從冬天進(jìn)入夏天，進(jìn)入2009年之后，買房的人和賣房的人都沒(méi)有想到，樓市幾乎在一夜之間實(shí)現(xiàn)了這個(gè)轉(zhuǎn)變。

　　2008年下半年，地產(chǎn)商們普遍感覺(jué)到了壓力。據(jù)說(shuō)，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科的走廊里，燈都是隔一盞才亮一盞的。2009年之后，銀行信貸突然開(kāi)閘放水。原本是地產(chǎn)商苦苦哀求銀行，現(xiàn)在倒過(guò)來(lái)了，銀行反倒求著地產(chǎn)商趕緊借錢。房地產(chǎn)的銷售量和房?jī)r(jià)一路走高，房地產(chǎn)投資也開(kāi)始迅猛增加。各路炒房的“英雄”們?cè)俪鼋?SPAN lang=EN-US>

但是，房?jī)r(jià)真的是只漲不跌嗎？

　　流行的說(shuō)法是，土地是稀缺的，但人口卻越來(lái)越多，所以房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲。人們總是根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)得出判斷。

　　任何投資品都是有周期的，股票如此，黃金如此，房地產(chǎn)也如此。但是，房地產(chǎn)的周期更長(zhǎng)，長(zhǎng)到超過(guò)了我們的經(jīng)驗(yàn)和心理因素所能把握的時(shí)間長(zhǎng)度。買房很可能是我們一生中最大的一筆開(kāi)支，如果是我們自己住，有可能會(huì)住上三四十年。從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)究竟會(huì)如何變動(dòng)，關(guān)系到我們每個(gè)人的財(cái)富。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家現(xiàn)在能夠找到的、時(shí)間跨度最長(zhǎng)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，可能是阿姆斯特丹的房?jī)r(jià)。馬薩諸塞大學(xué)教授Piet Eichholtz收集了1628～1973年間阿姆斯特丹王子運(yùn)河（Herengracht Canal）邊上的房屋價(jià)格指數(shù)。《非理性繁榮》一書的作者Robert Shiller教授和Karl Case一起研制了美國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)，大致可以追溯到美國(guó)19世紀(jì)末以來(lái)的房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)。這些對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì)的研究結(jié)果是令人氣餒的：從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)并不像我們想象的那樣會(huì)不停上漲。

　　從阿姆斯特丹的案例來(lái)看，房?jī)r(jià)在過(guò)去350年內(nèi)增長(zhǎng)了一倍，但這意味著每年房?jī)r(jià)只增長(zhǎng)0.2%。美國(guó)20世紀(jì)90年代的房?jī)r(jià)（扣除通脹因素）跟19世紀(jì)90年代的房?jī)r(jià)相比，幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)。美國(guó)在過(guò)去100多年的時(shí)間內(nèi)，真正稱得上房地產(chǎn)黃金時(shí)期的只有兩次：一次是第二次世界大戰(zhàn)之后；另一次則是在20世紀(jì)90年代后期以來(lái)，即在這次美國(guó)金融危機(jī)之前。

　　為什么歷史數(shù)據(jù)和我們的感覺(jué)相差如此之遠(yuǎn)呢？

　　首先，人們認(rèn)為土地必定稀缺的想法并不完全正確。跟所有的土地資源相比，城市里拿來(lái)開(kāi)發(fā)住宅的土地面積僅占很小的比例。美國(guó)城市地區(qū)土地面積只占其國(guó)土面積的2.6%。如果大城市的土地變得越來(lái)越昂貴，那么地產(chǎn)商將會(huì)想辦法尋找替代資源，比如提高建筑密度。未來(lái)的城市規(guī)劃也會(huì)對(duì)土地價(jià)格帶來(lái)很大的影響。人們退休之后愿意居住的城市很可能不是現(xiàn)在的大城市。

　　其次，人口因素的變化也會(huì)對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)帶來(lái)巨大沖擊。當(dāng)前房?jī)r(jià)高漲，在一定程度上是和計(jì)劃生育政策有關(guān)系的。由于現(xiàn)在的小兩口都已經(jīng)是獨(dú)生子女，當(dāng)獨(dú)生子女夫婦買房子的時(shí)候，往往需要雙方的家庭提供財(cái)力支持。

　　這或許可以解釋為什么中國(guó)年輕人買房的平均年齡很小，但買的房間面積很大。高房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步加劇出生率下降。城里的人們不愿意生孩子，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，以至于人們養(yǎng)不起孩子。當(dāng)出生率不斷下降之后，中國(guó)將會(huì)突然進(jìn)入人口老齡化社會(huì)。到那時(shí)，對(duì)住房的需求將會(huì)急劇萎縮。如果收入不平等的局面沒(méi)有得到根本緩解，城里人的房子無(wú)法賣給進(jìn)城的農(nóng)民工，中國(guó)將會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)大量過(guò)剩的時(shí)代。

　　再次，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于混亂局面。既有在市場(chǎng)上流通的商品房，又有各種產(chǎn)權(quán)雜亂的央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房。至今為止，二手房市場(chǎng)仍然發(fā)展滯后。這意味著中國(guó)的房地產(chǎn)存量中有大量的閑置，同時(shí)遺留著許多重大的歷史問(wèn)題和利益分配問(wèn)題。這些問(wèn)題都是懸在房地產(chǎn)市場(chǎng)上方的達(dá)摩克利斯之劍。

　　最后，說(shuō)實(shí)在的，讓我們考慮未來(lái)三四十年的事情可能是太過(guò)奢侈了。中國(guó)的房子沒(méi)有土地所有權(quán)，只有70年的使用權(quán)，饒是如此，我們居住的房子能有70年的壽命嗎？就連開(kāi)發(fā)商自己都承認(rèn)，中國(guó)的房子平均壽命只有三十年。這意味著我們買房子的時(shí)候，其實(shí)買到的房子價(jià)值要扣掉一半，或是價(jià)格要多算一倍。

　　一個(gè)房地產(chǎn)只漲不跌的神話，很可能會(huì)在不久的將來(lái)破滅。美國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)下跌，英國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)下跌，東京的房?jī)r(jià)會(huì)下跌，為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)就不會(huì)下跌呢？一旦房?jī)r(jià)大幅度下跌，每個(gè)中國(guó)家庭的財(cái)富將會(huì)再度被剝奪，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)陷入長(zhǎng)期的困頓。一直被嬌慣的房地產(chǎn)行業(yè)，將會(huì)由于過(guò)度服用興奮劑而未老先衰。