2009年6月30日悶熱的下午，北京國(guó)土資源局拍賣(mài)大廳人滿(mǎn)為患。等待廣渠路15號(hào)地拍賣(mài)的除了十余家名聲顯赫的開(kāi)發(fā)商，還有近百名媒體記者。他們都很清楚，一個(gè)新“地王”即將誕生。

　　“還沒(méi)來(lái)得及舉牌，報(bào)價(jià)就已超過(guò)我們預(yù)期的上限?！币晃婚_(kāi)發(fā)企業(yè)高管在拍賣(mài)結(jié)束后這樣感慨。

　　經(jīng)過(guò)近百輪競(jìng)價(jià)，“黑馬”中化方興地產(chǎn)公司擊敗了SOHO中國(guó)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等幾大奪標(biāo)熱門(mén)，以40.6億元拿下廣渠路15號(hào)地,樓面價(jià)超過(guò)每平米1萬(wàn)4。而媒體也沒(méi)有失望，該地塊不僅打破了北京成交總價(jià)和單價(jià)的“雙料紀(jì)錄”，也成為今年全國(guó)成交額最高的“地王”。

國(guó)的土地市場(chǎng)價(jià)格在這個(gè)6月份都“瘋”了。

 

　　“地王”很狂熱

　　6月25日，第19個(gè)“全國(guó)土地日”。最“應(yīng)景”的事件莫過(guò)于地王頻出。

　　當(dāng)天上午十點(diǎn)，吸引了萬(wàn)科、保利和龍湖等十余家開(kāi)發(fā)商的重慶鴻恩寺地塊，在經(jīng)過(guò)了88輪舉牌競(jìng)價(jià)之后，最終被保利地產(chǎn)收入囊中。38.1億元的成交價(jià)不僅高出起拍價(jià)9億多元，更讓這塊近60萬(wàn)平方米的地塊成為繼2007年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)，總成交價(jià)最高的“地王”。

　　就在重慶鴻恩寺地塊拍賣(mài)塵埃落定幾小時(shí)后，北京也誕生了自己的新地王——?dú)v經(jīng)128輪競(jìng)價(jià)，北京祈連房產(chǎn)公司以17.4億元拍得通州九棵樹(shù)地塊，高出底價(jià)122.9%。一天后該地王價(jià)再次被改寫(xiě)：26日，成都中澤置業(yè)以19.6億元競(jìng)得了朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊。15217元/平方米的樓面地價(jià)也刷新了北京的單價(jià)紀(jì)錄。

　　許久不見(jiàn)的“地王”稱(chēng)謂，似乎短短的兩個(gè)月時(shí)間里在大江南北卷土重來(lái)。相比于2007年的火熱和2008年的沉寂，從今年4月起全國(guó)土地交易市場(chǎng)的回暖勢(shì)頭之猛出乎很多人的預(yù)料。而不少地王的“身價(jià)”接連打破歷史紀(jì)錄。

　　4月7日，經(jīng)過(guò)14輪競(jìng)標(biāo)，溫州城開(kāi)與東南房開(kāi)聯(lián)手以19607.84元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得溫州原長(zhǎng)運(yùn)地塊開(kāi)發(fā)權(quán)。成交價(jià)高出每平方米樓面起始價(jià)12594元達(dá)7000多元，幅度達(dá)55.69%。不久后的5月21日，經(jīng)過(guò)89輪現(xiàn)場(chǎng)叫價(jià)，富力地產(chǎn)以10.22億元的價(jià)格將北京廣渠路10號(hào)地拍下。其成交價(jià)為掛牌起始價(jià)的3.42倍，15141元/平方米的樓面價(jià)也成為北京實(shí)施招拍掛制度以來(lái)，成為成交單價(jià)最貴的土地。

　　除了北京、重慶和溫州，5月至6月間，上海、廣州和深圳等一線(xiàn)城市的新地王也紛紛出爐。如果說(shuō)當(dāng)時(shí)的溫州地王還被業(yè)內(nèi)人士看做特例，那么隨后兩個(gè)月間各地地王的不斷涌現(xiàn)才使得人們確信2009年土地市場(chǎng)真的迎來(lái)了回暖。

 

　　地價(jià)翻身仗

　　土地市場(chǎng)的瘋狂不只是成交的活躍，更表現(xiàn)為一夜之間強(qiáng)勢(shì)反彈。最好的證明便是那些在去年遭遇流拍的地塊，轉(zhuǎn)眼間搖身一變成了今日的地王。

　　備受追捧的廣渠路15號(hào)地便是地王翻身的典型案例。

　　在繁華的北京CBD，被眾多高端項(xiàng)目包圍的廣渠門(mén)15號(hào)地顯得有些“孤獨(dú)”。該地塊規(guī)劃建筑面積近42萬(wàn)平方米，是原北京化工廠所在地。2003年北京化工廠搬遷后，廣渠路15號(hào)地就成了地產(chǎn)大鱷們眼中位置較好的“絕版地王”。

　　2004年4月，在經(jīng)過(guò)258輪競(jìng)價(jià)后，這一黃金地塊被首都城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以18.2億元購(gòu)得。但好景不長(zhǎng)，2005年因開(kāi)發(fā)商未按時(shí)交齊土地出讓金，15號(hào)地被政府收回。2007年底，廣渠路15號(hào)地再一次傳出掛牌消息，眾多開(kāi)發(fā)商都表示有意拿下。然而，2008年1月該地塊正式招標(biāo)卻因競(jìng)標(biāo)開(kāi)發(fā)商不足3家而流拍。

　　“地王的交易算得上整個(gè)土地市場(chǎng)晴雨表，去年開(kāi)發(fā)商拿地都是慎之又慎，對(duì)地王更是不敢覬覦?！币晃辉P(guān)注廣渠路15號(hào)的開(kāi)發(fā)商就表示，2008年國(guó)家實(shí)行貨幣從緊政策，企業(yè)很難獲得貸款，拿地也沒(méi)有底氣。

　　但隨著去年底貨幣政策放松，再加上不久前土地開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備金下調(diào)，開(kāi)發(fā)商的“胃口”也好了起來(lái)。6月初以16.47億元起拍價(jià)掛牌后，廣渠門(mén)15號(hào)地立刻變?yōu)闃I(yè)內(nèi)的焦點(diǎn)。

　　地王“翻身”的背后，整個(gè)土地市場(chǎng)都在快速回暖。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，今年5月全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面積2686萬(wàn)平方米，同比增加89%。值得注意的是一線(xiàn)城市住宅用地全部成交，流拍現(xiàn)象“絕跡”。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，地王年年有，但像今年這樣突然集中爆發(fā)還是頭一次?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，如果今夏土地市場(chǎng)的熱度延續(xù)下去，將重回2007年的火熱場(chǎng)面。“土地市場(chǎng)的起伏總是階段性的，也許今年就是一個(gè)新的輪回?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　泡沫的輪回

　　縱觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化11年，購(gòu)地?zé)岢痹?jīng)出現(xiàn)過(guò)兩次。每一次地王爆發(fā)之后，土地市場(chǎng)又會(huì)重回理性，樓市也會(huì)經(jīng)歷一番調(diào)整?！氨砻嫔峡词鞘袌?chǎng)銷(xiāo)售影響拿地，但實(shí)際上卻恰恰相反。”曾在順馳置業(yè)擔(dān)任要職，現(xiàn)任路勁地產(chǎn)的某開(kāi)發(fā)商這樣說(shuō)道。

　　2003年，當(dāng)時(shí)還并不出名的順馳置業(yè)在北京以9.05億元、高出底價(jià)近5億元的價(jià)格拍下了大興區(qū)黃村衛(wèi)星城1號(hào)地，該舉動(dòng)被看成開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的開(kāi)始。

　　2003、2004年，全國(guó)各地都上演著開(kāi)發(fā)商高價(jià)搶地、地王頻出的熱烈場(chǎng)面。“和市場(chǎng)化之初的爭(zhēng)相購(gòu)地不同，那兩年開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地多是為了戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備，胃口更大。”該人士回憶，自己參與的幾次競(jìng)地最后階段出價(jià)都超過(guò)原計(jì)劃?！爸蟮貎r(jià)越來(lái)越高，戰(zhàn)線(xiàn)也越來(lái)越長(zhǎng)，最后資金鏈出了問(wèn)題。”

　　當(dāng)2005年政府出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，樓市的低迷讓順馳這樣“高速擴(kuò)張”的企業(yè)難以應(yīng)對(duì)。伴隨著順馳的倒下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始意識(shí)到過(guò)度吃進(jìn)土地的巨大隱患。

　　然而兩年之后，全國(guó)土地市場(chǎng)再度升溫，并達(dá)到有史以來(lái)的頂峰。2007年各地誕生的地王似乎難以逾越：7月19日，廣州市珠江新城一地塊以10.9億元成交，高出起拍價(jià)近5倍；7月24日，長(zhǎng)沙市新河三角洲地塊92億元的成交價(jià)成國(guó)內(nèi)之最；8月24日；上海黃浦區(qū)163#街坊地塊拍出的樓面價(jià)高達(dá)66930元/平方米……

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要原因是之前開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備所剩不多，并且樓市熱銷(xiāo)也極大地增強(qiáng)了企業(yè)信心。但隨著對(duì)土地投入的增加，資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)再次成為懸在開(kāi)發(fā)商頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。

　　于是當(dāng)2007年12月央行第六次加息，逐漸收緊的貨幣政策再度引發(fā)樓市低迷。土地市場(chǎng)在一次遭遇“流拍”和“退地”潮，并一直持續(xù)到2009年初。如果政府部門(mén)沒(méi)有及時(shí)采取放寬貸款等調(diào)控政策，潘石屹預(yù)言的“百日巨變”恐怕已經(jīng)成真。

　　如今，土地市場(chǎng)在宏觀政策的推動(dòng)下逐漸復(fù)蘇。5月27日，國(guó)務(wù)院宣布16年來(lái)首次下調(diào)固定資產(chǎn)資本金比例，以此降低開(kāi)發(fā)商的融資和開(kāi)工門(mén)檻。于是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大舉購(gòu)地，隨之而來(lái)的是地王頻出、房?jī)r(jià)大漲——這一切似乎預(yù)示著土地市場(chǎng)新輪回的開(kāi)始。