雖然時(shí)隔5個(gè)月之久,但國(guó)土資源部（下稱“國(guó)土部”）歷時(shí)兩個(gè)多月調(diào)研的全國(guó)620個(gè)樓盤地價(jià)房?jī)r(jià)比結(jié)果甫一出世,仍不可避免地被拿來與今年兩會(huì)時(shí)全國(guó)工商聯(lián)的那份報(bào)告進(jìn)行對(duì)比。

　　這并不意外。地價(jià)房?jī)r(jià)比之所以受到關(guān)注,就因?yàn)槿珖?guó)工商聯(lián)當(dāng)時(shí)向政協(xié)提交的一份報(bào)告中第一次提到了這一概念。

　　國(guó)土部的結(jié)果顯示,中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)平均為23.2%,此前全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在兩會(huì)時(shí)提交的報(bào)告則顯示,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成本占總成本的41.2%,占直接成本的比例則達(dá)58.2%。兩個(gè)數(shù)據(jù)之間將近一倍的差距顯然讓購(gòu)房者有些摸不著頭腦。

事實(shí)上,兩個(gè)數(shù)據(jù)之間的差距不能說明其中一個(gè)數(shù)據(jù)為錯(cuò),而在于兩個(gè)機(jī)構(gòu)所考察的基數(shù)本身就存在巨大差異。但全國(guó)工商聯(lián)的數(shù)據(jù)曾引發(fā)輿論認(rèn)定地價(jià)推高房?jī)r(jià)并對(duì)此大加撻伐。

　　從國(guó)土部此次公布地價(jià)房?jī)r(jià)比調(diào)研結(jié)果的舉動(dòng)來看,其實(shí)是在全國(guó)工商聯(lián)數(shù)據(jù)公布之后對(duì)于高地價(jià)引發(fā)高房?jī)r(jià)的社會(huì)輿論所采取的一種針對(duì)性措施,試圖以此結(jié)果化解地價(jià)推高房?jī)r(jià)這一“錯(cuò)誤言論”。

　　如果僅從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看,地價(jià)確實(shí)難以成為推高房?jī)r(jià)的“元兇”。不過,這些“死板”的數(shù)據(jù)本身也很難體現(xiàn)全國(guó)各地“地王”以高地價(jià)成交之后,周邊在售的項(xiàng)目房?jī)r(jià)在第二天就開始明顯上漲的市場(chǎng)現(xiàn)象。顯然,這種心理因素的作用是無法用數(shù)據(jù)來量化的。

　　當(dāng)然,從市場(chǎng)的角度來看,房?jī)r(jià)其實(shí)從來都不是由成本來決定的,作為成本組成一部分的地價(jià),顯然也無法決定項(xiàng)目未來的房?jī)r(jià)。就如很多開發(fā)商一直強(qiáng)調(diào)的一樣,房?jī)r(jià)由供求關(guān)系決定。

　　而土地,正是決定房地產(chǎn)供求的源頭。目前房?jī)r(jià)不斷上漲,其中部分原因就在于有效供應(yīng)不足,即購(gòu)房者普遍希望在市中心購(gòu)買的總價(jià)較低的房源缺乏。在最近幾年各大城市的土地供應(yīng)中,住宅用地的供應(yīng)正呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì),位于市中心的地塊更是日漸稀少,而住宅供應(yīng)已出現(xiàn)供過于求的郊區(qū)仍然是地塊出讓最為集中的區(qū)域。

　　這種土地供給方式已導(dǎo)致市中心地塊一推出,就有很多開發(fā)商前往爭(zhēng)搶,而配套并不完善的郊區(qū)地塊,則多以底價(jià)成交,甚至仍時(shí)有流拍的現(xiàn)象。根據(jù)克而瑞中國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),6月份上海成交的地塊中,底價(jià)成交的地塊仍然占比高達(dá)73%,而溢價(jià)超過100%成交的地塊,僅占比19%。

　　此外,土地出讓的底價(jià)其實(shí)是由相關(guān)部門確定,這一底價(jià)已基本為項(xiàng)目未來的售價(jià)定下基調(diào)——只能較該底價(jià)更高,而不可能更低,因?yàn)闆]有一個(gè)開發(fā)商會(huì)低于成本價(jià)售樓,各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)的“底價(jià)”,其實(shí)也由此確立。

　　從以往的經(jīng)驗(yàn)看,在一線城市,土地出讓底價(jià)一直都處于水漲船高的態(tài)勢(shì),即使在市場(chǎng)低迷之時(shí),也會(huì)以暫緩出讓的方式避免地價(jià)下調(diào)的可能。從土地這個(gè)根源來說,國(guó)土部即使能在地價(jià)上撇清房?jī)r(jià)高與己無關(guān)的干系,卻也難以說明自己與土地出讓的源頭毫不相干。

　　從開發(fā)商的角度看,即便地價(jià)再低的地,開發(fā)商也不可能放棄高利潤(rùn)而選擇低價(jià)售樓,他們?nèi)匀粫?huì)隨行就市,根據(jù)市場(chǎng)情況定價(jià)。以上海新江灣城出讓的首幅住宅地塊為例,2005年珠江投資以樓面地價(jià)5600多元/平方米獲得地塊,2005年底該項(xiàng)目以最低不足9000元/平方米的價(jià)格對(duì)外出售,基本上相當(dāng)于成本價(jià)出售。但該項(xiàng)目目前的售價(jià)已漲至約20000元/平方米。

　　而最近因倒樓事件引起關(guān)注的蓮花河畔景苑,樓面地價(jià)不超過500元/平方米,但這絲毫不妨礙開發(fā)商最終以超過10000元/平方米的價(jià)格對(duì)外出售。因此,地價(jià)房?jī)r(jià)比的公布,并不可能讓開發(fā)商放棄高利潤(rùn)。

　　顯然,這是一場(chǎng)意義不大的數(shù)據(jù)游戲。對(duì)于國(guó)土部而言,其工作的重心也許除了掌握市場(chǎng)一線最準(zhǔn)確的信息和數(shù)據(jù)之外,如何將散布于各大城市中的閑置地塊盡快地投入開發(fā),如何讓各地保持一個(gè)合適的推地節(jié)奏以保證地塊的供應(yīng),同時(shí)如何保證各地的保障房制度又好又快地推進(jìn)等等急需解決的問題,更值得投入更多精力去調(diào)研及思考。這些問題的有效解決將有效緩解房?jī)r(jià)快速上漲的難題,這比公布一個(gè)地價(jià)房?jī)r(jià)比的數(shù)據(jù)更有意義。