴散至全球，因為商業(yè)房地產(chǎn)的下跌比居民住房地產(chǎn)有更大的區(qū)域擴散性。在新加坡和中國香港等亞洲金融中心、印度和俄羅斯等新興市場經(jīng)濟國家、西班牙和愛爾蘭等歐洲國家，商業(yè)地產(chǎn)價格和租金已經(jīng)開始不同程度下滑。

　　意大利最大的地產(chǎn)公司之一Risanamento正在想盡辦法逃避債主們。在西班牙和愛爾蘭，房屋空置量激增、房地產(chǎn)價格暴跌，而工地上的起重機也只能在那里“袖手旁觀”。

　　在過去的一年里，匈牙利的布達佩斯的房屋空置率已飆升至15%，而捷克的布拉格的空置率已經(jīng)翻了一番（大約10%）。租金下降最多的城市是俄羅斯，莫斯科的房屋租金在到6月底為止的12個月里下滑了63%。隨著近五分之一的辦公物業(yè)空閑，房屋租金及售價有可能進一步走低。

　　亞洲也沒有逃脫房產(chǎn)市場下滑這一魔掌。像新加坡、中國香港這樣的金融中心為亞洲受波及最嚴重的物業(yè)市場。隨著銀行大軍的失業(yè)，銀行存款余額萎縮，辦公空間需求量會進一步減少。

　　高緯物業(yè)顧問有限公司表示，新加坡優(yōu)質(zhì)辦公區(qū)最先在亞洲降低租金，2008年6月到2009年6月間暴跌近50%以上。同期，中國香港以43%的下跌率緊隨其后。孟買（40%）及中國上海（32%）位居第三和第四。

　　更大的危險在于拒絕承認問題的嚴重性。也有一些國家開始意識到問題的嚴重性：在英國，商業(yè)房產(chǎn)實際價格下跌了50%，大的房地產(chǎn)集團已經(jīng)籌集資金來支撐其報表和降價來吸引外國投資者來倫敦買房。

　　從過去的日本例子可以告訴我們，短期大幅降價比長期的市場低迷和拒絕問題嚴重性要來得更加明智。