剛剛過(guò)去的5月，全國(guó)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)回暖，除了上海商品住宅成交量創(chuàng)下21個(gè)月以來(lái)的新高，深圳房?jī)r(jià)也在投資客的拉動(dòng)下，同比漲幅為17.6%。

　　在高房?jī)r(jià)“壓迫”下的購(gòu)房人憤憤地說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是最暴利的行業(yè)；一些開(kāi)發(fā)商則委屈地表示，錢(qián)大部分被政府拿走了。究竟房地產(chǎn)商能從開(kāi)發(fā)房子上賺多少錢(qián)？一位北京地產(chǎn)界資深人士昨天向CBN記者詳解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本和盈利。

以北京朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)商品住宅項(xiàng)目（下稱(chēng)“朝陽(yáng)項(xiàng)目”）為例，這個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約32萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積23萬(wàn)平方米。第一次開(kāi)盤(pán)均價(jià)在11000元/平方米（按銷(xiāo)售面積算，以下皆同）左右。這是一個(gè)轉(zhuǎn)手項(xiàng)目，目前開(kāi)發(fā)商通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司從其他企業(yè)獲得了這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)核算土地成本在3000元/平方米左右，但由于這種項(xiàng)目不走“招拍掛”程序有點(diǎn)遺留問(wèn)題，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商又追加了一些拆遷補(bǔ)償，最終土地成本達(dá)3500元/平方米。

　　和大多數(shù)北方項(xiàng)目差不多，朝陽(yáng)項(xiàng)目的建安成本在2000元/平方米左右，其花在市政配套方面成本（包括大市政和小市政）約750元/平方米，由于代征綠地較大，且開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)高品質(zhì)的綠化來(lái)提高小區(qū)品質(zhì)，以支撐其售價(jià)，園林成本約為250元/平方米。

　　完全用自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有，為達(dá)到高杠桿率，開(kāi)發(fā)商往往愿付出高昂的融資成本。銀行開(kāi)發(fā)貸款占總投入的65%，而占總投入35%的自有資金，其中很大一部分也不是開(kāi)發(fā)商投入的，而是信托或其他資金以資本金投入的形式投入。這些以資本金形式投入的資金，開(kāi)發(fā)商付出的資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了銀行貸款的資金成本。在銀行資金收緊的2008年，年利率可達(dá)到25%~40%，甚至更高。朝陽(yáng)項(xiàng)目的融資成本達(dá)1200元/平方米。另外，銷(xiāo)售費(fèi)用也是項(xiàng)目的成本之一，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，全部收入的3%~4%為銷(xiāo)售費(fèi)用。朝陽(yáng)項(xiàng)目在這方面的成本大約為400元/平方米。

　　綜合以上各項(xiàng)費(fèi)用，朝陽(yáng)項(xiàng)目的成本達(dá)8100元/平方米，但這些并不是開(kāi)發(fā)商所需要付出的全部成本，開(kāi)發(fā)商還有很多稅要付，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被征收的稅主要有三種，第一種是營(yíng)業(yè)稅及附加，按照銷(xiāo)售收入的5%~5.5%進(jìn)行征收，換句話(huà)說(shuō)，朝陽(yáng)項(xiàng)目平均到每平方米的營(yíng)業(yè)稅為605元。第二種稅為土地增值稅，土地增值稅是一個(gè)非常特殊的稅種，計(jì)算方式非常復(fù)雜。按照土地增值率的不同，稅率分別為土地增值額30%、40%、50%，甚至60%。土地增值額的大致計(jì)算方式為“收入-開(kāi)發(fā)成本（開(kāi)發(fā)成本=土地、拆遷、建安、市政配套成本合計(jì)）×1.3-營(yíng)業(yè)稅”，而土地增值率則等于土地增值額除以開(kāi)發(fā)成本的1.3倍和營(yíng)業(yè)稅之和。幸運(yùn)的是，朝陽(yáng)項(xiàng)目的土地增值率不高，其土地增值稅的稅率可以按照30%的最低稅率計(jì)算。去除各項(xiàng)成本和營(yíng)業(yè)稅，朝陽(yáng)項(xiàng)目的土地增值額為1945元/平方米[11000元-（3500+2000+750+250）×1.3-605元]，其平均到每平方米的土地增值稅為584元。第三種稅則是所得稅，按照稅前利潤(rùn)的25%進(jìn)行征收，朝陽(yáng)項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為1711元/平方米（11000-8100-605-584元），則需要繳納的所得稅為428元/平方米。

　　綜合三種稅種，朝陽(yáng)項(xiàng)目需要繳納的稅金達(dá)1617元/平方米，結(jié)合項(xiàng)目均價(jià)11000元/平方米，以及各項(xiàng)成本8100元/平方米，開(kāi)發(fā)商最終能剩下的錢(qián)只有1283元/平方米。

　　按上面的計(jì)算，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率為11.7%。但值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)高杠桿行業(yè)，杠桿之高，很難有其他行業(yè)可匹敵。上述人士介紹，23萬(wàn)平方米的朝陽(yáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的自有資金投入只有2個(gè)億，而不包括各項(xiàng)稅，該項(xiàng)目的總投資額達(dá)18.63個(gè)億。考慮到滾動(dòng)開(kāi)發(fā)因素，該項(xiàng)目需要的資金達(dá)9個(gè)億。折算到每平方米，開(kāi)發(fā)商自有資金投入只有870元/平方米，但最終實(shí)際利潤(rùn)則達(dá)1283元/平方米，實(shí)際凈利潤(rùn)率達(dá)140%。

　　當(dāng)然，一個(gè)23萬(wàn)平方米的項(xiàng)目銷(xiāo)售非一日之功，在實(shí)際銷(xiāo)售中，朝陽(yáng)項(xiàng)目已幾次提價(jià)，開(kāi)發(fā)商最終凈利潤(rùn)率超過(guò)140%。不過(guò)，也由于一個(gè)項(xiàng)目從拿地到售罄往往需要幾年時(shí)間，按4年周期計(jì)算，實(shí)際上開(kāi)發(fā)企業(yè)年投資回報(bào)率是24.5%。

 

　　朝陽(yáng)項(xiàng)目的“房子成本及企業(yè)利潤(rùn)” （按銷(xiāo)售面積算，下同）

　　首次開(kāi)盤(pán)均價(jià) 11000元/平方米

　　土地成本 3500元/平方米

　　建安成本 2000元/平方米

　　市政配套成本 750元/平方米

　　園林成本 250元/平方米

　　融資成本 400元/平方米

　　各項(xiàng)成本總和 8100元/平方米

　　稅金 1617元/平方米

　　開(kāi)發(fā)商自有資金投入 870元/平方米

　　開(kāi)發(fā)商實(shí)際凈利潤(rùn)率 140%

　　開(kāi)發(fā)商年投資回報(bào)率 24.5%（按4年周期算）