在討論了近10年之后,隨著國務院公布的公告,物業(yè)稅再次成為社會關注的焦點。日前,國務院批復了國家發(fā)展改革委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》。

　　《意見》第九條要求深化房地產稅制改革,提出研究開征物業(yè)稅。國務院在批示中要求財政部、稅務總局、發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部等四部門負責。

自2006年10月至今,全國已有10省市對物業(yè)稅進行模擬性的“空轉”運行,建立起了一套征管體系。

　　北京市稅務局局長王紀平年初更是表示:“北京今年已提出進行物業(yè)稅'實轉’的申請,目前正在等待國家稅務總局的批準?！蔽飿I(yè)稅是否真的要開始實行了？

 

　　實施難題不少

　　但是,住房和城鄉(xiāng)建設部則表示,目前物業(yè)稅尚處在探索階段,具體開征尚無明確時間表。

　　國稅總局一位負責人曾在去年初表示,物業(yè)稅方案還面臨眾多跨不過去的門檻,短期內難有實質進展,開征時間大概在2010-2015年間。例如稅基、稅率如何確定,稅收優(yōu)惠以及累進稅制該如何設定,委托什么樣的房產機構來作評估等,這些關節(jié)點目前決策層內部均尚未明確。

　　所以,雖然從2006年10月至今,已有10省市物業(yè)稅“空轉”運行,但試點的并不順利。目前,最后一步的征收環(huán)節(jié)還沒開始執(zhí)行。

　　業(yè)內人士預測,征收物業(yè)稅將至少面臨三大難題。

　　其一,稅收成本高。征收物業(yè)稅前,要摸清每個人的房產情況,前期準備工作量很大,征管難度也很大。

　　其二,不好確認百姓擁有房產情況,我國也缺乏有經驗的地價師、評估師。

　　其三,代替土地出讓金阻力很大,主要是地方政府反對。開征物業(yè)稅,地方政府將失去巨額土地出讓金,這會讓地方政府缺乏征收的積極性。據(jù)悉,去年財政部曾與多個省市商討實行物業(yè)稅征收,但均遭拒絕。地方政府主要是擔心對吸引外來投資產生沖擊,同時影響地方短期財政收入和GDP的增長。

　　中國社會科學研究員易憲容將物業(yè)稅制定的條件歸納為:詳實的不動產登記資料,用科學方法或市場方式低成本地對房地產進行估價,政府的稅收征管能力和嚴格細化、科學規(guī)范的征收規(guī)則。

 

　　降低房價無望

　　對于購房人來說,都希望物業(yè)稅能夠代替一次性支出的土地出讓金。

　　但是,此前一段時間,財政部、國家稅務總局和國土資源部官員,在多個場合不約而同地明確表示:正在推進的物業(yè)稅改革,不會將土地出讓金并入其中;房地產開發(fā)商取得土地,仍需一次性繳納土地出讓金。同時在轉讓和保有環(huán)節(jié)同時征收物業(yè)稅。

　　國土資源部土地利用司資產處處長岳曉武認為,物業(yè)稅與土地出讓金性質不同,不能互相替代,開征物業(yè)稅并不會也不應該取消土地出讓金。

　　據(jù)悉,目前在運行10省市“空轉”運行的物業(yè)稅,也都不包含土地出讓金等稅費。

 

　　商業(yè)地產或首先征稅

　　醞釀中的物業(yè)稅沒有擔負降低房價任務,而是著眼于調節(jié)住房中的貧富差距,抑制住房中的高消費,促進已有住房資源充分優(yōu)化利用。

　　所謂物業(yè)稅,主要是針對土地、房屋等不動產所收的一個稅種,要求其承租人或所有者每年都繳納一定稅款,而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。

　　物業(yè)稅一個重要功能就是可以調整資源在不同人群中的分配比重,通過不同的稅率限制、甚至抑制奢侈性消費,均衡各方稅負縮小貧富差距。

　　另外一個重要功能是促進資源充分優(yōu)化利用,提高它的流動性。在存量的不動產中,有相當一部分房屋是閑置的,實際上也是一種社會資源浪費,要讓這些閑置的資源活起來,就必須對持有環(huán)節(jié)提高稅負。

　　據(jù)了解,雖然目前具體實施細則和措施還未出臺,但根據(jù)“空轉”的物業(yè)稅征收模式,基本原則是科學測算現(xiàn)行的房地產稅和房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模,令物業(yè)稅與之基本相當。

　　目前“空轉”的物業(yè)稅,以房屋用途來區(qū)分,征收有兩種計算模式:一種房屋是自住,以房產評估價的70%為基準,征收稅基的1.2%為物業(yè)稅;另一種是用于出租投資,就以投資回報為基準,征收12%的物業(yè)稅,但空轉中并沒有設定起征點。

　　由于商業(yè)地產、寫字樓等牽涉面積比較少,所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產開征。繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主,逐步實現(xiàn)只要擁有房產都應該納稅。目前,財政部門已經在對如何評估不動產、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進行研究。

　　有關專家表示,不會從一開始就全面征收物業(yè)稅,而將采用漸進征收策略,不會因此而使房地產業(yè)的景氣周期發(fā)生逆轉,因此短期內全面征收的可能性不大。

　　業(yè)內人士預計,先試點后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實施比較符合現(xiàn)實。因此,如果今年開征物業(yè)稅的話,會最先從商業(yè)地產開始。