一些房地產(chǎn)商幾個月前還為樓市“量價齊跌”而苦悶，但進入今年5月，政策扶持帶來的樓市“小陽春”，突然在一些城市急劇升溫。像杭州樓市成交量和成交價雙雙創(chuàng)出歷史新高，這在危機陰影下出乎人們意料。

　　是什么興奮劑讓一度凍結(jié)的樓市陡然亢奮？涌入樓市的接盤資金從何而來？

 

“量價齊升”：樓市不再僅僅是“小陽春”？

　　今年5月，杭州樓市以幾近瘋狂的數(shù)字刷新歷史紀(jì)錄，成交量高達10058套，而2007年6月創(chuàng)下的最高記錄不過是6000多套。連開發(fā)商們也沒想到，樓市的歷史新高會在金融危機影響還在持續(xù)的時候到來。

　　杭州下沙、濱江等地許多樓盤短短幾天就銷售一空。2007年底消失的房產(chǎn)公司銷售部門口排隊的景象又重現(xiàn)。杭州市產(chǎn)權(quán)交易中心兩層樓的大廳人滿為患，一位辦證人員向記者抱怨沒法休息。他說：“最多的一個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一次辦了80本房產(chǎn)證?！?

　　據(jù)中國指數(shù)研究院信息中心的最新監(jiān)測，5月份全國30個主要城市中，成交面積環(huán)比漲幅超過10％的有17個，占到城市數(shù)量的一半以上。其中環(huán)比漲幅最大的為杭州，達到55．65％，天津也高達22．22％。總體來看，全國絕大多數(shù)城市住宅成交面積都有明顯上升，成交價格也以上漲為主。

　　北京6月份預(yù)計有40多個樓盤項目陸續(xù)進入市場，來自協(xié)成機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，新開樓盤延續(xù)5月份的漲價趨勢，從近期開盤價看，與4月份相比每平方米普遍上漲千元以上。

　　“樓市庫存將被迅速消化”，杭州房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人士表示。據(jù)統(tǒng)計，5月份杭州市新推出的房源為67萬平方米，但是成交量高達108萬平方米，存量房跌破2萬套大關(guān)?！叭绻凑?SPAN lang=EN-US>5月份1萬多套的消化速度，杭州很快就會無房可售?！?

　　是什么力量讓樓市突然異?；钴S？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信貸政策由緊變松、經(jīng)濟有所回暖，是樓市出現(xiàn)“小陽春”的主要因素，但除此之外似乎另有“推手”。

 

　　自買自賣，借“樓市回暖”退房解套

　　最近樓市的高退房率引起社會關(guān)注。有關(guān)專家指出，高退房率的一個重要推手是開發(fā)商“自買自賣”。這樣做可以一石三鳥：一是從銀行“套現(xiàn)”，緩解資金壓力；二是形成托市效應(yīng)，回避降價售樓；三是形成熱銷假象，制造樓市交易的虛假繁榮。真相到底如何？

　　位于杭州城西的某樓盤，市場價每平方米在3萬元左右。從這個樓盤8套高檔住宅在半年中的賣房和退房，可以大致勾勒出這家知名開發(fā)商去年以來在資金鏈上經(jīng)歷的生死掙扎。

　　杭州透明售房網(wǎng)顯示，5月5日，原購買人王某退售該樓盤住宅4套，涉及面積超過1150平方米，金額約3300萬元。5月8日，原購買人徐某退售該樓盤住宅4套，涉及面積超過1270平方米，金額約3700萬元。這兩筆大單，總共涉及金額7000萬元左右。

　　根據(jù)杭州房管部門掌握的情況，兩位買家個人資金較為充裕，去年底受這家房產(chǎn)公司所托，以每平方米3萬元左右的市場價購入這批滯銷房產(chǎn)，其實是通過房產(chǎn)抵押的方式，以個人信用從銀行取得貸款，為陷入資金困局的房產(chǎn)公司解困。

　　“7000萬元足以壓垮一個企業(yè)?！焙贾菔蟹康禺a(chǎn)管理局市場處處長張璐說，“他們當(dāng)時就差一口氣，銀行不可能再貸給他們資金，如果沒有這7000萬元，一周內(nèi)這個企業(yè)肯定就完了?！?

　　統(tǒng)計顯示，5月杭州透明售房網(wǎng)上顯示的退房記錄為135套，是今年以來最多的月份。記者調(diào)查了5月20日和26日兩個有退房大單的樓盤，發(fā)現(xiàn)原購買人就是開發(fā)商的合作者或投資方之一。

　　截止到6月3日晚，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上期房退房公示中顯示共有1790條退房信息。有媒體報道，北京市今年以來有的在售項目的退房率超過30％。但北京市房地產(chǎn)協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，北京的高退房率是“數(shù)字誤讀”，今年前5個月實際退房率為4．7％。

　　北京CRD銀座項目副總經(jīng)理陳泰說，兩種情況下開發(fā)商會去“自買自賣”，一是資金鏈條馬上就要斷了；再就是曾經(jīng)做過假按揭，輕車熟路，欲罷不能。據(jù)悉，北京有關(guān)部門正開展專項監(jiān)督檢查行動。

　　“近期同個樓盤出現(xiàn)大量退房證明，開發(fā)商在借市場轉(zhuǎn)暖之機，急于回購之前為托市而‘自賣自買’的房產(chǎn)，并悄悄出貨?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生說。

　　“誰也不知道有多少筆法律手續(xù)上看不出破綻的‘假按揭’從銀行取得了貸款?！庇嘘P(guān)專家表示，如果目前被急速拉升的樓市行情掉頭向下，一旦斷供出現(xiàn)，銀行就是最終的買單者。這將使此輪危機“舊傷未消，又添新疤”。

 

通脹預(yù)期加大，抄底“游資”再現(xiàn)樓市

　　如果說今年一季度樓市“價跌、量升”是政策利好顯現(xiàn)的話，近一個月來部分城市房地產(chǎn)市場的急劇升溫，絕非單純的自住需求所能推動。

　　位于杭州濱江新區(qū)的樓盤藍色錢江，售樓小姐直言不諱地告訴記者，前來買房的大都是溫州人，說他們是“一不看房子，二不問面積，三不管戶型，只要有房就下單，一買就是一個單元，有的一口氣可以買下30多套?！币幻h(yuǎn)在西班牙的溫州人居然一個電話就買下兩套價值上千萬元的遠(yuǎn)郊排屋。

建設(shè)銀行一位個人貸款經(jīng)辦人說，夫妻雙方各買一套，這樣的客戶去年基本絕跡，今年又多起來，“我經(jīng)手的一個客戶甚至用家人名義一口氣買了5套房！”

　　華邦地產(chǎn)信息部主任韓偉軍認(rèn)為，從近期杭州等地成交情況分析，大約一半是自住型消費，單純投資炒房的約占三成，還有一部分購房者是兼具投資和自住雙重目的。總體看，帶有投資性的購房接近50％。

　　不少專家分析說，刺激投資者“抄底”樓市的主要原因，除了房價一度下降、交易成本降低外，寬松的貨幣政策對投機資金非常有誘惑力。以一套100萬元房產(chǎn)，首付20萬元計算，今年與去年相比不僅首付可以省下20萬元，每個月還可以少付給銀行大約1000元。

　　幾個月前還信奉危機下“現(xiàn)金為王”的炒房客卷土重來，與眾多國內(nèi)外機構(gòu)對“中國經(jīng)濟率先復(fù)蘇之后率先進入通脹”的預(yù)測有直接關(guān)系。

　　一些“抄底”購房者坦言，現(xiàn)實的證據(jù)就是國內(nèi)流動性持續(xù)充足，原材料價格迅速回升。與上一輪經(jīng)濟景氣周期一樣，嗅覺異常敏銳的投資客首先想到了炒房。“通脹到來之際，也就是樓市、股市大漲之時?！?

 

　　經(jīng)濟復(fù)蘇尚需時日，樓市回暖根基不穩(wěn)

　　從2008年的市場低谷到今年一季度“小陽春”，再到二季度一些地方的快速拉升。短短一年間，在危機中劇烈震蕩的國內(nèi)樓市，讓不少開發(fā)商經(jīng)歷了生死大輪回。

　　北京一位不愿透露姓名的開發(fā)商說，狄更斯有句名言，“這是一個最壞的時代，也是一個最好的時代”，它道出了許多開發(fā)商的心情。

　　“開發(fā)商目前面臨著幾年來最好的政策環(huán)境，新的利好似乎還并未停止。”北京的開發(fā)土地最近又拍出“天價”，似乎印證了開發(fā)商的樂觀情緒。

　　的確，去年底以來，過去針對房地產(chǎn)行業(yè)不斷推出的土地、金融、稅收等調(diào)控政策，已在實質(zhì)上“松綁”，并且部分政策的“利好”程度已超過調(diào)控前水平。如房貸利率下調(diào)；開發(fā)項目資本金比例下降；公積金最高貸款限制由40萬元提高到60萬元，等等。

　　種種跡象表明，由于一些銀行放貸門檻一松再松，加之貸后監(jiān)管不力，為“游資”炒房、假按揭等行為提供了可乘之機，應(yīng)引起足夠重視。

　　記者在杭州、北京等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，如今二套房貸的變相放開已經(jīng)成為“公開的秘密”，首付兩成、利率打折的優(yōu)惠條件，購房者輕易可以取得。企業(yè)購置非住宅類商品房原來不允許辦理按揭，現(xiàn)在許多銀行也大開方便之門，允許五成首付后給以貸款。

　　采訪中，多家銀行的個人貸款經(jīng)理告訴記者“效益可以掩蓋風(fēng)險”?，F(xiàn)在銀行更關(guān)心“一旦形勢好轉(zhuǎn)，誰家圈到的市場大”。

　　客觀地說，今年一季度的樓市“小陽春”，雖然有經(jīng)濟回暖影響的因素，但本質(zhì)上是一輪輪“利好”措施推動的“政策市”，受刺激政策的短期影響，去年積累的剛性需求一段時間內(nèi)得到集中釋放。

　　“目前一些城市房價瘋狂上漲只能是曇花一現(xiàn)。”趙杭生說。他認(rèn)為，下半年樓市瘋漲的“幕后推手”將逐步消失：第一，上半年放出天量的銀行信貸下半年將明顯減弱；第二，積累一年的樓市剛性需求集中釋放后也將明顯萎縮。

　　專家指出，房價最終取決于經(jīng)濟基本面。由于國際金融危機尚未見底，不能輕言國內(nèi)經(jīng)濟已經(jīng)明顯復(fù)蘇，樓市回暖的根基是不穩(wěn)的，“拔苗助長只會帶來更大的問題?！保▓?zhí)筆記者宋振遠(yuǎn)、柴驥程，參與記者蔡玉高、章苒、孫曉勝）