3月份開(kāi)始的樓市“小陽(yáng)春”行情運(yùn)行到現(xiàn)在顯然已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)變，無(wú)論是成交量還是價(jià)格，外部環(huán)境還是消費(fèi)心理，當(dāng)前的市場(chǎng)熱度早已超過(guò)了“小陽(yáng)春”的范疇。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1~5月份全國(guó)商品房銷售面積24644萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)26.7%。數(shù)據(jù)也印證了當(dāng)前火熱異常的房地產(chǎn)銷售態(tài)勢(shì)，但另一數(shù)據(jù)也讓房地產(chǎn)銷售的火熱顯得有些“出格”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比下降1.4%，工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）下降7.2%，連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)雙降的局面。CPI和PPI的連續(xù)雙降顯示我國(guó)依然處在通縮的陰影當(dāng)中，雖然這里面有去年翹尾因素的影響，但價(jià)格水平并沒(méi)有回到正軌上。

　　這說(shuō)明宏觀經(jīng)濟(jì)在整體上依然低迷，與房地產(chǎn)銷售的火熱對(duì)比非常明顯。那么房地產(chǎn)市場(chǎng)為何能夠走出獨(dú)立于宏觀經(jīng)濟(jì)的態(tài)勢(shì)，筆者認(rèn)為原因有三：

　　其一，信貸大量投放導(dǎo)致流動(dòng)性相對(duì)過(guò)剩。面對(duì)來(lái)勢(shì)洶涌的國(guó)際金融危機(jī)，各國(guó)在應(yīng)對(duì)措施上都采取了寬松的貨幣政策，向市場(chǎng)大量投放流動(dòng)性。美國(guó)奧巴馬政府上臺(tái)后“印鈔”速度遠(yuǎn)超過(guò)前任，預(yù)計(jì)總規(guī)模達(dá)到2萬(wàn)億美元以上。我國(guó)貨幣投放速度也非常驚人，4月底M2的增幅為25.95%，為近10年歷史最高位。

　　1~4月份新增貸款規(guī)模為5.2萬(wàn)億，預(yù)計(jì)全年的信貸將突破8萬(wàn)億。值得注意的是，雖然大規(guī)模的信貸資金并沒(méi)有直接投放到房地產(chǎn)企業(yè)，但由于宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，其他產(chǎn)業(yè)部門的資金也有向房地產(chǎn)業(yè)滲透的現(xiàn)象。換言之，很多銀行雖然投放了大量的貸款，但有相當(dāng)部分并沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是進(jìn)入股市、樓市等資產(chǎn)市場(chǎng)。

　　1~5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源17523億元，同比增長(zhǎng)16.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款3962億元，增長(zhǎng)15.8%；其他資金7091億元，增長(zhǎng)22.3%。在其他資金中，個(gè)人按揭貸款1983億元，增長(zhǎng)39.8%。這在一定程度上說(shuō)明，無(wú)論是開(kāi)發(fā)信貸還是消費(fèi)信貸，增長(zhǎng)速度都很快，直接支撐了這輪樓市回暖行情。

　　其二，國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄的問(wèn)題依然沒(méi)有解決。當(dāng)前，在國(guó)內(nèi)外巨大流動(dòng)性注入市場(chǎng)后，通脹預(yù)期隨之而起。無(wú)論是普通民眾還是企業(yè)機(jī)構(gòu)，通脹預(yù)期下，持有現(xiàn)金是有風(fēng)險(xiǎn)的，為了抵御可能的通脹，進(jìn)行適當(dāng)實(shí)物投資是符合邏輯的。

　　可惜的是，我國(guó)長(zhǎng)久以來(lái)投資渠道狹窄的弊端并沒(méi)有解決。樓市和股市依然是兩個(gè)最主要的投資市場(chǎng)。如果說(shuō)股市從1600多點(diǎn)到2000點(diǎn)是技術(shù)性超跌反彈的話，那么從2000點(diǎn)到目前的2800點(diǎn)則是增量投資資金推動(dòng)的結(jié)果；如果說(shuō)5月份之前房市的“小陽(yáng)春”行情是去年積累的剛性需求集中釋放的結(jié)果的話，那么5月份后樓市成交量、價(jià)格持續(xù)高漲則是改善型需求和投資型需求進(jìn)場(chǎng)的結(jié)果。顯然，投資需求將再次沖擊我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　其三，輿論引導(dǎo)和消費(fèi)預(yù)期產(chǎn)生的共振效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)有理性人的假設(shè)，但現(xiàn)實(shí)生活中，消費(fèi)者并不是完全理性的，而是受外部輿論引導(dǎo)和自身心理的多重作用。在當(dāng)今互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達(dá)的信息社會(huì)，人們獲得信息的渠道高度發(fā)達(dá)，但同時(shí)又反過(guò)來(lái)受到外部信息的某種控制，從而形成所謂“羊群效應(yīng)”。而“房?jī)r(jià)要上漲”的輿論引導(dǎo)一旦和消費(fèi)者自身的“買漲不買跌”消費(fèi)觀念發(fā)生共振時(shí)，新一輪的買房風(fēng)潮將不可避免。

　　從以上三點(diǎn)分析看，流動(dòng)性相對(duì)過(guò)剩是這輪房地產(chǎn)行情的動(dòng)力條件，投資渠道狹窄是現(xiàn)實(shí)條件，而輿論引導(dǎo)則是催化條件。但我們也應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，面對(duì)變幻莫測(cè)的國(guó)際環(huán)境和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，第一和第三個(gè)條件都會(huì)發(fā)生較快的變化。尤其流動(dòng)性問(wèn)題，我國(guó)在4月份的信貸投放量已經(jīng)下降，并且不排除投放拐點(diǎn)已經(jīng)形成。第二個(gè)條件正在變化中，管理層適時(shí)地重啟IPO，并且批準(zhǔn)設(shè)立創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)，這在相當(dāng)程度上會(huì)吸納所謂過(guò)剩的流動(dòng)性。

　　由此可見(jiàn)，通脹預(yù)期并非像輿論宣傳的那樣強(qiáng)烈。況且從供求的角度看，全國(guó)施工在建面積達(dá)到21億平方米，即使年均銷售量維持在2007年的水平，未來(lái)的供應(yīng)量也足以應(yīng)付三年的需求?？梢?jiàn)，流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求不具有長(zhǎng)期性，現(xiàn)在市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的銷售過(guò)熱、價(jià)格攀升很可能是一個(gè)階段性波動(dòng)，而不構(gòu)成長(zhǎng)期的趨勢(shì)。