巔峰時旋即冷卻,萎靡后又復(fù)瘋狂,中國房地產(chǎn)業(yè)神經(jīng)性調(diào)整的內(nèi)在邏輯

　　在寬松貨幣政策持續(xù)刺激下,人們堅信中國房地產(chǎn)會復(fù)蘇。爭論的焦點在于,形容這一過程應(yīng)該用V、U還是W？但市場的吸引力正在于不可預(yù)料性,最近兩個月以來,強(qiáng)勁反彈幾乎掃清了長達(dá)1年半的調(diào)整,軌跡看起來更像是字母E—迅速下降后,兩次跳躍便重回2007年的巔峰。

中原地產(chǎn)向《環(huán)球企業(yè)家》提供的北京大眾住宅市場數(shù)據(jù)顯示,今年3至5月份每月的新房成交量分別同比上漲117%、190%和53%。同時,北京上半年二手住宅成交量同比接近翻番。

　　“現(xiàn)在的市場活躍度已經(jīng)恢復(fù)到最高峰的水平?！北本┲性禺a(chǎn)的投資部總經(jīng)理張坤昱說。今年初北京住宅市場上的14萬套住宅庫存,到6月底已經(jīng)消耗近半。首城國際中心、金隅可樂、中堂再度出現(xiàn)買房者排號、搖號、抽簽購房的現(xiàn)象。這與同樣熱情高漲的購買汽車排隊一起,成為中國經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇的有力證明。

　　土地市場則直接復(fù)制了兩年前地王頻出的一幕。自5月份起,北京、上海、深圳等一線城市以及武漢、成都、寧波等二線城市的土地拍賣成交價格都不斷被刷新紀(jì)錄,北京廣渠路15號地塊成交樓面價高達(dá)每平米15000多元,已經(jīng)與該地區(qū)二手房均價持平。6月的最后一周,全國20個重點城市共成交住宅類地塊35宗,成交土地面積環(huán)比增加8倍—其中,有5宗地塊溢價翻番,有11宗地塊溢價超過五成。

　　因上市中止而飽受資金緊缺困擾的恒大集團(tuán),在春節(jié)后的兩月銷售額超過20億。不過,基于對后市的謹(jǐn)慎判斷,恒大集團(tuán)董事局主席許家印4月份提出未來3年以“穩(wěn)健經(jīng)營”為主,年內(nèi)不新增土地儲備,到2011年才將現(xiàn)有的4500萬平方米土地儲備增至5000萬平方米左右;但在7月份的上半年總結(jié)會議上,形勢發(fā)生了戲劇性變化,許將3年后的目標(biāo)提前至今年年底完成。當(dāng)月他們完成了創(chuàng)紀(jì)錄的30多億的銷售額?！拔覔?dān)心地價會一直漲上去。沒有便宜地可拿了?！痹S家印告訴《環(huán)球企業(yè)家》。

　　與以往任何一次行情相同,資本市場開始展現(xiàn)其靈敏嗅覺和尋利本能。過去三個月,香港、新加坡資本市場為7家地產(chǎn)商,通過發(fā)債和增資擴(kuò)股提供了近20億美元相對廉價的彈藥。從2007年底以來開發(fā)商就鮮有在公開資本市場上融資的機(jī)會,貸款亦變得可望不可及。不少流動性緊缺的開發(fā)商求助于私募基金的注資,這些“禿鷹”們往往要求25%到30%年回報率。

 

　　脆弱的邏輯

　　春節(jié)前后還在哀嘆日子難熬的房地產(chǎn)商們也驚訝于反彈速度之快。剛性需求的釋放似乎已不足以解釋這一切。厘清其背后的邏輯,需梳理從2007年以來的幾次波峰和波谷成因。

　　2007年以前,持續(xù)的土地地根緊縮政策導(dǎo)致土地市場供需失衡,結(jié)果土地價格高漲,購房者遵循買漲不買跌的原則,助推了2007年瘋狂市場的到來;此后在當(dāng)年底啟動防通脹的大背景下,持續(xù)緊縮的貨幣政策勒住了房地產(chǎn)商上游的資金鏈。而在市場層面,財稅和貸款方面對第二套房的嚴(yán)格限制,則將投資者踢出了市場。兩方夾擊之下,2007年的市場癲狂狀態(tài)已是強(qiáng)弩之末。而隨后的金融危機(jī)導(dǎo)致的需求極度萎縮則一舉推倒了房地產(chǎn)的多米諾骨牌。

　　政策和外部環(huán)境是上一輪市場轉(zhuǎn)換的決定因素,今年以來的暴漲也不例外。

　　自去年12月以來中央和地方政府出臺了一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策,包括契稅減免、二手房轉(zhuǎn)讓稅費的減免乃至退稅等,對開發(fā)商的扶持則包括延期支付土地出讓金、延期繳納土地增值稅以及放松對土地開工時間的限制等等。

　　大刀闊斧的信貸刺激和寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)市場注入了充足的流動性。人民銀行在去年年底連續(xù)5次降息共108個基點,更為重要的是,國務(wù)院在今年5月份放開了房地產(chǎn)項目投資的自有資本金比例由35%降至20%,這相當(dāng)于給房地產(chǎn)企業(yè)新增四成銀行貸款。

　　“本來有一大批房地產(chǎn)商撐不住了,但貸款突然放開救了大家的命?！?SPAN lang=EN-US>SOHO中國董事長潘石屹透露。這位精明的房地產(chǎn)商從年初就開始勸告他的客戶,流動性之后必然是通貨膨脹,而房地產(chǎn)投資是資本增值保值的最重要載體。

　　這輪風(fēng)潮亦是上一輪調(diào)整的后遺癥。2008年開發(fā)商均不同程度地下調(diào)或干脆停止土地儲備,大幅削減開工計劃。按平均周期一年半計算,這將影響今年的供求。事實上,北京住宅新開工面積連續(xù)4個月同比下降超過五成,降幅且有持續(xù)擴(kuò)大趨勢。上海、浙江等地亦有類似情況。在突然恢復(fù)的需求面前,供給的羸弱增加了房價上漲的預(yù)期。

　　最近幾個月,溫州炒房團(tuán)進(jìn)入北京和上海的地產(chǎn)市場。就在張坤昱接受《環(huán)球企業(yè)家》的采訪時還接到太原煤老板來電,詢問在北京購買20套中高端住宅的機(jī)會。

　　融科智地的執(zhí)行總裁鄭志剛認(rèn)為,投資占住宅交易總量的20%以下市場尚算健康。就融科智地目前在全國9個城市銷售的11個住宅項目來看,以投資為目的的交易量大概占總交易的15%。不過,他為沒有經(jīng)歷真正的調(diào)整周期,而在短期內(nèi)發(fā)熱的市場能否持續(xù)感到擔(dān)憂。

　　過快的增長必然會迎來向下的修正。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士大多對2007年市場到達(dá)頂峰后隨即進(jìn)入霜凍期心有余悸。

　　標(biāo)志“面粉比面包貴”重來的北京廣渠路地區(qū),在最近一個月內(nèi)房價上漲近5%,成交量卻下降超過兩成。在房地產(chǎn)行業(yè),成交量永遠(yuǎn)都比價格更能說明市場承受力,迅速高企的價格顯然已經(jīng)開始損害成交量。

　　世邦魏理仕的中國區(qū)投資部資深董事陳麒旭認(rèn)為,如果在房價穩(wěn)定的前提下市場的成交量能持續(xù)到2010年才算真正復(fù)蘇。除了關(guān)注中國的實體經(jīng)濟(jì)走勢外,他提醒,這次危機(jī)的肇始地美國2009年將會有4000億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款到期。若美國經(jīng)濟(jì)因商業(yè)房地產(chǎn)貸款再融資問題再遭重創(chuàng),對高速奔馳的中國房地產(chǎn)業(yè)無疑也是沉重打擊。