經(jīng)濟降溫，讓實體企業(yè)遭受打擊，地方政府稅收下降；

　　通脹預期下，充裕的資金沒有好門路，大量流向樓市和股市；

　　不良的經(jīng)濟現(xiàn)狀在眼下無心插柳地讓房地產(chǎn)業(yè)回暖，

　　也注定未來居民收入增長有限，房價的持續(xù)上漲缺乏支撐。

 

各路人馬正瘋搶豪宅。

　　3月，北京每平方米3萬元以上的房子一共賣了5.61億元，4月翻了一番，5月則達到15.51億元。之前幾乎波及全國的房子“價量雙升”的景氣局面中，這些樓盤并不被看好，物業(yè)顧問公司仲量聯(lián)行曾用“極其清淡，甚至顆粒無收”來形容。

　　但第一季度結(jié)束后，一切在頃刻間逆轉(zhuǎn)。高檔房突然走俏，即便托人也未必能買到。各種身份的投資者們正蜂擁爭奪高檔住宅。他們往往是實體經(jīng)濟企業(yè)的經(jīng)營者，他們害怕通貨膨脹。

　　同樣是5月，冷清了一年的土地交易開始復蘇。北京放出的土地是2009年前4個月的總和，2008年保持謹慎、縮減開竣工面積的萬科，斥資23億多元拿下188萬多平方米土地。數(shù)家地產(chǎn)上市公司跟進，地產(chǎn)股領(lǐng)漲股市。

　　一切猶如2007年的鼎盛光景。但這并不意味著房地產(chǎn)業(yè)就要告別2008年那個灰頭土臉的形象，開始復蘇。

 

　　搶！高檔房銷售形勢逆轉(zhuǎn)

　　“眼下，通脹預期正在助長樓盤銷售?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說。實際的情形幾乎是房子越大、總價越高，越好賣。4月份，深圳賣出的別墅套數(shù)是去年同期的6.54倍，上海也增長了53%；而北京前4個月賣出的別墅套數(shù)增長42%，面積增長得更多，達48%。

　　在南京，5月間3位企業(yè)老板爭搶價值2000萬元的綠城玫瑰園“樓王”，開發(fā)商只得定下規(guī)矩：先付定金者得。在北京，龍湖唐寧ONE的100多套總價超千萬元的房子在四五月間賣掉三分之一。在深圳，華僑城推出的7套別墅，每平方米單價12萬元，一天內(nèi)賣光……

　　甚至不托人就買不到豪宅。中體奧林匹克花園管理集團副總裁王哲前不久打算買套房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)“肯定沒指望了，排號那么靠后”。不少開發(fā)商還沒有從突然的需求放量中明白過來，就要想盡辦法接待托了各種關(guān)系的買房者，爭取讓他們買到房。

　　“資金避險?！边@是王哲打算買房的原因，而眾多高檔樓盤傳遞出的信息顯示，來自實體經(jīng)濟的企業(yè)老板們，因為懼怕可能發(fā)生的通貨膨脹，而紛紛涌入國內(nèi)的兩大價值洼地：股市和樓市。

　　“這些高端樓盤的投資者幾乎100%都是原來經(jīng)營實業(yè)的。甚至有內(nèi)蒙和山西的煤老板把自己的礦關(guān)了，來北京投資地產(chǎn)?！比A高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理公衍奎說，自從注意到北京高端樓盤的放量，他們就開始進行相關(guān)調(diào)研。

　　各家高檔樓盤的開發(fā)商都發(fā)現(xiàn)，來買房的人往往希望用房子鎖定貨幣。龍湖唐寧ONE的銷售總監(jiān)鄒墨遠發(fā)現(xiàn)，來買總價過千萬房子的人，通常喜歡全款付清。他們最大一筆3000多萬元的單子，買家一次性付了2000多萬元現(xiàn)金。

　　長三角和珠三角，大手筆的身影也在閃現(xiàn)。溫州投資者已經(jīng)在上海買下13.42億元的房產(chǎn)，他們在杭州、寧波和溫州當?shù)匾餐瑯踊钴S。深圳的別墅銷量從年初就開始逐月增長，到4月更是“放了衛(wèi)星”。

　　高檔樓盤的熱銷帶來的權(quán)重，使得北京雖然從5月開始成交量就明顯下降，但房價卻在上漲。這也給房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)帶來了強烈的景氣預期，6月的第一周，北京開盤的11個項目均價比前一周大漲20%。

　　然而，無論在房地產(chǎn)業(yè)界還是研究者眼中，這種避險投資行為都欠缺理性的色彩?！皩硗顿Y者會對自己的投資行為進行一個考量?！编u墨遠說。安邦集團董事長、首席分析師陳功則警告，在眼下的形勢下，通過購買房產(chǎn)規(guī)避通貨膨脹的意義并不大。“資產(chǎn)的名義價格會上漲，但是實際價值未必會有明顯增長。”

 

怕！2010年通脹不可避免？

　　通脹預期已經(jīng)實實在在地橫陳在當下，很多人認為今年年底、明年年初會出現(xiàn)通脹跡象，這種想法直接左右著購房者們的行為。很多人曾認為，這是開發(fā)商為了促進樓盤銷量而制造的噱頭，其實此輪較早提出通脹預期的，是安邦集團董事長陳功。

春節(jié)之后，在國務院召開的經(jīng)濟形勢討論會上，陳功提出未來可能發(fā)生通脹時，幾乎沒有人贊成他的看法?！拔艺f這些時，樊綱就坐在我對面，他像看外星人一樣看著我?！标惞φf：“在外部需求沒有明顯改善的時候，中國的經(jīng)濟不可能發(fā)生重大逆轉(zhuǎn)，所以今年不大可能，我認為明年我們很可能會看到通貨膨脹?！标惞φf。

　　陳功認為，大宗商品價格的上漲，巨額的信貸增長，涉農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)的價格波動，以及4萬億元刺激性投資的低效率，都會形成實質(zhì)的通脹壓力。

　　“一旦糧食產(chǎn)品、涉農(nóng)產(chǎn)品及其加工品的價格出現(xiàn)上漲，通脹就會形成。”陳功說：“經(jīng)過我們調(diào)查，今年我們應該是個豐收年，但明年可能出現(xiàn)一些問題?！标惞φJ為，目前市場處于緊縮狀態(tài)，未來糧食收購價格不會有明顯提高，農(nóng)民增收在很大程度上要打折扣，這將影響農(nóng)民的積極性，而限于眼下的經(jīng)濟形勢，糧食和農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)的積極性也已經(jīng)受到了打擊，這些可能導致明年農(nóng)產(chǎn)品的供給發(fā)生問題。

　　虎杰投資首席分析師張寅也認為2009~2010年之交可能出現(xiàn)通脹局面。他表示，由于沿海部分民工回到內(nèi)地家鄉(xiāng)，使得農(nóng)村已經(jīng)平衡很長一段時間的人口格局被打破，勢必影響食物和使用品供求關(guān)系，以至最終影響物價，因此有理由相信農(nóng)村可能會領(lǐng)先城市走出物價通縮局面。

　　當然，未來通貨膨脹的重要誘因，還包括資金的充裕和廉價，這也是通脹預期導致樓市升溫的原因所在?！?SPAN lang=EN-US>2009年前4個月的新增貸款達到5.2萬億元，已經(jīng)超過了全年的貸款投放計劃?！标惞φf：“很多大型企業(yè)以極低的成本拿到了大量資金，以及國家刺激經(jīng)濟的投資，這部分錢幫助他們度過了去庫存化的階段，過度充裕的資金就開始流向樓市和股市?！?SPAN lang=EN-US>

　　資金充裕的同時，可以選擇的投資機會卻大幅減少，投向樓市和股市幾乎是不假思索的選擇。“過去這些資金還可以投向采礦業(yè)、發(fā)電業(yè)，但眼下需求不明朗，他們都不敢投了，發(fā)電量也在減少?！标惞φf。公衍奎的調(diào)查則顯示，不少昔日在山西經(jīng)營煤礦的礦主已經(jīng)關(guān)掉煤礦來北京買房，因為煤價下滑，國家的監(jiān)管也越來越嚴。

　　陳功認為，通脹問題的癥結(jié)之一是居民收入未出現(xiàn)實質(zhì)增長甚至出現(xiàn)下降?！拔蚁嘈?SPAN lang=EN-US>1年之后，很多經(jīng)濟學家都會被迫正視居民收入問題，如果居民收入問題和外部市場的需求問題不解決，未來中國經(jīng)濟會成為這輪華爾街危機中最嚴重的犧牲者?！标惞嬲f。

　　在陳功看來，通脹不僅不會救樓市，反而在未來會成為釜底抽薪的力量?！熬用袷杖霙]有增長甚至出現(xiàn)降低，實質(zhì)購買力就大打折扣，房地產(chǎn)價格的上漲是虛熱，沒有實質(zhì)的支撐?！标惞Σ⒉徽J為投資房產(chǎn)一定能規(guī)避通脹的風險?！巴ㄘ浥蛎浵拢瑢嵸|(zhì)的資產(chǎn)價格會下降，交易的難度也非常大。所以未必能起到避險的作用。”

　　陳功認為，“如果人民幣可以自由兌換，我們倒是可以在全球范圍內(nèi)尋求機會規(guī)避通脹的風險，但在目前這種情況下，我們無處可跑?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　難！大戶型年底或?qū)⒔祪r

　　談起眼下地產(chǎn)市場回暖的情況，國家信息中心經(jīng)濟學家高輝清認為，背后原因在于：一是前期跌幅太大，對部分人具有較大吸引力；二是地方政府積極引導，對居民購房給予一定優(yōu)惠，出現(xiàn)了一定的“政策脈沖效應”；三是房地產(chǎn)開發(fā)商利用外界信息嚴重不透明的弱點，有意識地做市；四是前期銀行貸款規(guī)模較大，部分資金在缺乏有效投資途徑的情況下，進入了房地產(chǎn)市場。

　　事實上，高端項目熱銷，實際上也是降價基礎(chǔ)上的熱銷。仲量聯(lián)行北京研究部主管馬安平表示，由于市場對豪華住宅項目的需求疲軟，迫使開發(fā)商繼續(xù)降價。第一季度，北京豪華公寓的售價較上季度下跌了6.9%；同期別墅的售價則下跌了5%。

　　高輝清認為，房價上漲缺乏實際需求的支撐：“從國內(nèi)看，除了房地產(chǎn)依然具有較大庫存之外，還有多方面的因素不支持房地產(chǎn)價格上漲：從投資的角度看，越早買房的人往往是越有錢的人，在上輪的房地產(chǎn)上漲周期中絕大多數(shù)有錢人已經(jīng)進場了，場外的人相對而言缺乏對高房價的支付能力。”

　　實際上，缺乏實際需求支撐的情況，今天已經(jīng)在樓市顯露端倪。張寅認為，先前的房地產(chǎn)“小陽春”不過是中小戶型去庫存化的過程。他表示，這種去庫存化的過程還會支撐樓市火到今年的9月前后，之后則會繼續(xù)走向調(diào)整。

　　但是大戶型的房子可能面臨巨大的市場風險，并有被迫大幅降價的可能?！氨本?SPAN lang=EN-US>4月~5月，未售出的現(xiàn)房單套平均面積從145平方米增長到147平方米；期房從去年11月的平均每套123平方米增長到128平方米。這就是說不好賣的都是戶型較大的房子?！睆堃f。

　　“現(xiàn)房的存量從今年4月開始下降，說明市場中的確存在帶有恐慌情緒的投資，借助現(xiàn)房消除不確定性?！睆堃f，但今年的房地產(chǎn)市場也存在實際的利好，那就是因為國慶60周年的原因，婚房數(shù)量可能激增。

　　張寅進一步分析認為，在豪宅熱銷、中小戶型去庫存化的進程中，剩下的高于100平方米的中高檔房將在年底出現(xiàn)銷售困境?！拔以诮o某房地產(chǎn)企業(yè)做內(nèi)訓的時候講，今年年底我們將目睹一個非常罕見的現(xiàn)象：小戶型房子漲價，而且很難買到，大戶型房子將遭受冷遇。所以我建議他們趁眼下先力推大戶型房子的銷售?！?SPAN lang=EN-US>

　　張寅認為，房地產(chǎn)行業(yè)并未走出調(diào)整周期?！拔艺J為，從2007年6月深圳房價暴跌之后，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了3~5年的調(diào)整期，即使最樂觀地估計，也要持續(xù)到2010年中期，現(xiàn)在的回暖只是調(diào)整周期中的第一波震蕩。”

　　高輝清則認為，至少要到2012年前后，房地產(chǎn)才能重新走向景氣復蘇的局面。而身為開發(fā)商，陽光100副總經(jīng)理范小沖認為：“房地產(chǎn)現(xiàn)在有回暖的跡象不是真正意義上的復蘇，我認為這只是冬天中短暫的‘小陽春’現(xiàn)象。”

 

虛！壞景氣導致地產(chǎn)升溫

　　實際上，房地產(chǎn)業(yè)在可預見的未來里，前景算不上樂觀。但通脹預期加上“小陽春”的銷量增長讓部分房地產(chǎn)企業(yè)加快了投資進度。國家政策的轉(zhuǎn)向，也讓很多開發(fā)企業(yè)認為復蘇的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。

　　5月間，北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過89輪競逐拿到了北京廣渠門外10號地，樓面地價高達14097元/平方米，其周邊項目的售價也不過是這個水平。萬科則以大手筆斥資23億元在多個城市拿下188萬平方米土地。

此外，萬科、保利等大型地產(chǎn)集團還對6月份即將公開出讓的土地躍躍欲試，并表示鐵定會參與。

　　當然，這一切首先是因為房地產(chǎn)企業(yè)手頭資金充裕。拿萬科來講，2009年前5個月，公司累計銷售面積281.7萬平方米，銷售金額238.9億元。3~5月間的“小陽春”，讓不少房地產(chǎn)開發(fā)商手頭寬裕起來。

　　但王哲和范小沖認為，開發(fā)商拿地同樣也有防范通貨膨脹，利用土地進行資金避險的原因。范小沖對大型地產(chǎn)企業(yè)紛紛拿地的舉動顯得非常冷靜：“近期開發(fā)商拿地是事實。但是與2007年狂熱拿地是不同的，現(xiàn)在只是個別房地產(chǎn)企業(yè)拿地而已?！睂嶋H上，從房地產(chǎn)投資來看，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情還不如沉寂的2008年。1~5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9875萬平方米，同比下降28.6%；完成土地開發(fā)面積8845萬平方米，同比下降13.3%。

　　但在張寅看來，2009年還會有新的“地王”出現(xiàn)?！霸蚝芎唵?，因為各地企業(yè)盈利能力普遍降低，地方政府稅收增長放緩，他們一定會采取各種方式鼓勵和吸引開發(fā)商拿地?！迸c此同時，眼下也是拿地的較佳時機?！暗貎r相比2007年有明顯的回落。例如萬科今年以19.43億元在無錫和佛山拿到了87萬平方米的土地，如果放在2007年，這只是其中一塊地的價格。”

　　因而，開發(fā)商拿地的背后，并不意味著實質(zhì)性的景氣復蘇，只是開發(fā)商出于自身發(fā)展節(jié)奏的考量，為兩年后的持續(xù)發(fā)展積蓄土地儲備。

　　盡管一部分開發(fā)商篤信政策風向的扭轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)市場恢復熱度的重要信號，但張寅卻頗不以為然?！般y行的確將房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比率從35%下調(diào)到30%，但這是間接融資渠道，開發(fā)商們的資產(chǎn)負債率仍然很高?！?SPAN lang=EN-US>

　　不良的經(jīng)濟環(huán)境，使得實體經(jīng)濟遭受打擊，由此引發(fā)地方政府稅收下降，加上強烈的通脹預期，在如今導致了兩種情形，即資金流向土地市場。表面上看，是經(jīng)濟降溫導致地產(chǎn)驟熱，但經(jīng)濟降溫同樣意味著城鎮(zhèn)居民收入增長的放緩，這將讓眼下的“回暖”缺乏需求支撐。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰警告說：“失業(yè)仍舊維持在高位甚至還在增長、企業(yè)盈利的能力也遠沒有復蘇、政府財稅收入持續(xù)下降、人均收入沒有增長、中小企業(yè)仍舊經(jīng)營困難。但是在沒有實際收入增加、租金增加的基礎(chǔ)上的這種攀升，只能說是樓市的虛高。”

　　“開發(fā)商們往往喜歡活在一種樂觀的夢境里?！睆堃f：“有趣的是，在房地產(chǎn)市場很景氣的時候，開發(fā)商對市場的判斷往往非常準確，而在調(diào)整期的時候，消費者的判斷要比開發(fā)商準確得多?！?SPAN lang=EN-US>