武漢20個樓盤土地成本曝光,比例最低為12.55%,最高為40.92%

　　房價過高了,這是今年公認的事實。但在公眾追究房價過高原因時,卻沒有一個明確的幕后“兇手”。目前被指認的“嫌疑犯”是地價。上周五,國土部發(fā)布了一項針對全國620個房地產(chǎn)項目地價的調(diào)查報告,似乎在證明自己的“清白”:土地價格占房價的平均比例僅為23.2%。

一石激起千層浪,關(guān)于“地價是否是房價走高的推手”的爭論愈演愈烈。

　　而本周一,除了國土部公布的武漢6家樓盤調(diào)查結(jié)果外,新浪網(wǎng)又獨家公布了武漢14個樓盤樓面地價與開盤均價,“房價成本說”的追問看來是回避不了了。

 

　　抽樣顯示

　　武漢20樓盤比例最低為12.55%,最高為40.92%

　　據(jù)了解,國土部的此次調(diào)查,620個項目中,武漢本地的五環(huán)華城、金鼎灣、萬科金色家園、博學華府、萬科魅力之城、金地·國際花園6個樓盤名列其中。其中,五環(huán)華城的地價房價比12.55%,為最低值;金地·國際花園的地價房價比40.92%,為最高值。

　　除了國土資源部公布的武漢幾個項目的地價、房價、地價房價比以外,7月27日,新浪網(wǎng)對武漢14個項目進行了調(diào)查。地價房價比分別為:世茂錦繡長江24.59%、武漢天地19.23%、光谷世界城32.92%、錦繡江南30.02%、融僑華府31.07%、東湖國際32.90%、保利心語32.32%、東立國際33.53%、融僑錦城37.15%、香榭琴臺34.71%、江灣新城20.57%、金太陽米蘭小鎮(zhèn)15.96%、春江花月26.26%、江山如畫28.45%。

　　其中金太陽米蘭小鎮(zhèn)樓面地價878元/平方米,開盤均價5500元/平方米,地價房價比為15.96%,比例最低;而融僑錦城樓面地價1486元/平方米,開盤均價4000元/平方米,地價房價比為37.15%,比例最高。

 

　　購房者

　　應(yīng)該用當時的樓價和地價作比較

　　對于這個結(jié)果的公布,在新浪網(wǎng)評論上,不少購房者認為數(shù)據(jù)有欠考慮。不應(yīng)用當時的地價與之后的樓價作比較,但如果出現(xiàn)“地王”,那地價就會助推周邊房價。

　　一位福建網(wǎng)友稱,該數(shù)據(jù)有些失真,樓盤拍地到上市平均1年半到2年,當時的地價怎么能和銷售時的樓價去對比呢,忽略了房價一直在漲的因素。應(yīng)該用當時的樓價和當時的地價去比較。

　　不過,也有網(wǎng)友反映,國土部公布了地價占房價比,跨出了積極的第一步。但是,公布地價占房價比,以證明是否是“地價推高房價”完全是兩回事。老百姓之所以關(guān)心地價,是因為看到了“地王”的頻頻出現(xiàn),出現(xiàn)了“面粉貴過面包”,直接引發(fā)了房價節(jié)節(jié)推高的狀況。所以,國土部在公布土地成本的同時,還應(yīng)該積極調(diào)查、公布各地“地王”現(xiàn)象直接推高房價的實際情況。

 

　　開發(fā)商

　　比例越小,利潤不一定越高

　　從以上數(shù)據(jù)可以看到,有的樓盤土地成本相對較低,有的較高。可能有讀者會問,那是不是地價房價比越低,開發(fā)商所獲取的利潤就越高呢？

　　對于地價、房價之間的關(guān)系,很多開發(fā)商并不愿意多談,不少開發(fā)商感到非常委屈。漢口城區(qū)某樓盤營銷負責人告訴記者,房價的組成因素有很多方面,其中看得見的就是土地成本、建安成本、管理成本以及各類稅費。但其中還有一部分是看不見的隱性成本,如拿地的附加成本、開發(fā)周期過長,還有一些項目運轉(zhuǎn)成本、融資成本在里面。

　　“一般而言,開發(fā)一個樓盤的利潤在10%左右。”該人士舉例稱,一個樓盤地價為2500元的樓盤,其建安開發(fā)成本(含前期勘察、設(shè)計及工程、園林、綠化、景觀、安防、智能等住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套等)為2500元左右,再加上管理及利息費用、土地及營業(yè)稅等,總成本應(yīng)在每平方米6000元左右。

　　武漢現(xiàn)代國民經(jīng)濟研究所所長王濤告訴記者,僅從地價房價比這個數(shù)據(jù)上來看,比例越小,利潤越高理論上是成立的,但每個項目自身情況不同,在實際操作過程中就并非如此。如樓盤的檔次、規(guī)模、開發(fā)周期不一樣,他們所付出的建安成本、管理成本、還有融資成本、回收周期律等都不一樣。

 

　　專家說法

　　左右房價的還是市場供求

　　“如果直觀從數(shù)據(jù)上來看,并不能完全說明問題,因為這里面有的項目是已經(jīng)快售完的,有的項目后期開發(fā)還有很長時間,房價的變化幅度也不一樣。土地是房子的基本,地價對房價或多或少都是有影響的,但如果說地價推高房價,這一點,我并不贊同?！?SPAN lang=EN-US>

　　湖北中原地產(chǎn)房地產(chǎn)研究部經(jīng)理祁曉睿告訴記者。從我國土地市場實踐來看,最終影響地價高低的決定性因素主要是市場供求關(guān)系,而土地需求直接受開發(fā)企業(yè)對未來房價預(yù)期的影響?！巴恋貜馁徺I到開發(fā)銷售一般有2至3年時間,在此期間,房價會隨市場變化不斷調(diào)整。有些項目前期開發(fā)土地成本比重很大,基本沒有利潤值,可到了中后期的開發(fā),隨著項目售價的增長,土地成本比重已經(jīng)慢慢被拉低?！?SPAN lang=EN-US>

　　王濤告訴記者,地價是影響房價的重要因素之一,但不是決定因素。討論土地與房價的關(guān)系問題,倒不如看看價格和價值之間的關(guān)系。從近幾年的市場變化就可以看出,影響房價高低的主因依然是市場的供與求。

 

　　記者手記

　　房價也在決定地價

　　一方面,地價或多或少地決定房價,另一方面,房價決定地價這個命題,準確率似乎更高。

　　從近幾年土地市場與住宅市場的變化就可以看到:07年商品房住宅市場異?；馃?SPAN lang=EN-US>,房價節(jié)節(jié)攀升。正是在這一市場環(huán)境下,也是基于對市場的預(yù)期判斷,金地、萬科等大型開發(fā)商拍地,紛紛創(chuàng)造市場高價。到了08年,商品房住宅市場銷售低迷,這大大地打消了開發(fā)商拿地的積極性,地塊流拍時有出現(xiàn),土地價格甚至回歸到06年的價格。

　　而到了09年,武漢住宅市場再次火爆起來,這個時候,全國各地的開發(fā)商也開始了大面積的“圈地運動”。武漢市土地交易中心提供的數(shù)據(jù)顯示,09年上半年以來,武漢市成交土地32宗,總面積2681畝,總金額76.34億元。在7月7日的拍賣會上,萬科、保利和金地等“大腕”更是經(jīng)過了652輪競價后,終由萬科以高出起始價3.81億元近一倍的價格7.275億元競得地塊。

　　“房價是可以反過來影響地價的。”中原地產(chǎn)祁曉睿告訴記者,在招拍掛出讓土地時,開發(fā)企業(yè)之間不同的報價主要基于各自對未來房價的預(yù)期以及期望實現(xiàn)的利潤。市場火熱,房子好賣,房價呈上行趨勢的時候,開發(fā)商拿地熱情高,對樓市未來的預(yù)期也高,因此,地價也相對較高。