居民對(duì)住房的需求可分為多個(gè)層次，包括對(duì)住房居住權(quán)這個(gè)較低層次的要求，和對(duì)住房所有權(quán)這個(gè)較高層次的要求。與此相對(duì)應(yīng)，住房保障包括對(duì)住房居住權(quán)的保障和對(duì)住房產(chǎn)權(quán)的保障，將住房權(quán)上升到人權(quán)的高度加以保障，實(shí)際上就是指對(duì)居住權(quán)的保障。中國作為發(fā)展中國家，國力還較為有限，要一步到位建立以保障住房產(chǎn)權(quán)為核心的保障體系根本不切實(shí)際?，F(xiàn)階段，將我國住房保障目標(biāo)定位于保障困難群眾的居住權(quán)應(yīng)是正確選擇。

我國經(jīng)濟(jì)適用住房保障主要是實(shí)物保障，另外貨幣直補(bǔ)也漸成風(fēng)氣；但無論是實(shí)物保障還是貨幣補(bǔ)貼，經(jīng)適房保障主要為受助者一次性解決住房產(chǎn)權(quán)提供幫助，這個(gè)保障方式偏離了我國住房保障應(yīng)主要“保障居住權(quán)”這個(gè)正確目標(biāo)。

　　從各國住房保障經(jīng)驗(yàn)來看，絕大多數(shù)國家住房保障也都是以改善困難群體的居住條件為目標(biāo)。比如，美國曾出現(xiàn)過“萊維頓”式住宅，這些住宅大多位于市郊，它造價(jià)低廉、經(jīng)濟(jì)實(shí)用，房屋價(jià)格非常便宜，相當(dāng)于我國的經(jīng)濟(jì)適用房。但價(jià)錢便宜的原因絕無我國經(jīng)適房建設(shè)用地由政府低價(jià)劃撥之緣故。事實(shí)上，美國政府對(duì)中低收入階層自購住房提供的保障，首先是幫助購房者獲得購房貸款或提供貸款擔(dān)保，即提供住房信貸支持政策和購房信貸保險(xiǎn)政策；其次就是對(duì)其購買自有住房實(shí)行減免稅政策，即免征貸款利息稅、所得稅，減征財(cái)產(chǎn)稅等等。但以上政策隱含的財(cái)富再分配功能較弱，更沒有直接為購房者提供大量購房資金、或是把住房變相折價(jià)賣給購房者。

　　當(dāng)然，也有為購房者提供大量購房資金的，比如，新加坡對(duì)購買一室一套公有住宅的家庭，政府補(bǔ)貼1/3；購買三室一套的公有住宅，政府補(bǔ)貼5%；另外政府通過減讓土地費(fèi)用的方式向最大的住房供應(yīng)者———建屋發(fā)展局進(jìn)行間接補(bǔ)貼，可以看出我國的經(jīng)濟(jì)適用房制度明顯借鑒了新加坡的經(jīng)驗(yàn)，但問題是兩國國情根本不同。新加坡是個(gè)國土面積僅680多平方公里、人口400多萬的城市型國家，人員性質(zhì)和收入狀況很容易搞清，人們法制意識(shí)普遍較強(qiáng)，而且為防止一些人買保障房作投資用，住房保障政策還附加有一些嚴(yán)格的約束條款，因此很少發(fā)生炒賣保障房現(xiàn)象。

　　反觀國內(nèi)，中國作為泱泱大國，在城市化浪潮沖擊下，城市人口的戶籍變動(dòng)頻繁，居民成分復(fù)雜，流動(dòng)性也相當(dāng)強(qiáng)，既沒有形成完整的個(gè)人收入信息管理系統(tǒng)，各地的住房檔案數(shù)據(jù)也沒有實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享，因此即使要搞清哪些人夠格享受經(jīng)適房保障也幾乎是項(xiàng)不可能完成的任務(wù)。但經(jīng)適房保障制度卻“迎難而上”，把含有巨大財(cái)富再分配功能的保障制度建立在一些拿不準(zhǔn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)之上，加上國人的法制觀念還不強(qiáng)，一些強(qiáng)勢(shì)者以強(qiáng)欺弱，巧妙鉆營經(jīng)適房保障的制度漏洞，由此產(chǎn)生社會(huì)不公也就并不意外。比如最近深圳經(jīng)濟(jì)適用房分配不公的消息頻見報(bào)端，可以說這絕非個(gè)例。事實(shí)上，一些地方強(qiáng)勢(shì)者家有三套房、四套房的現(xiàn)象并不鮮見，其房屋來源有的就是經(jīng)適房。

　　經(jīng)適房保障制度的致命漏洞，在于其殘存的巨大財(cái)富再分配功能。對(duì)于這樣分配財(cái)富的政策，強(qiáng)勢(shì)者運(yùn)作起來更為得心應(yīng)手，而住房困難戶作為弱勢(shì)群體，一般來說對(duì)政策理解能力有限，有的困難戶因考慮居住成本搬到城郊居住，甚至不知道有住房保障這方面的政策，即使他們掌握了政策也可能由于無門無路而申請(qǐng)不上；本來這些困難戶只求有安身之所，不求住房產(chǎn)權(quán)完全歸己，但經(jīng)適房保障目標(biāo)卻定位于為困難戶獲取住房產(chǎn)權(quán)，其結(jié)果是既沒有為多少困難戶解決住房產(chǎn)權(quán)，還使得國有資產(chǎn)或納稅人的財(cái)富流進(jìn)不法者的腰包。

　　此外，經(jīng)適房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)，項(xiàng)目建設(shè)減免各種行政事業(yè)性收費(fèi)，但這些好處有些也會(huì)被中間環(huán)節(jié)截留，比如轉(zhuǎn)化為權(quán)錢交易的回扣。就算這些好處能夠不折不扣落實(shí)到保障對(duì)象手中，也會(huì)形成福利固化。因?yàn)楸Ｕ蠈?duì)象獲取了經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)，他對(duì)經(jīng)適房就可行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，即便今后他的經(jīng)濟(jì)條件改善、或者子女成人另立門戶，他獲得的這部分保障事實(shí)上已演變?yōu)榧鹊美?、被固化，這些利益甚至可由子女繼承，也不管他的子女將來是窮還是富！