最近幾年的中國(guó)住交會(huì)上，總會(huì)出現(xiàn)相似一幕：為數(shù)眾多的開(kāi)發(fā)商像追星族一樣，圍住幾個(gè)衣著光鮮的投行代表或交換名片、或急切介紹項(xiàng)目以期獲得青睞、或?qū)で箜?xiàng)目癥結(jié)診斷……作為貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈全程的最重要一環(huán)——資金，始終是全行業(yè)側(cè)目的焦點(diǎn)。

　　也正因如此，自2004年緊縮式宏觀調(diào)控開(kāi)始之際，由基金、投行和信托公司構(gòu)成的非銀行類金融隊(duì)伍，在住交會(huì)的嘉賓席上逐年龐大。但住交會(huì)的現(xiàn)實(shí)意義并不僅僅止于為這些“熱錢”尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，它的更重要角色，是成為中國(guó)房地產(chǎn)融資多元化的推動(dòng)者。

基金人士一向游離于公眾視線，偶爾曝光也屬驚鴻一瞥；他們是最徹底的商業(yè)法則崇拜者，利益為重的取向反被冠以天使的身份出現(xiàn)；他們是最專業(yè)的獵人，每次關(guān)鍵時(shí)刻的出手，總以高額回報(bào)悄然離去……

　　正是種種隱藏在他們頭上的神秘光環(huán)和龐大資金動(dòng)員能力，使他們成為眾多開(kāi)發(fā)商競(jìng)相追逐的對(duì)象；他們的專業(yè)運(yùn)作能力和過(guò)往驕人戰(zhàn)績(jī)，使其成為中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)一支不容小覷的力量，進(jìn)而其一舉一動(dòng)也常被視為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖的風(fēng)向標(biāo)。

 

　　三大誤識(shí)

　　“投行從來(lái)都是機(jī)會(huì)主義者，它們的投資選擇標(biāo)準(zhǔn)只有投資回報(bào)率，希冀投行應(yīng)急無(wú)疑不現(xiàn)實(shí)。”永安信（北京）資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)喬志杰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)道。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)近一年來(lái)跌宕起伏，外資基金投資策略的變化也在改變著房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化融資路徑的探索。“現(xiàn)在外資基金對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資正由關(guān)注期轉(zhuǎn)向啟動(dòng)期，下半年將會(huì)出現(xiàn)更為積極的投資?！眴讨窘鼙硎尽?SPAN lang=EN-US>

　　然而近日公布的一份野村證券研究報(bào)告則認(rèn)為“內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫正在顯現(xiàn)”。加之，近期雷曼內(nèi)地房地產(chǎn)投資基金的清算離場(chǎng)和不斷有外資正拋售在持物業(yè)的傳聞，種種紛雜的信息使外資基金的動(dòng)向呈現(xiàn)出眾說(shuō)紛紜的境況，而這都源于對(duì)外資基金的一些認(rèn)識(shí)誤區(qū)。

　　的確，在房地產(chǎn)公司尋求融資多元化中，特別是引入外資基金時(shí)，總是抱有過(guò)多的期待，而這些過(guò)多的期待則需要付出更大的代價(jià)。在近年赴港上市的地產(chǎn)公司中，外資投行一般都作為基礎(chǔ)投資者進(jìn)入。在地產(chǎn)公司迫切需要打通資本市場(chǎng)融資渠道的面前，一般外資投行都會(huì)設(shè)定苛刻條件的附加條款，如收入、利潤(rùn)不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)需要追加補(bǔ)償?shù)膶?duì)賭協(xié)議等等。而近期，美國(guó)銀行等外資銀行紛紛拋售解禁的中資銀行股就引起國(guó)內(nèi)對(duì)外資基礎(chǔ)投資者的巨大非議，而這也正源于對(duì)外資基金的過(guò)度道德要求與現(xiàn)實(shí)投資法則間的巨大差異。

　　向外資基金融資的沖動(dòng)，也使不少地產(chǎn)公司并沒(méi)有意識(shí)到資金運(yùn)用上的不同。“外資基金的投資主要是股權(quán)投資方式，它解決的是地產(chǎn)公司資本金充足的問(wèn)題，而很多人都將其誤解成用來(lái)解決流動(dòng)性不足?！眴讨窘鼙硎?。

　　在開(kāi)發(fā)商群體中，也會(huì)經(jīng)常聽(tīng)見(jiàn)“國(guó)內(nèi)信貸收緊了，找外資投行”這樣是是而非的見(jiàn)解。其實(shí)，對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商而言，經(jīng)常遇見(jiàn)的狀況是項(xiàng)目流動(dòng)資金匱乏，而非項(xiàng)目資本金是否充足。

　　“外資投行業(yè)務(wù)的多少與信貸環(huán)境是否寬松之間并沒(méi)有關(guān)聯(lián)，更主要的是它們對(duì)投資時(shí)機(jī)的判斷?！眴讨窘鼙硎荆赓Y投行的策略很明確，就是賺取盡可能高的利潤(rùn)。

 

　　判斷分歧

　　對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)一致看好，可能是絕大多數(shù)外資基金目前惟一的共識(shí)，增加投資力度也成為必然選擇。

　　“目前我們正在積極遴選儲(chǔ)備項(xiàng)目，具體投資情況還需要一段時(shí)間?！蹦惩缎薪缛耸勘硎?，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的強(qiáng)勁反彈超出預(yù)期設(shè)想，市場(chǎng)和投資的啟動(dòng)往往會(huì)滯后一段時(shí)間，但不會(huì)改變對(duì)短期投資機(jī)會(huì)的判斷。

　　在具體的投資方向上，其則表示會(huì)選擇一線城市具有現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，特別是地理位置比較佳、經(jīng)營(yíng)管理有優(yōu)勢(shì)的購(gòu)物中心。而這主要來(lái)源于其判斷是從中期來(lái)看，未來(lái)2～3年時(shí)間，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)還將面臨下調(diào)的壓力，一線核心城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)會(huì)好于市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　但喬志杰則表示，未來(lái)的投資還將聚焦于二三線城市，并不局限于商業(yè)物業(yè)，優(yōu)質(zhì)住宅也在備選范圍內(nèi)。他表示，從投入產(chǎn)出比上衡量，一線城市的物業(yè)價(jià)格基數(shù)比較大，上漲幅度及增長(zhǎng)空間都明顯慢于二三線城市，而高檔住宅的表現(xiàn)并不弱于商業(yè)物業(yè)、特別是空置率不斷攀升和租金持續(xù)下滑的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　野村證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春表示，由于投資性購(gòu)房重現(xiàn)市場(chǎng)，內(nèi)地房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫顯現(xiàn)的跡象。據(jù)其測(cè)算，從去年12月到今年5月之間全國(guó)平均房?jī)r(jià)每平方米上漲了795元，這意味著購(gòu)買同樣的人均28平方米的房子如今要多花22260元，這比2008年的人均年可支配收入（15781元）高出40%，這也成為投資性需求返場(chǎng)的重要因素。

　　喬志杰則表示，“內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在泡沫，中國(guó)城市化的進(jìn)程依然在持續(xù)推進(jìn)，過(guò)分依靠行政手段擠壓市場(chǎng)因素方會(huì)出現(xiàn)巨大隱患。”

　　“短期來(lái)看，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)呈現(xiàn)上升勢(shì)頭。前期外資基金在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資鮮有交易主要是對(duì)于回報(bào)率要求有所提高，隨著市場(chǎng)的恢復(fù)，交易將會(huì)加快增長(zhǎng)?！鄙鲜鐾缎薪缛耸勘硎尽?SPAN lang=EN-US>