不能在同一個(gè)地方跌倒兩次。這也許是目前大發(fā)展商之間的普遍心態(tài)。

　　在制造了2007年的土地泡沫之后，無(wú)論萬(wàn)科A（000002.SZ）和保利地產(chǎn)(600048,股吧)（600048.SH），還是金地集團(tuán)(600383,股吧)（600383.SH）與招商地產(chǎn)(000024,股吧)（000024.SZ），都在2008年無(wú)可避免地遭遇了“地王”貶值的尷尬，這不僅讓這些在市場(chǎng)上叱咤風(fēng)云的巨頭們顏面蒙羞，更使公司承受了實(shí)實(shí)在在的利益受損。

而今，土地市場(chǎng)翻開(kāi)新的篇章，是再次追漲試錯(cuò)，還是堅(jiān)決抵制誘惑，抉擇再度擺放在腰包鼓鼓的開(kāi)發(fā)商面前。

 

　　巨頭“挑地”

　　如果把近期的土地市場(chǎng)看作一個(gè)舞臺(tái)，那么在上面表演的一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商只能稱(chēng)得上配角。無(wú)論萬(wàn)科多么努力地增加自己的土地儲(chǔ)備，但終究沒(méi)能成為主角。

　　在廣州6月10日的土地拍賣(mài)中，只有區(qū)域公司龍光集團(tuán)與廣州城建進(jìn)行“廝殺”，一直沒(méi)有舉牌的萬(wàn)科如同旁觀者一般，看著同行激動(dòng)地將底價(jià)抬升了2倍多。此時(shí)，一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商與中小開(kāi)發(fā)商之間的態(tài)度分化已經(jīng)再明顯不過(guò)。

　　尋找地塊，并且是“優(yōu)質(zhì)地塊”，成為一線(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇土地儲(chǔ)備的新原則。深圳一家上市公司的負(fù)責(zé)人向CBN記者表達(dá)了這樣的態(tài)度：“市場(chǎng)上機(jī)會(huì)還是很多，沒(méi)有必要去爭(zhēng)大家都盯著的項(xiàng)目?！?SPAN lang=EN-US>

　　一家準(zhǔn)備在港上市的開(kāi)發(fā)商最近對(duì)公司400余萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備進(jìn)行重新評(píng)估后發(fā)現(xiàn)：其在江蘇省一、二線(xiàn)城市所囤積的土地增值幅度僅有20%，甚至更低；相比而言，他們前兩年在上海買(mǎi)入的土地溢價(jià)多數(shù)超過(guò)50%，還有土地溢價(jià)超過(guò)100%。同時(shí)，該公司在上海所開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目一年中所獲取的利潤(rùn)，超過(guò)其在一、二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的總和。

　　“于是，根據(jù)公司新的策略，要逐步拋售那些增值緩慢的地塊，更多引入一些優(yōu)質(zhì)地塊。所謂的優(yōu)質(zhì)地塊，即在南京以及上海尋找新土地。”該公司研究發(fā)展部的研究員對(duì)CBN記者透露說(shuō)，現(xiàn)在老板對(duì)于地塊價(jià)格成本核算更為嚴(yán)格，對(duì)于高溢價(jià)更為謹(jǐn)慎。

 

　　二線(xiàn)開(kāi)發(fā)商“追漲”

　　金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克在今年年初說(shuō)過(guò)一段話(huà)：雖說(shuō)不能再犯錯(cuò)，但錯(cuò)誤肯定還是會(huì)犯。事實(shí)上，錯(cuò)誤與否，關(guān)鍵看當(dāng)事人在賭局里的運(yùn)氣。

　　“我們已經(jīng)看到在市場(chǎng)恢復(fù)過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商拼命去拿地,可能出現(xiàn)比2007年更瘋狂的泡沫?！币患疑鲜蟹科髮?duì)CBN記者表示。該房企內(nèi)部現(xiàn)在已分裂為兩派，有一派認(rèn)定目前的樓市毫無(wú)規(guī)則可言，所以要一手高價(jià)拿地，一手高價(jià)賣(mài)樓，從而獲取最大利益。另一派則認(rèn)為，謹(jǐn)慎為好。該公司手中攥著過(guò)百億元的現(xiàn)金，但是其間有7個(gè)月都未敢吃進(jìn)一幅土地。

　　2007年，一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商為了擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額而跑馬圈地，當(dāng)時(shí)大家賭的是房?jī)r(jià)的未來(lái)。而今天活躍在土地市場(chǎng)上的二線(xiàn)開(kāi)發(fā)商，其“追漲”行為正將自己置身于高地價(jià)的“險(xiǎn)境”。

　　廣州一位在市場(chǎng)上浸淫多年的發(fā)展商指出，不能用簡(jiǎn)單的成本計(jì)算方法去計(jì)算一個(gè)項(xiàng)目的收益，因?yàn)槊總€(gè)開(kāi)發(fā)商都針對(duì)不同的地塊有考核標(biāo)準(zhǔn)，有的商家可承受某一個(gè)項(xiàng)目的高成本，雖然該項(xiàng)目很可能不賺錢(qián)，但它收益的是無(wú)比巨大的品牌效應(yīng)。因此，他們?cè)陲L(fēng)險(xiǎn)的考量標(biāo)準(zhǔn)上，與一些早就具備了品牌影響力的開(kāi)發(fā)商的思路完全不同。

　　無(wú)論理由如何，在一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商和多數(shù)業(yè)內(nèi)人士眼中，高價(jià)拍地的風(fēng)險(xiǎn)猶存。廣州一家中介機(jī)構(gòu)研究部負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)樓市還會(huì)有反復(fù)，價(jià)格不可能一直走上坡路，而且短時(shí)間內(nèi)的漲幅，也無(wú)法消化這么高的地價(jià)。這種行為亦不被一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商所理解。上述深圳開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，每個(gè)公司都應(yīng)該有很?chē)?yán)格的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，拿地前都會(huì)做精密的測(cè)算，一旦過(guò)了安全線(xiàn)，就不可以再追漲。

　　上海一家企業(yè)負(fù)責(zé)人表示：“2007年有很多大型開(kāi)發(fā)商深陷高價(jià)土地的困境，他們所持有的土地有的到這個(gè)月才稍微解套。假設(shè)獲得太多這樣的土地，那么企業(yè)的經(jīng)營(yíng)將出現(xiàn)無(wú)法填平的窟窿，只能加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?！睋?jù)悉，該企業(yè)最近在廈門(mén)獲取了一塊土地，但是價(jià)格僅為旁邊另一開(kāi)發(fā)商所獲取土地的五成。

　　上周在上海以100%溢價(jià)成交的長(zhǎng)寧地塊，雖然有60余家開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取了出讓意向書(shū)，但是最終的結(jié)果顯示，真正參與競(jìng)價(jià)的只是少數(shù)。對(duì)該地塊保持關(guān)注的某地產(chǎn)公司研究員表示：“根據(jù)我們所掌握的內(nèi)部情況，這其中出于極度興奮狀態(tài)的開(kāi)發(fā)商多為二、三線(xiàn)開(kāi)發(fā)商，他們舍得出高價(jià)買(mǎi)地。相比之下，一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商都捂緊了鼓鼓囊囊的錢(qián)袋子，不愿輕易動(dòng)手?！?SPAN lang=EN-US>