隨著成交持續(xù)迅速回暖，廣州商品住宅價格逐漸走出底部，剛性需求釋放節(jié)奏有所放緩。而改善性和投資性需求則更加積極的入市，這種柔性需求不僅擴充了住宅市場承接面，更直接撐起高端住宅市場熱銷局面，保持市場熱度和穩(wěn)定。

 

　　高端住宅價量齊升市場份額躍升

　　據(jù)合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測，2009年5月廣州商品住宅簽約成交11945套，未出現(xiàn)同期內(nèi)北京、上海等地成交回落現(xiàn)象，繼續(xù)保持銷售暢旺態(tài)勢。尤其高端住宅市場非常活躍，這也是廣州樓市繼續(xù)火熱的重要因素。

　　據(jù)其監(jiān)測，2009年廣州高端住宅市場份額在連續(xù)3個月保持10%左右后，5月躍升至18%，而成交均價自2月開始連續(xù)走高，均價17179元，比2月的均價上升了3284元/平方米，短短3個月升幅達23.6%。(高端住宅以單套住宅總價200萬以上的標準界定)

事實上2009年1-5月高端住宅市場都比較活躍，期間新增供應2732套，成交3029套，從面積來看，1-5月廣州高端住宅市場累計供應59.24萬平米，成交65.22萬平米，其中僅5月份成交面積就達25.8萬平米。

 

柔性需求加速釋放后市價格升中企穩(wěn)

　　廣州是國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展較早較為成熟的城市，首次置業(yè)的剛性需求和改善性、投資性置業(yè)都是是市場主流。2009年初由于前期積壓的剛性需求迅速釋放，樓市步入回暖軌道，但隨著成交持續(xù)回暖，房價觸底回升，但鑒于經(jīng)濟形勢尚未有較大改善，收入預期并不樂觀，部分首次置業(yè)者無追高意愿。隨之，需求結(jié)構(gòu)也逐漸向高端挪移。廣州樓市回暖的首要推力來自剛性需求，其持續(xù)性則取決于改善性和投資性需求的釋放，即柔性需求的入市，對整體成交動力的補充和延續(xù)。

　　顯然，相比于剛性需求，柔性需求的價格承受力較強，且更注重住宅產(chǎn)品質(zhì)素，更容易受外部經(jīng)濟、政策環(huán)境影響，并有買漲不買跌的心態(tài)。

　　2009年以來，政策對多次購房的限制逐漸放開，一季度房價見底并穩(wěn)步回升。

　　從產(chǎn)品層面來看，近期廣州城市化發(fā)展持續(xù)推進，珠江新城、濱江一線、老城區(qū)、番禺華南板塊、南湖、山前大道、科學城(000975,股吧)、新塘等高端住宅板塊迅速成熟。高端住宅項目不僅占有著日漸稀缺的城市資源，產(chǎn)品綜合素質(zhì)和服務水平也有所提升。其中匯景新城、星河灣、玖瓏湖等樓盤擁有較高國際聲譽。

　　由于實體經(jīng)濟回暖周期較長，部分產(chǎn)業(yè)需求大幅萎縮，不少民營經(jīng)濟投資人加大產(chǎn)業(yè)投入意愿不強。另一方面，今年大量的信貸投放引發(fā)人們對未來通貨膨脹的擔憂，現(xiàn)金為王的觀念已經(jīng)過氣，以投資的形式將財富轉(zhuǎn)移到價格已見底回升的高端住宅，作為長期投資增值、存儲保值或改善居住環(huán)境都是較為穩(wěn)妥的理財方式。

　　據(jù)合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測，廣州商業(yè)中心和未來CBD所在地天河區(qū)在2009年1-5月廣州高端住宅成交總面積中占比高達35%，約23萬平方米，區(qū)域高端住宅成交均價也是全市最高，達18132元/平米。

　　2010年前廣州主流高端住宅板塊供應約1萬套，供應量較充足；2010年前廣州高端住宅供應最多的板塊是珠江新城、山前大道、華南板塊、老城區(qū)四個板塊。

　　通過與同等級城市比較看，廣州目前高端住宅價格相對仍較合理，在開發(fā)商資金壓力已大幅減輕的背景下降價可能性不大。

　　據(jù)合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測，廣州市高端住宅價格漲幅為23.6%，明顯高于整體市場5%的均價增幅。而且廣州高端住宅市場置業(yè)主體是本地的高端客戶及在穗經(jīng)商的投資客，多數(shù)為兼顧投資和自住的柔性需求，港澳臺及境外買家保持一定的比例，但外來熱錢投機炒房的現(xiàn)象比較少見。

　　整體來看，未來廣州高端住宅價格或?qū)⒊尸F(xiàn)升中企穩(wěn)的走勢。