國務(wù)院5月底發(fā)出大幅下調(diào)房地產(chǎn)有關(guān)項目資本金比例的通知，一直被認為是本輪開發(fā)商大規(guī)模拿地潮的直接誘發(fā)因素之一，是在資金層面給予開發(fā)商巨大空間，但未盡然。

　　近日，貴州、河南、云南、甘肅以及安徽等地出現(xiàn)較大規(guī)模的廉租房“租轉(zhuǎn)售”，再次暴露了各地新保障體系建設(shè)中資金匱乏的問題，業(yè)界不免重新思考資本金比例下調(diào)政策的“醉翁之意”：緩解新住房保障體系建設(shè)中的資金問題，最大限度降低保障項目的啟動資金。

“原因很簡單，以目前商品住宅土地的市場化出讓方式，資本金比例低于35％的項目實際上很難存在，是否下調(diào)沒有實際意義。而保障性住房項目土地采用劃撥的‘零地價’形式，下調(diào)資本金比例，影響重大?！鄙虾３情_集團總裁倪建達日前向本報記者解釋了他對該政策的理解。

 

　　“無影響論”

　　據(jù)《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30％。

　　滬上某郊區(qū)樓盤的開發(fā)商負責(zé)人透露，即使有高達15%的降幅，但對其公司的投資而言，并無實質(zhì)性幫助?！拔覀冞@個項目的土地出讓金已經(jīng)超過總投資的40％，項目以土地使用權(quán)出資，降低資本金比例，在資金上，沒有任何意義?！?SPAN lang=EN-US>

　　固定資產(chǎn)投資項目資本金制度對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，土地使用權(quán)無疑是首選的出資方式。以目前商品住宅項目的投資開發(fā)模式，資本金比例下調(diào)，“無影響”。

　　上述上海郊區(qū)樓盤在資本金比例下調(diào)后遇到的尷尬，并非個案，恰恰代表了大部分商品住宅項目?！澳壳?，房地產(chǎn)市場已經(jīng)實現(xiàn)了商品住宅土地的市場化公開招拍掛出讓模式，在這個模式下，一塊商品住宅土地的出讓價格，也就是土地成本，要低于整個項目總投資額的35％，可能性并不大。”倪建達認為。

　　此外，銀行對待開發(fā)商的開發(fā)貸款，歷來是嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將貸款用于繳納土地出讓金，土地出讓金幾乎等同于自有資金。

　　倪建達指出，在現(xiàn)有土地出讓模式、企業(yè)無法通過貸款支付土地出讓金這兩個基本條件下，將商品住宅項目的資本金比例從35％下調(diào)到20％，幾乎沒有開發(fā)商能從中直接獲得資金上的好處。

　　但是，保障性住房項目則全然不同。由于保障性住房項目的土地采取的是劃撥方式，在土地出讓金方面是“零成本”，資本金比例下調(diào)15%，對這類項目啟動資金的緩解必然立竿見影?！拔蚁嘈?，資本金比例下調(diào)政策，首要目的指向保障性住房存在的資金緊缺問題?！蹦呓ㄟ_坦言，而不是此前大家第一反應(yīng)的刺激普通商品房投資。

 

　　新政瞄準(zhǔn)保障性項目資金難題

　　各地開始建立新的住房保障體系，從一開始，財政資金問題就一直困擾著各級政府部門，解決資金問題成為當(dāng)務(wù)之急。

　　曾有專業(yè)人士對新住房保障體系中投入最大的經(jīng)濟適用房部分的資金需求，做了初步測算：據(jù)確定的建設(shè)規(guī)劃，2009年－2012年，全國各地的經(jīng)適房建設(shè)量是400萬套，以平均每套75平方米、建設(shè)成本3500元/平方米計算，400萬×75×3500＝1.05萬億，資金缺口龐大。

　　而住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)改委、財政部最新印發(fā)的《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》稱，將爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題，其中今年將解決260萬戶，新建廉租房177萬套。該規(guī)劃指出，房源的資金來源將通過中央直接撥款、當(dāng)?shù)卣畵芸钜约肮e金收益、土地出讓金按比例應(yīng)用等形式籌集，并要求銀行加大信貸支持力度。

　　初步測算，僅今年260萬套廉租房就需要近2000億元的總支出，其中中央財政的補貼僅130億元，70%的資金壓力需地方政府解決。

　　雖然各地曾通過各種方式解決保障項目的建設(shè)資金難題，如加強銀行信貸資金支持、大量動用國有企業(yè)力量參與建設(shè)、鼓勵企業(yè)拿出存量土地支持保障房項目建設(shè)等等，但都治標(biāo)不治本。

　　上海一位正在參與某經(jīng)濟適用房項目的開發(fā)商人士告訴本報記者，相對而言，降低資本金比例是從保障房項目建設(shè)啟動資金需求的角度，來緩解保障房項目的資金難題。

　　“對于沒有土地出讓金的保障房項目，資本金比例降低15%，意味著建設(shè)方可以用總投資20％的資金啟動項目，而不再是35%，這可以節(jié)省大量資金?！?SPAN lang=EN-US>

　　不過，即便如此，由于新住房保障體系剛剛起步，不少地方任務(wù)量巨大，加上部分地方政府財政實力有限，資本金比例大幅下調(diào)也沒能從根本上解決資金問題。

　　近期全國多個財政實力相對較弱的地區(qū)，出現(xiàn)了政府主導(dǎo)廉租房“租轉(zhuǎn)售”。如在貴州省，今年需要解決19.1萬戶廉租房保障對象，新建7.3萬套廉租房，新增廉租房建設(shè)資金缺口是21.9億元(以每平方米1000元成本計算)，這相當(dāng)于2008年貴州省財政收入的8.3%，超出當(dāng)?shù)刎斦某惺苣芰Α?SPAN lang=EN-US>

　　“從銀行放貸的角度出發(fā)，即使資本金比例繼續(xù)下調(diào)，銀行也會從控制風(fēng)險考慮，堅持開發(fā)企業(yè)的自有資金比例最低門檻。”這位經(jīng)適房項目的開發(fā)商人士指出。