為回應外界對“我國地價占房價比例平均為23.2%”的質(zhì)疑，國土資源部日前公布了全國620個監(jiān)測項目的土地成本。數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)項目的地價占房價比例在15%～30%之間，其中，最低比例為5.3%。

　　而網(wǎng)絡上一則曝光“北京房價成本為4700元”的帖子迅速走紅，而開發(fā)商回應“我們的利潤其實不高”。如此一來，大家不禁要問，究竟是誰在推高房價？

 

爆料：造價成本僅為4700元

　　“北京4700”這是近期在網(wǎng)絡上迅速躥紅的一個詞。“北京4700”指的是北京房價成本僅為每平方米4700元，而根據(jù)北京易居研究所的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京6月份銷售均價為12677元每平方米。

　　“北京4700”的由來十分特殊。在阿里巴巴的“生意經(jīng)”平臺，有位網(wǎng)友提出“我想買房子，目前房價的成本到底是多少？”的問題。熱心的回答者綜合了“阿里巴巴商人論壇”及“生意經(jīng)”本身所有關(guān)于房價成本的幾千條回答，給出了迄今為止最為全面的答案。

　　從答案中記者發(fā)現(xiàn)，不同地區(qū)不同開發(fā)商羅列出的具體單項成本差別很大。比如僅建安費用這一項，北京正大建筑工程有限公司列出的多層框架房屋建安費用約1200～1400元/平方米，而北京萬科駐某地經(jīng)銷商列出的多層建安費用僅為850元/平方米。

　　雖然單項成本大相徑庭，但是綜合所有樣本來看，大概能判斷北京開放商的稅前成本是4700元/平方米左右，上海是4100元/平方米左右，廣東是3200元/平方米左右。由此，一篇題目為“曝光房價成本(北京4700、上海 4100、廣州3200)”的熱帖在某知名論壇引起軒然大波。

　　有網(wǎng)友跟帖說，“說實話，對于房價成本的問題我還從來沒有認真地研究過，看了上面的帖子我的心情是復雜的，對于商人來說目的就是賺錢，錢當然是越多越好，賣房的價錢是成本的N倍才好呢，但是對于老百姓來說，對房價的飆升就只能望房興嘆了?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　國土部：地價占房價平均23.2%

　　十分湊巧的是，國土資源部近期公布的一項調(diào)查報告顯示，在全國抽樣的105個城市620個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，大多數(shù)地價占房價比例在15%—30%之間，平均為23.2%，其中在30%以下的約占78%。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認為,國土資源部公布的調(diào)查結(jié)果旨在澄清“地價推高房價”的爭論。調(diào)查報告認為,最終影響地價高低的決定性因素主要是市場供求關(guān)系。記者發(fā)現(xiàn),在被調(diào)查的620個樓盤中,地價房價比在40%以上的項目僅有40個,約占6.45%,而地價房價比在30%以下的項目則有78%之多。

　　“如果這40個項目的開盤價都是保本價的話,那就意味著其他580個項目都可以因相對更低廉的土地成本實現(xiàn)盈利”,有專業(yè)人士指出,一些大盤在前些年取得土地時的樓面地價極低,經(jīng)過多年的滾動開發(fā),地價甚至可能接近“零地價”,而其依然在按照目前的房價水平進行銷售,其中的暴利不言而喻。

 

　　開發(fā)商：各算各的賬，“我們利潤不高”

　　面對地價占房價比例不高，房產(chǎn)開發(fā)商暴利的說法，開發(fā)商們也坐不住了，紛紛表示“其實土地成本價在房價中所占比重的爭論并沒有什么實際意義?！?SPAN lang=EN-US>

　　國內(nèi)著名的開發(fā)商老總季滿如、陳順等認為，“國土部調(diào)查的包括北京21個項目在內(nèi)的620個項目的地價房價比，除了能從中看出國土部和建設部在相互推托"房價因何上漲"的責任外，基本沒有什么現(xiàn)實意義。”他們表示，因為“地價是過去的，房價是現(xiàn)在的，不是一個時間段上的數(shù)據(jù)”。

　　“土地成本價在房價中所占的比重爭論可以停止了。”中體產(chǎn)業(yè)(600158,股吧)副總裁陳順表示，“620個被調(diào)查樓盤，所采用的數(shù)據(jù)，地價基本都是2006年、2007年出讓時的樓面價，而房價基本都是兩三年后開盤銷售時的銷售均價。”。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一也表示，國土部公布的地價是按項目當時拿地的價格，這與后來房地產(chǎn)銷售時的價格不是一個時間點，這就有了時間差的問題。“地價和房價時間差的問題是國土部此次計算土地成本不準確最為主要的原因?！彼f，國土資源部用以前拿地的地價，來比較現(xiàn)在房屋銷售的價格，這肯定是把土地占房價的比重算低了。

　　對于開發(fā)商利潤過高的問題，北京市華遠集團總裁任志強表示，且不說這個成本的計算中只計入了土地的直接成本和建安合同中的成本，沒有計算各種契稅、土地使用稅、資金管理費、外購材料、設計、規(guī)劃的成本、車庫配套、市政設施、銷售廣告費用等等。僅按360%的毛利計算，要交納60%的土地增值稅就去掉了216%的毛利部分，還有25%的所得稅，再加上營業(yè)稅等其他稅費，毛利就不到100%了?！罢l多誰少是很清楚的?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　質(zhì)疑：房價中是否有“潛伏成本”？

　　既然房價成本中的地價、利潤和建造成本皆有人出面澄清不高，那房價之高又從何而來？眾所周知，商品房的成本構(gòu)成主要有三部分：土地、建安費用，還有就是政府的各項稅費。

　　在一位不愿具名的開發(fā)商提供的樓盤成本清單上，最引人注目的是一些名目繁多的收費項目。在這些收費中，最大的一筆費用是配套費，每平方米170元?？傮w算來，這些收費項目至少有30項，涉及20多個部門，費用總計448.66元。占房屋銷售價的將近十分之一。再加上營業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費成本達到了1100元左右。

　　其透露，各級行政部門林林總總的稅費在當中占了20%，和15年前比，當前房地產(chǎn)業(yè)的稅費增加了30%，不僅收費項目在增加，收費標準也在升高。

　　任志強表示，要想降低房價，必須從政府的土地價格與稅收上想辦法，減少政府在土地中的收益部分，這樣才能共同努力去解決市場中房價過高的問題。

　　對于至今依然諱莫如深的房地產(chǎn)利潤構(gòu)成，應該通過公開、透明的審計手段弄清楚，并周知公眾。防止開發(fā)商攫取高額利潤。更重要的是，除了地價、稅費、建安費用，房價成本中是不是還有潛伏更深的違規(guī)成本？

 

　　觀點：樓市應該進行二次改革

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場種種曠日持久的爭論越來越糾纏不清。其實關(guān)鍵還是誰都怕動了自己的蛋糕。如果把從高價商品房中獲得的大量土地和稅費收入，真正用于提升社會福利，讓大多數(shù)人不再依賴市場上的高價商品房來圓住房夢，讓各種利益公平合理地在企業(yè)、政府和社會公眾之間分配，那么，房價就不會成為一個如此敏感的問題，房地產(chǎn)市場也就不會成為一個資源配置扭曲的市場，投機和泡沫也就不會一次次沉渣泛起，難以消弭。

　　清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵認為，中國樓市的一系列亂象，與現(xiàn)有的游戲規(guī)則有很大關(guān)系，“目前房地產(chǎn)市場的這種玩法誰都玩不贏，地方政府靠賣地獲得財政收入，地價賣高了老百姓抱怨，地價賣低了地方政府又得不到財政收入，這個玩法不可持續(xù)?！?SPAN lang=EN-US>

　　在他看來，高房價傷害的不僅僅是購房者，“好多上班族每天將大量時間花費在上班路上，直接削弱了企業(yè)的競爭力。高房價實際上對開發(fā)商也不利，開發(fā)商現(xiàn)在成為大家最不歡迎的企業(yè)家，要打破目前樓市僵局，必須進行第二次房改?！?SPAN lang=EN-US>

　　“中國老百姓的戀土情結(jié)嚴重，沒有房子心里就不踏實，在這樣的情況下，大量有錢人會把資金投資到樓市，房價因此被越推越高，房地產(chǎn)市場繼而扭曲?！?SPAN lang=EN-US>

　　李稻葵表示，第二次房改的基本方向應該是由政府主導提供房屋住房服務。除了廉租房和經(jīng)濟適用房，政府要建更多的平租房，將目前未納入政策性住房的中等收入群體納入其中，減輕高房價給“夾心層”帶來的壓力。一旦實施二次房改，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、購房者之間可以實現(xiàn)多贏局面?！胺孔拥漠a(chǎn)權(quán)歸政府所有，但可打包給開發(fā)商進行開發(fā)建設，建成的房子以平價租給企業(yè)職工，這樣職工不用著急買房子，地方政府又可從經(jīng)營的房子里面收取房租，獲得持續(xù)的財政收入?！?SPAN lang=EN-US>