1-5月全國新建商品房銷售面積、銷售均價均同比大幅增長，重點城市累計銷量已達(dá)去年全年水平的70%-90%。由于供給偏緊而需求依然旺盛，未來銷售仍可持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)已實質(zhì)回暖。

 

　　銷售量價齊增

　　2009年春節(jié)后，全國商品房銷售出現(xiàn)了明顯的量價齊升局面。1-5月，商品房銷售面積2.46億平米，同比增長25.5%，已達(dá)2008年的40%，其中，商品住宅銷售面積增長26.7%，銷售好于2007年水平。商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%，其中，商品住宅銷售額增長49%。

部分城市累計銷量超過2008年全年水平的80%。樓市成交量在5個月出現(xiàn)同比增幅巨大、環(huán)比增長明顯、大部分城市累計銷量超過2008年全年水平80%左右的局面，已奠定全年銷量增長的基石，全年銷售同比增長將無懸念。其中杭州已超過了2008年全年，天津已達(dá)到2008年全年的93%，深圳、武漢均達(dá)到2008年全年的85%，長沙、成都、南京、西安、北京、上海則分別達(dá)到2008年全年的83%、81%、77%、76%、63%和58%。

　　導(dǎo)致目前房地產(chǎn)銷售超預(yù)期的原因主要有以下幾個方面：（1）通脹預(yù)期導(dǎo)致消費預(yù)期變化。首先，美國啟動“印鈔機”使通脹預(yù)期不斷加強。為抵御“金融海嘯”、挽救經(jīng)濟，西方國家都采取了超寬松的貨幣政策。3月底，美國啟動“印鈔機”，FEB宣布了3000億美元購買美國國債和另外巨額的購買金融不良資產(chǎn)的決定。上述措施正在導(dǎo)致全球大宗商品價格上漲，通脹預(yù)期強烈。我國信貸增長也十分驚人，6月份金融機構(gòu)人民幣貸款新增再次高達(dá)1.53萬億元，上半年合計達(dá)到7.36萬億元，全年預(yù)計將達(dá)到10萬億元，所有這些正在不斷改變?nèi)藗兊南M預(yù)期。（2）購買力增強。首先，為“保增長”，人民銀行從去年9月底開始5次連續(xù)降息，一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率下降216個基點，房貸優(yōu)惠利率下限降至基準(zhǔn)利率的0.7倍。大幅降息顯著減輕居民購房負(fù)擔(dān)，刺激居民消費，提振房地產(chǎn)銷售。按照平均貸款20年測算，相對于本輪降息前，購房人負(fù)擔(dān)累計減輕18.59%。其次，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)也在改善，市場上小戶型比例增長。據(jù)我們測算，目前深圳戶均面積在100平米，其他城市戶均面積也呈下降趨勢，即使房價維持不變，單套房總價也在降低。我們測算平均戶型面積較2007年底下降8%-10%，考慮首付相應(yīng)降低，僅此一項購買力實際增強超過8%-10%。第三，上半年開發(fā)商對未來預(yù)期不看好，看淡2009年樓市，對在售樓盤的調(diào)價幅度可觀。我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)大多數(shù)城市郊區(qū)樓盤在2009年一季度價格較2007年峰值有20%-25%的下調(diào)；有的采取暗降方式，同樣的價格原來是毛坯房，現(xiàn)在是裝修房，對購房人負(fù)擔(dān)減輕實實在在。這三個方面的因素導(dǎo)致消費者購買力提高在40%-50%，當(dāng)然目前房價在量的推動下已恢復(fù)至2007年水平，但只要低利率環(huán)境不變，房地產(chǎn)銷售仍看好。

 

　　需求旺盛 供給偏緊

　　下述三個方面導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求巨大：（1）城市化、工業(yè)化導(dǎo)致的新增住房需求巨大。未來15年中國將加速城市化。目前我國城市化水平較低，只有44.9%。參照西方國家走過的歷程，未來15年我國仍將加速城市化，每年城市化率在1%左右，僅此每年約5-6億平米新增住房需求，算上改善性需求、拆遷等因素導(dǎo)致的剛性需求，我們測算，中國城鎮(zhèn)每年約8-10億平米新增住房需求。（2）國際熱錢沒有放慢進入中國的步伐，通過入股、增資、收購等方式由一線城市拓展到二線城市。隨著中國房地產(chǎn)市場的進一步回暖，海外基金掀起籌資潮，加碼中國房市，欲再戰(zhàn)中國房地產(chǎn)市場。（3）人口紅利依然存在。嬰兒潮出生人口在3億左右，其目前大多在30—45歲之間，正處于較強消費時期。

　　從國際經(jīng)驗來看，我國房地產(chǎn)市場與日本20世紀(jì)60年代至70年代初非常類似，城市住房需求還將大量增加，供給不足矛盾長期存在，收入增長和住宅小型化將有效支撐主流家庭的購買能力。

　　供給方面，庫存正被迅速消化，新開工不足導(dǎo)致下半年供給偏緊。隨著2008年四季度以來銷售逐步回暖，重點城市商品房庫存逐漸步入下行通道，可售量呈逐月減少態(tài)勢，在2008年因銷售不暢而高企的庫存在2009年正被迅速消化：截至5月31日，京、深、滬三地可售量比去年高峰時期分別有25%-40%左右的回落幅度，其中深圳可售量已回落至2007年下半年的平均水平。

　　從累計數(shù)據(jù)看，2008年二季度開始新開工面積急劇萎縮，到現(xiàn)在仍低迷。前5個月累計新開工仍下降16.1%，比1-4月份累計增長（-15.7%）降低0.4個百分點。若按每月同比增長15%（相當(dāng)于2005-2007三年平均增長率）匡算，由于2008年二季度新開工減少而導(dǎo)致今年下半年供給減少2.62億平米，而且新開工恢復(fù)至正常水平還至少需要一個季度，這將嚴(yán)重影響2009年下半年及2010年房地產(chǎn)供給。

 

　　業(yè)績或?qū)⒊A(yù)期

　　由于多數(shù)城市前5個月累計銷量已達(dá)2008年全年銷售的80%，我們認(rèn)為，銷售的好轉(zhuǎn)將直接帶動房地產(chǎn)公司業(yè)績的改善，考慮到1-5月銷售更多是降價促銷，并且銷售額結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入在時間上存在滯后性，因此，地產(chǎn)公司2009年業(yè)績超預(yù)期的幅度不會太大。由于房價從2009年中開始明顯上漲，我們認(rèn)為價格上升將大幅修復(fù)企業(yè)毛利率，2010年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績將大大超預(yù)期。

　　盡管目前地產(chǎn)股股價已經(jīng)包含了部分房價上漲預(yù)期，但還不充分，“保招萬金”、“云天星球”（云南城投(600239,股吧)、中天城投(000540,股吧)、福星股份(000926,股吧)、蘇寧環(huán)球(000718,股吧)）等龍頭股2009年動態(tài)PE在20-30倍，隨著銷售價格的上漲，未來估值仍有較大提升空間。

　　投資策略方面，繼續(xù)建議超配地產(chǎn)股。除了上述基本面的原因外，市場新增資金源源不斷，地產(chǎn)股無疑將被重點關(guān)注。目前新基金發(fā)行再度火爆，目前主流機構(gòu)普遍看好地產(chǎn)股，新基金集中配置地產(chǎn)股，也將導(dǎo)致地產(chǎn)股走強。從歷史上來看，房地產(chǎn)板塊指數(shù)的走勢和偏股型基金新發(fā)行規(guī)模的走勢有很強的趨同性。

　　品種推薦方面，看好龍頭、資產(chǎn)注入和積極介入一級開發(fā)并有收益分成等三類地產(chǎn)股。龍頭地產(chǎn)股（包括全國性地產(chǎn)龍頭和區(qū)域性地產(chǎn)龍頭）仍是投資首選，如“保招萬金”、“云天星球”及H地產(chǎn)股中國海外、綠城等。