國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)突然火爆的“復(fù)蘇”、房?jī)r(jià)的上漲已引發(fā)不少討論。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容在香港《經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》刊文指出，房地產(chǎn)的復(fù)蘇有房?jī)r(jià)上漲因素，但房地產(chǎn)是否真正的進(jìn)入上行通道，仍然是相當(dāng)不確定。

 

　　沿海一線城市房?jī)r(jià)率先上漲

　　易憲容指出，從數(shù)據(jù)上看，首先是房?jī)r(jià)上漲。一是由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，因此全國(guó)的房地產(chǎn)基本上是一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng)。因此，2008年沿海一線城市出現(xiàn)全面的調(diào)整，而中西部不少城市的房?jī)r(jià)則仍然上漲，從而使至2008年全國(guó)的房?jī)r(jià)水平仍然上漲6.5%。二是從住房銷售面積與銷售金額來比較，全國(guó)商品房?jī)r(jià)銷售面積的增長(zhǎng)只有25%，而銷售金額的增長(zhǎng)則達(dá)到49%。商品房的銷售金額增長(zhǎng)快于銷售面積增長(zhǎng)可能是銷售的住房質(zhì)量提高了房?jī)r(jià)上漲，也可能是同樣的住房?jī)r(jià)格上漲。而后者才是價(jià)格真正上漲。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)為6.8%，盡管增幅比1~4月提高1.9個(gè)百分點(diǎn)，但比2008年同期回落25.1個(gè)百分點(diǎn)。這主要是與房地產(chǎn)的住房預(yù)期制度有關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)往往是在房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)之后，如果上一期房地產(chǎn)銷售快速增長(zhǎng)，那么下一期房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)就會(huì)加快。這并不是如有人所說，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)下降會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致住房供應(yīng)短缺，從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。此外，房地產(chǎn)住房預(yù)售的快速增長(zhǎng)，將導(dǎo)致下一期的房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)。

　　不過，房地產(chǎn)是否真正的進(jìn)入上行通道，仍然是相當(dāng)不確定的。盡管房?jī)r(jià)上漲，但房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有太多的意愿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也沒有預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入價(jià)格上漲及繁榮信道，否則土地交易立即會(huì)繁榮起來。最近，國(guó)內(nèi)不少城市的土地市場(chǎng)，盡管偶爾有土地賣出高價(jià)，但是全國(guó)各城市的土地仍然是相當(dāng)不活躍。

　　第三，在上述的一組數(shù)據(jù)中，最為耀眼的應(yīng)該是住房的銷售面積及銷售金額的增長(zhǎng)，特別是商品住宅的銷售金額更是上漲得快，上漲快達(dá)到50%。在1~4月份，商品住宅銷售金額增長(zhǎng)還是保持在35%左右，但是過了一個(gè)月，這種增長(zhǎng)一下竄升到50%。對(duì)于這種現(xiàn)象，當(dāng)前解釋很多，但是這些解釋的說服力如何，還得觀察。

 

　　進(jìn)入市場(chǎng)是投資者還是消費(fèi)者？

　　易憲容表示，在開始，許多人都會(huì)以為，住房銷售量的增長(zhǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)期調(diào)整，讓房?jī)r(jià)下降把居民的住房需求釋放出來了。在房地產(chǎn)開發(fā)商看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是買漲不買跌，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格在上漲，就能激發(fā)更多購買住房者進(jìn)入市場(chǎng)。但實(shí)際上，這只是相對(duì)于住房投資者而言，對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)者來說，由于住房消費(fèi)者購買住房的收入預(yù)算線是固定的，他們的住房需求大小就在于房?jī)r(jià)高低。所以，要判斷的是當(dāng)前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資者還是消費(fèi)者，以及這兩者的比例關(guān)系如何？不過，從二手房銷售比較旺盛、銷售90平方米為主導(dǎo)的情況來看，估計(jì)當(dāng)前進(jìn)入房地產(chǎn)的投資者有，但比重不會(huì)太高。還有人認(rèn)為，當(dāng)前一些地方房地產(chǎn)銷售快速增長(zhǎng)與房地產(chǎn)開發(fā)商自買自賣有關(guān)。對(duì)于這點(diǎn)，也可以觀察，但不宜過早下結(jié)論。

　　這次房地產(chǎn)銷售快速增加與政府的房地產(chǎn)政策的累積效應(yīng)有很大的關(guān)系。住房按揭貸款利率過低，自然會(huì)吸引不少居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而居民進(jìn)入房地產(chǎn)增加，從而又激起了房地產(chǎn)開發(fā)商增加漲價(jià)動(dòng)機(jī)。而房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)投資者及炒作者可能又開始以虛假的方式利用銀行金融杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

　　政府作出某種托市表現(xiàn)

　　此外，最近房地產(chǎn)銷售突然間增長(zhǎng)，也與政府的托市有關(guān)。政府這種托市，一是表現(xiàn)為對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦闹苯友a(bǔ)貼，并把這種補(bǔ)貼政策限定在當(dāng)年有效，過了2009年就不可獲得這種補(bǔ)貼。沿海的一線城市表現(xiàn)為特別突出，如西安、長(zhǎng)沙、南京、杭州、天津等；二是表現(xiàn)為間接補(bǔ)貼上，比如購買住房上戶口；三是表現(xiàn)在地方政府加大城市拆遷的力度，從而使得城市居民的被動(dòng)性住房需求迅速增加。四是放寬房地產(chǎn)開發(fā)商土地出讓金的繳款期限，甚至房地產(chǎn)開發(fā)違約也免于地方政府追究。

　　土地出讓金繳款期限一放松，房地產(chǎn)開發(fā)商又如魚得水，可以用這些資金把住房持有在手上更久，以便讓房?jī)r(jià)上漲?？梢蚤_發(fā)更多的項(xiàng)目等。

　　還有，面對(duì)國(guó)外大量資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房，2006年央行出臺(tái)了171號(hào)文件嚴(yán)格限制外資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與炒作。但是，該政策在2008年為廣東與北京市政府所化解。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始松動(dòng)，香港等投資者又開始進(jìn)入北京及深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而香港的投資者進(jìn)入自然也帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資者進(jìn)入市場(chǎng)。一些地方的房?jī)r(jià)就在于這種情況下迅速推高。

　　易憲容指出，從以上的分析來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否結(jié)束周期性調(diào)整是相當(dāng)不確定的，實(shí)際市場(chǎng)可以與房地產(chǎn)開發(fā)商所宣傳差別較大，特別是從房地產(chǎn)市場(chǎng)特性來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的許多現(xiàn)象與市場(chǎng)內(nèi)在性完全背離，與人們?nèi)粘Ｉ畹慕?jīng)濟(jì)常識(shí)的邏輯背離，對(duì)當(dāng)前這些現(xiàn)象更要仔細(xì)觀察。要關(guān)注國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，更要關(guān)注這種房?jī)r(jià)上漲是否能夠持續(xù)，關(guān)注這種現(xiàn)象有一個(gè)合理的解釋。