近期，對中國房地產(chǎn)是否再次出現(xiàn)泡沫以及房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟之間的關系有著諸多討論，而與此同時，A股市場上，萬科、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、金地集團(600383,股吧)、招商地產(chǎn)(000024,股吧)等幾大地產(chǎn)巨頭集體漲停，房地產(chǎn)股出現(xiàn)了07年10月股市見頂以來罕見的集體漲停。就此，安信證券舉行了一場名為“復蘇之旅”的中期策略報告會，其首席經(jīng)濟學家高善文在會議上闡述了對當前房地產(chǎn)形勢和宏觀經(jīng)濟形勢的看法。

高善文認為，由于大多數(shù)發(fā)達經(jīng)濟體的增長率有望結束不斷下滑的局面并轉入正增長，今年第四季度中國出口部門將回暖。目前中國經(jīng)濟已經(jīng)進入V型復蘇的右側，而短期來看，中國的房地產(chǎn)市場很可能正在全面回暖并逐步支持經(jīng)濟的全面復蘇。他認為，中期之內(nèi)的房地產(chǎn)市場的復蘇是可以維持的，而且泡沫化趨勢已經(jīng)逐步顯現(xiàn)出來，這一過程有可能在今年第四季度開始轉化為房地產(chǎn)投資的全面上升。

　　在比較了日本和美國兩輪房地產(chǎn)泡沫的形成條件之后，高善文得出了一個驚人的結論：日本和美國經(jīng)濟泡沫化的基本宏觀經(jīng)濟條件在2009年的中國基本上都存在！

　　從非常刺激性的貨幣政策到明顯的產(chǎn)能過剩導致的私人部門投資意愿較弱，歷史驚人的相似。雖然房地產(chǎn)的泡沫化短期之內(nèi)支持了經(jīng)濟的復蘇和繁榮，帶來了全面的經(jīng)濟增長，帶來了廣泛的財富效應，但最終日本經(jīng)濟泡沫的破滅帶來了接近20年的低增長，中國經(jīng)濟也體會到了美國房地產(chǎn)泡沫破滅帶來的切膚之痛。

　　高善文指出，中期之內(nèi)看起來難以避免的事實是中國房地產(chǎn)市場很可能再次經(jīng)歷泡沫化過程，而這一過程將構成宏觀經(jīng)濟政策管理上非常重要的挑戰(zhàn)，刺破這一泡沫的時間太早是不合適的，太晚也是不行的。至于管理的結果，將在很長時間內(nèi)對中國的經(jīng)濟增長、對中國資本市場的基本趨勢產(chǎn)生重要而深刻的影響。

　　高善文做了一個比喻：通過非常大的貨幣信貸政策把房地產(chǎn)市場刺激起來，通過房地產(chǎn)的繁榮來解決供需失衡的矛盾，就相當于給經(jīng)濟吃春藥。吃春藥短時間內(nèi)能管事，但長期內(nèi)很傷身體，所以短期之內(nèi)有時候遲一點是不得已而為之，但麻煩是春藥容易上癮，而吃春藥一旦上癮對身體傷害很大。

　　“2002年美國經(jīng)濟開始‘吃春藥’，美國經(jīng)濟吃春藥之前可以算是世界第一猛男，但2000年吃完春藥以后基本殘廢了，而且將來很難恢復。1986年日本經(jīng)濟在當時的世界也是第一猛男，然后日本人開始很放心的‘吃春藥’，吃完以后還覺得自己沒事兒，1990年以后日本經(jīng)濟基本殘廢。去年11、12月中國經(jīng)濟服下了春藥，今年1-5月份經(jīng)濟和房地產(chǎn)以及股市馬上就活蹦亂跳，短期內(nèi)吃春藥還是可以理解的，但明年以后呢？后年以后呢？是否繼續(xù)吃春藥？如果明年后年繼續(xù)吃春藥，中國經(jīng)濟雖然不是第一猛男，也基本廢掉了?！备呱莆恼f。

　　6月20日，針對宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)當前的形勢的更多詳細問題，高善文接受了觀點地產(chǎn)新媒體的專訪。

 

　　以下為采訪內(nèi)容：

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您在6月16號的策略報告會上的演講中提到，越來越多的證據(jù)表明，大多數(shù)發(fā)達經(jīng)濟體的經(jīng)濟增長率有望轉入正增長，而這種轉折對推動中國出口部門回暖有十分積極的影響。對于剛剛經(jīng)歷了十年來最大幅度下滑的中國出口而言，這一點有著極為重要的意義。您認為表明發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)濟增長有望轉入正增長的證據(jù)包括哪些？

　　高善文：這些證據(jù)包括：金融市場風險偏好的恢復和上升，去存貨化接近尾聲，信貸市場出現(xiàn)松動，消費支出趨于穩(wěn)定，住房市場可能觸底，經(jīng)濟先行指標回暖等方面。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：如果真的出現(xiàn)持續(xù)幾年通過貨幣政策刺激房地產(chǎn)市場，通過房地產(chǎn)的繁榮來解決供需平衡的情況，最終可能出現(xiàn)的最壞的結果是什么樣的？會不會最終導致中國經(jīng)濟從此一蹶不振，甚至轉折性的結束持續(xù)了多年的經(jīng)濟的高增長？

　　高善文：最壞的結果是吹出一個大泡沫，把銀行、企業(yè)、家庭和政府都深度套牢，從而迫使經(jīng)濟進入長期調整。城市化的基本背景和較高的潛在增長趨勢意味著經(jīng)濟吸收房地產(chǎn)泡沫的回旋余地相對較大，但如果泡沫短期內(nèi)吹得太大，少數(shù)銀行的破產(chǎn)或政府注資，經(jīng)濟傷筋動骨的調整應該是難免的。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：如您在演講中所述，中國跟日本、美國類似，產(chǎn)能過剩導致貨幣政策被迫轉向非常刺激性的方向，您是否認為新一輪的房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)難以避免？您提到，刺破這一泡沫的時間不能太早也不能太晚，您覺得政府應該怎樣去把握這個臨界點？要防止房地產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟造成類似對美國和日本經(jīng)濟那樣的危害，中國經(jīng)濟應該進行哪些調整？

　　高善文：新一輪房地產(chǎn)泡沫再次出現(xiàn)應該是大概率事件，不確定的是各方面的認識、判斷和對策，后者會影響泡沫的大小和持續(xù)時間。

　　為長治久安計，我個人的看法是政府需要考慮在明年初啟動貨幣信貸政策的正?；绦?，進行連續(xù)加息，并適當控制信用總量；同時采取綜合措施控制銀行的風險暴露；在房地產(chǎn)和其它領域推動結構改革也十分重要。

　　從長遠計，政府需要采取措施改善國民收入分配格局，提升居民消費比率，推動經(jīng)濟的自由化和市場化改革，密切關注貨幣信貸總量變動，鼓勵結構調整和技術創(chuàng)新，并容忍在經(jīng)濟調整過程中的較低增長速度。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您在《安信證券5月份金融數(shù)據(jù)評論》中提到，5月份高于市場預期的信貸投放近期再次引發(fā)市場關于貨幣政策基調轉變的擔憂，但您指出至少今年年內(nèi)刺激性的貨幣政策方向應該很難發(fā)生改變，您做出這一判斷的依據(jù)是怎樣的?

　　高善文：主要依據(jù)是目前的經(jīng)濟回升建立在財政刺激的基礎上，私人部門需求的全面回暖及其可持續(xù)性還需要進一步觀察和確認。