雖然建行新聞發(fā)言人否認(rèn)了“停止二套房按揭貸款業(yè)務(wù)”的傳聞,但這個(gè)傳聞并非空穴來風(fēng)。理財(cái)周報(bào)記者從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解到,今年二季度起,建行與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司的合作比較少了,只做一套房,很少做二套房。

　　事實(shí)上,不僅僅是建行,原先采取兇猛“返點(diǎn)”策略的興業(yè)銀行(601166,股吧)(601166)也已收縮戰(zhàn)線。

原因無它,只因銀行房貸全年指標(biāo)任務(wù)大部分在上半年已完成,不少銀行也有減少傭金(即返點(diǎn))比例的想法,更借機(jī)梳理對(duì)中介“又愛又恨”的情結(jié)。

 

　　返點(diǎn)是房貸潛規(guī)則

　　常先生6月份通過中介公司看中了上海靜安區(qū)一套二手房,決定出手買下。

　　看房過程一切順利,中介服務(wù)熱情。買房前,他通過銀行工作的朋友了解如何辦理房貸業(yè)務(wù)最省利息,朋友給他介紹了深發(fā)展的氣球貸和雙周供,不僅享受優(yōu)惠利率,還可以省下一筆不錯(cuò)的利息。

　　雖然前期還款壓力大了些,但常先生看在省利息的份上決定選擇朋友介紹的客戶經(jīng)理辦理房貸業(yè)務(wù)。

　　等他將所有的資料準(zhǔn)備好辦理房貸手續(xù)時(shí),中介突然開始刁難他。一會(huì)兒和他說,要到郊區(qū)辦理手續(xù),或者各種手續(xù)非常拖拉。

　　“原先熱情的服務(wù)怎么突然轉(zhuǎn)變了,而且我無意甩掉中介不給服務(wù)費(fèi)啊,”常先生感到有些困惑,并認(rèn)為中介態(tài)度180度急轉(zhuǎn)必有原因。

　　刁難幾天后,中介向常先生“攤牌”:“到我們指定的銀行去辦理貸款。如果你指定要深發(fā)展,那么也要到我們指定的深發(fā)展支行去辦理。”

　　如此強(qiáng)制指定的原因只有一個(gè),對(duì)方客戶經(jīng)理會(huì)給回扣。如果常先生自己與銀行接洽辦理房貸,中介就拿不到銀行給的回扣了。

　　這里所指的回扣在行業(yè)稱為“返點(diǎn)”,像常先生近100萬的貸款,中介可以拿到七八千的回扣,即返點(diǎn)千分之八。這樣一筆不小的傭金,中介當(dāng)然不會(huì)輕易放過。

　　事實(shí)上,“返點(diǎn)”行為在房貸這條食物鏈上早是默契的潛規(guī)則。

　　“如果是大型中介,銀行將返點(diǎn)傭金給中介;如果是小型中介,它則依附在大型貸款公司身上,銀行的返點(diǎn)是給貸款公司,”一位房產(chǎn)中介人士向本報(bào)透露道。

　　建行所謂的停止二套房貸款業(yè)務(wù),更確切地說是停止返點(diǎn)行為。沒有了返點(diǎn)傭金,中介自然與建行的合作減少。

　　建行敢打破行規(guī)的“牛氣”來自于上半年房貸市場(chǎng)交易量大幅上升。央行的數(shù)據(jù)顯示,上半年全國(guó)個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)4661.76億元,同比增幅超過150%。

　　同時(shí)根據(jù)建設(shè)銀行(601939,股吧)(601939)公布的上半年信貸投放情況來看,截至6月末,建行人民幣貸款新增7085億元,新增額位居同業(yè)第四名,當(dāng)年新增19.77%,創(chuàng)造了該行多年來的最高水平。同時(shí),建設(shè)銀行確定全年貸款增量目標(biāo)約為9000億元,鑒于上半年新增貸款已達(dá)7085億元,未來的貸款空間已經(jīng)相當(dāng)狹窄。

　　已完成房貸指標(biāo)的建行顯然“無心戀戰(zhàn)”,不會(huì)像上半年那樣為搶房貸業(yè)務(wù)放出高比例返點(diǎn)。

　　一位貸款公司的工作人員向本報(bào)透露道,“今年二季度以來,建設(shè)銀行與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的合作就很少了,建行一般不向二手房購(gòu)房者放貸,只做一手房業(yè)務(wù)?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　又愛又恨的戀人關(guān)系

　　對(duì)于返點(diǎn)行為,于銀行而言,是又愛又恨。

　　銀行與中介看似“你中有我,我中有你”,其實(shí)兩者是相互博奕,又誰也離不了誰。

　　“在國(guó)外,貸款公司就是要銀行的返點(diǎn)生存的,它做的是批量業(yè)務(wù),起到為銀行把第一道關(guān)的作用,”某業(yè)內(nèi)人士向記者表示道,“國(guó)內(nèi)有些大型中介,本身的二手房交易量比較大,所以不需要通過貸款公司,銀行直接找到他們合作?！?SPAN lang=EN-US>

　　由于二手房買賣雙方多數(shù)是中介撮合成交的,中介手上最重要的砝碼就是客源,在銀行想做生意時(shí),議價(jià)權(quán)完全掌握在中介手中,自然誰給的返點(diǎn)高,客源就往哪里領(lǐng)。

　　在這條生物鏈上,本來大家有個(gè)“君子協(xié)定”,比如統(tǒng)一返點(diǎn)千分之五。在信貸政策收緊、信貸員朝南坐的時(shí)候,大家也相安無事。但是,在一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中,這種局面很容易被打破。

　　挑起“是非”的有想做得更大的銀行,或者同一銀行下不同支行,甚至同一支行下不同信貸員,大家都是要“搶飯吃”。

　　“返點(diǎn)的比例是銀行返給我們客戶經(jīng)理,比如我們銀行是千分之八,然后我們?cè)俜到o中介。”一位南方股份制銀行的房貸客戶經(jīng)理向本報(bào)記者透露道,“你要返多少給中介,就看你自己了?！?SPAN lang=EN-US>

　　“你和中介的關(guān)系好壞,也看自己本事。反正蟹有蟹路、蝦有蝦路,當(dāng)然中介不僅僅是看你返利高不高,還要看你在銀行的能力強(qiáng)不強(qiáng),比如審批速度是否快,是否能申請(qǐng)到優(yōu)惠利率等等,中介手上的銀行關(guān)系肯定不止一家?！?SPAN lang=EN-US>

　　采訪中,記者聽到這樣的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)故事:興業(yè)銀行為爭(zhēng)奪房貸市場(chǎng),拿出了千萬營(yíng)銷費(fèi)用“鋪路”,不僅給市場(chǎng)很高的返點(diǎn),而且給房貸客戶最優(yōu)惠的政策,尤其是轉(zhuǎn)按揭的客戶。這一搶果然有效,光搶到工行的房貸就有上百億。

　　挑撥的不止是銀行本身,還有中介?！爸灰幸患毅y行返利高,中介自然對(duì)返利低的銀行有話說,逼著大家跟進(jìn)?！?SPAN lang=EN-US>

　　據(jù)記者了解,原先市場(chǎng)上的返利比例在貸款總量的0.5%左右,后來越漲越高,漲到1.5%-1.8%。

　　記者在網(wǎng)上看到一家遠(yuǎn)盟投資貸款公司的廣告貼,聲稱“滬上最高返利”:貸款額15萬-30萬,返7點(diǎn)(即0.7%);31萬-60萬,返9點(diǎn);61萬-100萬,返10點(diǎn);100萬以上返11點(diǎn)。

　　這個(gè)返點(diǎn)比例是貸款公司返給中介的比例,其拿到的銀行返點(diǎn)比例更高。這個(gè)帖子中表示可操作銀行是興業(yè)銀行、中國(guó)銀行(601988,股吧)(601988)。

　　現(xiàn)在,隨著二手房交易量的萎縮,以及房貸政策的進(jìn)一步收緊,許多在上半年大肆返點(diǎn)的銀行已經(jīng)收縮戰(zhàn)線,使得目前市場(chǎng)上的返點(diǎn)比例重新回歸到0.5%左右。

　　于銀行來說,自然是能不返點(diǎn)就不返點(diǎn),因?yàn)楦哳~的返點(diǎn)已經(jīng)使得銀行利潤(rùn)越來越薄,甚至貸款前幾年面臨虧損的局面。

　　上述信貸員告訴記者,“銀行曾經(jīng)算過一筆賬,100萬的貸款,客戶還貸時(shí)間超過3年,那么銀行開始賺錢。如果客戶在3年內(nèi)提前還貸,銀行極有可能面臨虧損的局面,如果當(dāng)時(shí)返利很高,資本成本也高的話,等于白干。”

　　一位國(guó)有銀行的內(nèi)部人士向記者透露,該行房貸的籌資成本在3.45%左右,房貸的貸款利率在4.49%,這在銀行息差收入中并不高。

　　如果是一些新進(jìn)入的外資銀行、中資小銀行,其資本成本更高,如果利率更優(yōu)惠、返點(diǎn)更高的話,明顯利潤(rùn)大為下降。

　　事實(shí)上,銀行這幾年開始“甩”開中介,進(jìn)行獨(dú)立行動(dòng)。早在今年年初,中信銀行(601998,股吧)(601998)和交行就開始在北京試水二手房全程服務(wù),深發(fā)展也在北京和深圳推出試點(diǎn),后農(nóng)行推出了“二手房買賣直通車業(yè)務(wù)”。

　　據(jù)悉,在二手房買賣交易中,買賣雙方都各需支付一筆傭金:0-50萬區(qū)間,傭金1.25%;后面的50萬-100萬區(qū)間,傭金0.875%;隨后的100萬-200萬區(qū)間,傭金0.5%。此外,如買方辦理按揭,還需支付一筆千元的評(píng)估費(fèi)。

　　現(xiàn)在由銀行搭建二手房交易平臺(tái),同時(shí)為客戶提供全程的一條龍服務(wù),省卻客戶銀行、中介兩邊跑的麻煩,而且審批速度也大大提升,對(duì)客戶省力又省錢,銀行也不必拿出高比例的返點(diǎn)。

　　聽起來是件不錯(cuò)的事情。但問題的難點(diǎn)在于,房源市場(chǎng)。中介是牢牢地掌握著房源市場(chǎng),銀行與客戶均很難繞開。銀行自己充當(dāng)“房產(chǎn)中介”僅僅是個(gè)互補(bǔ),要想完全甩開中介很難,房貸的這條生物鏈仍然是環(huán)環(huán)相扣。

 

　　借款人被擋在門外

　　眼下,二套房貸收緊的《通知》已經(jīng)頒布了近3個(gè)星期,收緊政策的影響已開始顯露。記者從上海凱弈投資咨詢管理有限公司獲悉,該公司有不少二套房購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)頻被駁回,有些資金不足的購(gòu)房者甚至取消了購(gòu)房計(jì)劃。

　　有一名溫州投資客購(gòu)買了一套上海虹口區(qū)的物業(yè),首付成數(shù)達(dá)到了二套房貸的要求,但他向銀行申請(qǐng)貸款利率下浮30%。銀行最終駁回了該客戶申請(qǐng)的100多萬貸款,但客戶一定要求按優(yōu)惠利率來貸款,因此最終放棄了購(gòu)房。

　　另一位浙江籍購(gòu)房者,買了一套浦東的物業(yè),但因首付3成最終被銀行駁回貸款申請(qǐng),無奈之下他只得補(bǔ)繳了10%的房款后再次申請(qǐng)貸款?！坝行┱憬顿Y者有資金,但偏偏喜歡利用利率優(yōu)惠的銀行貸款來買房投資以增加自己資金的靈活性?！眲P弈投資副總經(jīng)理趙煒告訴記者,但那些資金不夠充裕的投資者由于不能承受較高的首付比例,而取消投資計(jì)劃的也不在少數(shù)。

　　類似這樣的例子在7月下旬屢見不鮮,北京“偉嘉安捷”向本報(bào)透露,從目前北京各家銀行第二套房貸款政策執(zhí)行情況看,四大國(guó)有銀行嚴(yán)格遵從“9·27”政策,首付40%,利率上浮1.1倍即6.53%。其它商業(yè)銀行也逐漸收緊二套房貸政策,嚴(yán)格審查借款人個(gè)人征信、要求出示銀行流水及對(duì)賬單等;二套房貸收緊使得不符合要求的借款人“擋在”政策門外,阻礙交易增長(zhǎng)。另一方面,部分借款人因二套房貸政策“回歸”原有狀態(tài),上調(diào)貸款利率后不少準(zhǔn)備再次貸款的人產(chǎn)生購(gòu)買遲疑,這些都是影響7月房貸市場(chǎng)交易上漲的主要因素。

　　隨著7月樓市的降溫,房貸業(yè)務(wù)量漲勢(shì)即止。趙煒預(yù)計(jì),由于7月新房和二手房成交量雙雙下挫,二套房貸申請(qǐng)又頻頻被銀行駁回,8月貸款業(yè)務(wù)量可能出現(xiàn)30%左右的降幅。

 

　　二套房認(rèn)定仍存差異

　　施女士在7月初看中一套房子,當(dāng)時(shí)向附近的上海銀行負(fù)責(zé)房貸的客戶經(jīng)理咨詢時(shí),對(duì)方初步了解施女士的情況后,確定表示“首付3成,貸款利率下付30%,一定沒問題”。

　　這是施女士購(gòu)買的第二套房子,原先的一套房子仍有四十萬的貸款。上周,當(dāng)她再次向該客戶經(jīng)理咨詢時(shí),對(duì)方顯得支支吾吾起來,表示有難度,需要看施女士是否能開出較高的收入證明。

　　短短一個(gè)月,政策迅速收緊。

　　其實(shí)早在今年3月的時(shí)候,國(guó)家就已有意向收緊二套房貸,各家銀行就已經(jīng)嚴(yán)格掌控房貸力度,特別是針對(duì)二套房貸審批相對(duì)謹(jǐn)慎。

　　但是,當(dāng)時(shí)各家銀行仍暗中松綁二套房貸,尤其是4、5月份房?jī)r(jià)上升帶動(dòng)的交易量上升,不少銀行仍然可以給客戶申請(qǐng)到7折優(yōu)惠利率。

　　浦發(fā)銀行(600000,股吧)(600000)的一個(gè)客戶經(jīng)理甚至建議客戶,“找中介想辦法”,由客戶直接向中介表明需要申請(qǐng)7折利率、首付三成,然后中介再通過各家銀行關(guān)系找到愿意做的銀行。

　　“現(xiàn)在能夠下浮10%不錯(cuò)了,下浮30%的銀行幾乎沒有了,”凱弈投資向記者表示道。

　　利率下浮30%目前確實(shí)很難申請(qǐng),但是對(duì)于二套房的認(rèn)定,記者發(fā)現(xiàn)各家銀行仍存差異,打擦邊球。

　　在本報(bào)記者暗訪中,上海農(nóng)商行的客戶經(jīng)理就告訴記者,如一套房貸款還完,二套房申請(qǐng)首付3成、7折優(yōu)惠利率就容易了;招商銀行(600036,股吧)(600036)只需要看在上海的購(gòu)房記錄,外地的房子沒有貸款即可算為首次購(gòu)房。

　　廣州光大銀行某支行則表示,若第一套房已賣,可下調(diào)30%,具體比例根據(jù)是否超該城市人均居住面積而定;興業(yè)銀行的一位負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的左經(jīng)理這樣告訴記者,“若二套房面積低于91平方米可以貸8成,貸款時(shí)可以說,第一套房面積太少,想買大一點(diǎn),以申請(qǐng)下浮?！?