中國土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云7日接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，部分城市個(gè)別地塊火爆并不能代表整體情況，目前全國土地市場(chǎng)仍然偏冷。

　　鄒曉云還表示，房企的利潤率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出社會(huì)平均資本的利潤率,如果要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國的經(jīng)濟(jì)，只會(huì)制造更多的泡沫。根據(jù)其對(duì)部分房企做過的訪問顯示，自有資金投資的利潤率至少是100%，銀行貸款資金投資的利潤率至少有50%?；叩睦麧櫬视羞M(jìn)一步壓縮的空間，來消化地價(jià)的增長。目前的高地價(jià)，投機(jī)氣氛濃厚，是不可持續(xù)的，也并不必然導(dǎo)致整體房?jī)r(jià)的上漲。

 

土地成本傳導(dǎo)不暢

　　中國證券報(bào)：前不久北京幾個(gè)地塊天價(jià)成交，部分地塊樓面價(jià)已超過同地段二手房?jī)r(jià)格，您認(rèn)為高地價(jià)會(huì)否導(dǎo)致未來高房?jī)r(jià)的出現(xiàn)？

　　鄒曉云：這種心理預(yù)期肯定存在，但是高地價(jià)會(huì)不會(huì)引起整體房?jī)r(jià)的上漲，還有待觀察。

　　值得注意的是，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)和國外不一樣。在國外，房地產(chǎn)和土地不可分，成本和售價(jià)的聯(lián)動(dòng)性很大，地價(jià)如果增加，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)提高。又因?yàn)閲馐袌?chǎng)化程度高，競(jìng)爭(zhēng)完全，房企利潤率和社會(huì)平均水平接近，在這種情況下，成本（包括土地成本）的改變，需要房屋產(chǎn)品價(jià)格作相應(yīng)調(diào)整，否則，會(huì)壓縮開發(fā)利潤，資金就會(huì)流向其他領(lǐng)域，尋找新的平衡。

　　而在中國，由于制度原因，土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)是完全分割的。土地市場(chǎng)上，房企和政府形成供需關(guān)系，跟一般的房屋消費(fèi)者沒什么關(guān)系。在房屋市場(chǎng)上，開發(fā)商和購房人形成供需關(guān)系，而且開發(fā)商對(duì)房屋產(chǎn)品處于壟斷地位。在這種情況下，土地成本不能正向傳導(dǎo)到房屋售價(jià)中去。開發(fā)商決定房屋售價(jià)的時(shí)候，可以根本不去考慮土地成本的高低。反過來看，開發(fā)商買了高價(jià)土地，再加到房屋售價(jià)上，購房者也不一定會(huì)接受。

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一特點(diǎn)是利潤畸高。我們?cè)?jīng)做過一些訪問，發(fā)現(xiàn)訪問過的房企自有資金投資的利潤率至少是100%，銀行貸款資金投資的利潤率至少有50%。這反映出房企的利潤率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出社會(huì)平均資本的利潤率。在這種情況下，正常情況是地價(jià)的增加應(yīng)該壓縮利潤空間。當(dāng)然，在壟斷沒有消除的情況下，房地產(chǎn)商不會(huì)自動(dòng)降低高額利潤，房屋的售價(jià)必須要達(dá)到一定的水平才能消化土地成本，所以，又是完全有可能引起房?jī)r(jià)上升的。

　　但是因?yàn)榉课莸睦麧櫬适琴彿空吆烷_發(fā)商共同決定的，如果大家都覺得房?jī)r(jià)太高不好賣，那么再加價(jià)，購房者也不會(huì)接受，成交量一定會(huì)受到限制。

　　此次買天價(jià)地的房企有很高的預(yù)期，但其預(yù)期能否變成真正的定價(jià)還是個(gè)未知數(shù)。我國的土地利用合同嚴(yán)格規(guī)定了容積率、檔次、戶型等，不能輕易改變?？赡荛_發(fā)商將來會(huì)采取變更規(guī)劃、改變開發(fā)戰(zhàn)略、分次開發(fā)等手段，去消化土地成本的預(yù)期。政府部門有必要加強(qiáng)土地合同后期的監(jiān)控，特別是要對(duì)目前出現(xiàn)的高價(jià)地進(jìn)行監(jiān)控，打消開發(fā)商的投機(jī)心理，保持土地價(jià)格的穩(wěn)定。

 

　　土地投機(jī)不可持續(xù)

　　中國證券報(bào)：從開發(fā)商的角度而言，敢于天價(jià)拿地，是否表明他們的資金壓力有所緩解？

　　鄒曉云：房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力是否減少，現(xiàn)在還不好判斷，至少是不是大家都沒有資金壓力了很難說。但有一點(diǎn)可以肯定，現(xiàn)在寬松的貨幣政策導(dǎo)致銀根比較松，可能一些企業(yè)獲得資金的渠道較多，難度也較小。我個(gè)人認(rèn)為，目前部分信貸資金通過各種變通方式流入房地產(chǎn)業(yè)，可能使房地產(chǎn)商融資受益。此外，可能還有一些國際熱錢流入中國等新興國家尋找出路。因此，充足流動(dòng)性給部分房地產(chǎn)商帶來了資金上的優(yōu)勢(shì)。

　　通脹預(yù)期已經(jīng)存在，資金又沒有更好的出路，如果仍然采取過于寬松的貨幣政策，開發(fā)商們可能還是愿意把錢放在土地上。如果任其發(fā)展，土地價(jià)格可能還會(huì)往上走。

　　土地這一塊目前看起來較熱，而房地產(chǎn)的投資總體還是偏冷，說明大家在炒土地。炒作是有風(fēng)險(xiǎn)的，如果像有些人士所言，中國的經(jīng)濟(jì)要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)，我認(rèn)為只能是制造更多的泡沫。

　　目前開發(fā)商手里的土地存量其實(shí)很充足，以北京為例，有關(guān)數(shù)據(jù)表明足夠開發(fā)兩三年。在這一輪拍地過程中，真正開發(fā)時(shí)間很長的開發(fā)公司，手上有一定土地資源，購地相對(duì)較謹(jǐn)慎?，F(xiàn)在這些所謂的天價(jià)，與真實(shí)的市場(chǎng)狀況是不太吻合的。

　　中國證券報(bào)：從國土資源部城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來看，近期土地價(jià)格走勢(shì)如何？能否預(yù)測(cè)下半年的土地市場(chǎng)？

　　鄒曉云：城市地價(jià)監(jiān)測(cè)的是整體市場(chǎng)水平，既包括了拍賣，也包括了轉(zhuǎn)讓、出租和自用，是一個(gè)客觀的市場(chǎng)價(jià)值。一季度全國土地價(jià)格是下行的，根據(jù)目前的監(jiān)測(cè)結(jié)果看，二季度應(yīng)該不會(huì)有太明顯的變化，最多和一季度持平。幾塊地拍出高價(jià)，不可能改變整個(gè)市場(chǎng)的情況。

　　供應(yīng)方面，無論從市場(chǎng)穩(wěn)定，還是保民生居住、保經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，都要保證供地。相信國土資源部會(huì)加大下半年土地供應(yīng)的保障力度，主管部門會(huì)在拍賣的程序和方式等方面做到更加完善、靈活，信息更公開。

　　另外，如果未來整體房屋市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，購地者經(jīng)過一輪的熱鬧之后也會(huì)冷靜下來，這對(duì)于土地市場(chǎng)的未來影響很大。

　　我不看好未來的樓市。雖然市場(chǎng)已感覺到通脹的壓力，投資和投機(jī)的成分增大，可能會(huì)帶來價(jià)格和交易量的一定上升，但實(shí)際的居住需求并不可能大量增加，可能會(huì)導(dǎo)致更多的價(jià)格泡沫。所以，下半年房市仍處于關(guān)鍵時(shí)刻，政府應(yīng)該會(huì)出臺(tái)穩(wěn)健的政策指導(dǎo)。