進(jìn)入夏季，北京的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)著混亂和不協(xié)調(diào)。5、6月份，北京樓市成交量不斷下滑，外資投行明處唱多中國樓市，暗地卻在市場上頻頻做空大幅減持地產(chǎn)股。令人奇怪的是，地產(chǎn)商不顧剛剛擺脫資金困境，瘋狂競標(biāo)新地王。

　　6月10日，記者從一開發(fā)商處獲悉，實(shí)際上此輪京城開發(fā)商齊漲價，是大家達(dá)成了共識的。開發(fā)商們多數(shù)認(rèn)為購房者開始認(rèn)同房價繼續(xù)下降空間不大，開始把握漲價大好機(jī)會。而此番漲價，將會把本已迷亂的樓市帶向何方？

 

“開發(fā)商目前無降價壓力”

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月首周北京樓市交易量驟降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月1日-6月7日，北京商品房住宅期房日均交易量278套，這是北京樓市自3月以來，以周為單位的日均交易量首次跌破300套。

　　據(jù)記者觀察，6月的成交下滑延續(xù)了5月份的跌勢。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，5月環(huán)比4月，實(shí)際成交的期房商品住房成交套數(shù)下降了14.0%，成交面積下降了9.6%，而京城5月1.97萬套的二手房成交套數(shù)與4月2.15萬套的成交量相比，也少了1800多套。

　　奇怪的是銷售轉(zhuǎn)跌卻沒能阻擋開發(fā)商漲價的瘋狂步伐，根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京市5月份新開盤項(xiàng)目的整體均價為13925元/平方米，環(huán)比4月份每平方米上漲了1688元，漲幅達(dá)13.8%，個別樓盤最高上漲幅度達(dá)到8000元/平米。與此同時，上海、廣州、深圳等城市的商品房價格均出現(xiàn)不同程度的上漲。

　　對于成交量走跌背景下開發(fā)商逆市漲價，SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，前幾個月表現(xiàn)出來的“小陽春”，其動力主要來自于政府實(shí)施的減息、減稅、天量放貸等等一系列措施。之后成交量的降低是很正常的，但開發(fā)商度過了去年年底資金鏈條面臨斷裂的危險(xiǎn)，這幾個月銀行放款、資本市場IPO及發(fā)債也活躍起來了。在資金壓力不大的情況下，開發(fā)商就沒有降價的壓力了。開發(fā)商一夜暴富飆地王

　　從近幾個月開發(fā)商們一擲千金拿地的出手闊綽來看，眾多在2008年一度資金緊張幾近破產(chǎn)的地產(chǎn)商仿佛一夜暴富。

　　從2008年以來一直盛傳因負(fù)債過多和屢遭減持幾近破產(chǎn)的富力地產(chǎn)，更是在2009年突然華麗轉(zhuǎn)身腰包暴鼓，溢價240%以10.22億元天價拍得北京廣渠門10號地。

　　萬科也在5月份加快了拿地速度，共拍得六塊土地，分別位于無錫、佛山、沈陽和青島四個城市，總投資高達(dá)23億。這也是2008年2月以來萬科買地投入金額最多的一個月。

　　6月7日，許榮茂名下世茂房地產(chǎn)股份公司也宣布，以人民幣30.2億元成功競得福建省廈門市一幅優(yōu)質(zhì)地塊。這一價格相比土地底價高出50%以上。此前的6月4日，世茂系另一家上市公司上海世茂股份(600823,股吧)有限公司剛剛公告稱，該公司向南京世茂濱江新城項(xiàng)目(二期)新增開發(fā)面積48.3萬平方米，并繳納土地出讓金17.2億元。

　　 除此外，金地、綠地、雅戈?duì)?、中洲寶城等開發(fā)企業(yè)也頻頻出手，在土地市場均有所斬獲。其中雅戈?duì)柛砸鐑r水平達(dá)111%的10.28億元在寧波拿下“地王”。

　　“大部分開發(fā)商去年一直在降價去庫存，目前最困難的時期已經(jīng)過去，資金狀況好轉(zhuǎn)?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)證券分析師段海瑞認(rèn)為，目前開發(fā)商經(jīng)過去庫存階段后又獲得富余資金，在停了一年左右后又開始進(jìn)行土地儲備，爭當(dāng)?shù)赝?，這又反映了政府在市場中反應(yīng)遲鈍，供地跟不上，沒有來得及應(yīng)付土地市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)向。

　　對于開發(fā)商的資金來源，段海瑞認(rèn)為，一方面一季度不少樓盤熱銷回收了部分資金，另一方面政府貨幣政策轉(zhuǎn)向利于開發(fā)商融資，尤其是降低利率相當(dāng)于降低了開發(fā)商從銀行以及民間、海外渠道獲取資金的門檻。

 

    開發(fā)商聯(lián)合漲價

　　對于目前樓市中出現(xiàn)的種種不和諧，一地產(chǎn)企業(yè)副總向記者坦承，實(shí)際上此輪京城開發(fā)商齊漲價，是大家達(dá)成了共識的?！伴_發(fā)商對于價格一直很敏感，大家都在相互溝通、相互關(guān)注和相互了解?！痹摳笨偢嬖V記者。

　　上述副總說，不能否認(rèn)，目前樓市供應(yīng)量相對于去年已經(jīng)減少了。開發(fā)商們多數(shù)認(rèn)為購房者的心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化，即購房者開始認(rèn)同房價繼續(xù)下降空間不大，而且不少購房者開始出手了。

　　“在這種背景下，多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為購房者還是買漲不買落，而且通貨膨脹的預(yù)期加大了購房者買房保值的心理，房價到了恢復(fù)上漲的時候。而且，退一萬步而言，開發(fā)商既然手頭寬裕了，庫存也很少了，即使手中的房因漲價而降低了售出的速度也不妨礙大局?！鄙鲜龈笨偢嬖V《華夏時報(bào)》記者，開發(fā)商們達(dá)成的共識使得大家有足夠信心集體漲價。

　　但并非所有開發(fā)商都認(rèn)同房價上漲，首創(chuàng)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場還不穩(wěn)定，房價整體的恢復(fù)性上漲不會這么快出現(xiàn)。

　　京展擔(dān)保地產(chǎn)分析師戴曉光則擔(dān)憂地認(rèn)為，在這么多不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的因素下，地產(chǎn)商不顧市場剛剛有所恢復(fù)而逆市漲價，很可能會使得剛剛有起色的樓市重陷低迷。

 

    投資客追捧vs外資投行做空

　　在一片漲聲中，外資投行開始捧場了——唱多中國樓市。

　　近日，瑞銀證券、渣打銀行等機(jī)構(gòu)均稱看好中國樓市，摩根士丹利認(rèn)為，未來12個月，內(nèi)地房價將上漲5%-10%；高盛也表示，國內(nèi)樓價將在2010年回升，升幅在5%-20%。

　　不少投資客的身影正重回中國樓市，據(jù)記者從溫州炒房團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解，目前，他們對樓市高度關(guān)注。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍則向記者透露，亞豪機(jī)構(gòu)代理項(xiàng)目中近期開盤的金隅·可樂+、金泉時代兩個項(xiàng)目，投資客的比例約占到三成以上。“在自住需求放緩的情況下，投資需求繼續(xù)接棒，出現(xiàn)升溫趨勢?！备邐櫿f。

　　國際投資客也對中國樓市有所覬覦。近期，首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合亞洲最大投資基金GIC推出的北京皇脈私宅——緣溪堂三期，首次推出的數(shù)十套養(yǎng)源宅，甚至挑起了北京樓市極為罕見的“飆價現(xiàn)象”?！敖K極推出的億萬元一套的樓王，正秘密籌劃在海外面向小型圈子公售，據(jù)悉初步方案鎖定沙特王國。”首創(chuàng)置業(yè)一人士透露。

　　但與投資客的蠢蠢欲動不和諧的是，外資投行明處唱多中國樓市，暗地卻在市場上頻頻做空?！皳?jù)我們了解，國際投行對中國樓市實(shí)際上仍處于觀望狀態(tài)，多數(shù)想在目前地產(chǎn)股走強(qiáng)時機(jī)出手，唱多中國樓市有利于其尋找新接盤者。”戴曉光說。