5月27日，固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果出臺，出人意料地將普通住宅項目和保障房項目的最低資本金比例下調(diào)了15%，從35%直降到20%。毫無疑問，這是一次力度非常大的政策調(diào)整，也將對住宅市場產(chǎn)生明顯影響。

　　從政策出臺背景看，當前我國宏觀經(jīng)濟依然沒有走出低迷的困局，外貿(mào)需求依然在下降，同時4萬億投資計劃已經(jīng)在實施過程中，但主要看到的仍是政府的身影，社會投資響聲不大。今年前四月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)也充分說明了這一點。1~4月份我國商品住宅完成投資5114億元，同比增長3.4%，比1~3月提高0.2個百分點，比去年同期回落31.8個百分點。

上海是我國住房市場較發(fā)達的地區(qū)，1~4月份，上海住宅開發(fā)投資為236億元，同比下降10.1%。同時，上海住宅新開工面積同比下降28.8%，住宅竣工面積同比下降20.6%。一系列數(shù)據(jù)同比大幅度下降顯示房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅的信心和規(guī)模都不足。反觀1~4月，上海住宅銷售量達到820萬平方米，同比增長21.4%。住宅銷售量的增長是剛性需求和改善型需求集中釋放的結(jié)果，但住宅投資和住宅銷售并沒有實現(xiàn)同步。

　　通過上述全國和上海的數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)，今年住房投資出現(xiàn)了較大問題。雖然現(xiàn)在住房銷售勢頭不錯，但房地產(chǎn)企業(yè)對于持續(xù)投資信心不足，反而更加熱衷回收現(xiàn)金，目的是應(yīng)對可能出現(xiàn)的第二波寒冬。

　　政府當然能夠掌握更多的實際情況，大幅降低普通住宅和保障房項目的資本金比例是出于對房地產(chǎn)投資增長放緩的憂慮，更是對未來住宅供應(yīng)不足可能導(dǎo)致房價飆升的憂慮。按照當前的住宅需求情況，我國的住宅投資增幅在20%以上比較正常。在這樣的情況下，國家近日出臺降低項目資本金比例的政策就顯得非常及時和必要。

　　那么資本金比例的大幅度下調(diào)對房地產(chǎn)業(yè)影響到底如何？從定性角度看，資本金比例下降會增強企業(yè)的資金調(diào)度能力，原先不能完成的開發(fā)現(xiàn)在具備了更多的開發(fā)能力，從而提升了企業(yè)的投資能力，有利于房地產(chǎn)投資規(guī)模的恢復(fù)和增長。

　　房地產(chǎn)投資的恢復(fù)能夠給市場更多的產(chǎn)品供應(yīng)，從而改善市場供求關(guān)系，有利于平抑房價。但這個比例的下降到底會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來多少增量資金？只靠定性分析是無法解決的，我們還需要通過一些簡單計算來洞察一下。

　　從1~4月份的數(shù)據(jù)看，5114億的住宅投資中，資本金的比例為35%左右，即企業(yè)資本規(guī)模為1930億元，項目資金杠桿為3倍左右。降低資本金比例后，項目資本杠桿變?yōu)?SPAN lang=EN-US>5倍。假設(shè)未來7個月企業(yè)自有資本增加不大，那么通過項目資本杠桿的作用，可以額外增加企業(yè)房產(chǎn)投資能力為5000億元左右。

　　當然，這是在企業(yè)擁有良好的投資意愿，以及銀行的支持配合下的估計數(shù)字。如果考慮到企業(yè)投資信心受宏觀經(jīng)濟不景氣影響，銀行規(guī)避信貸風險等因素，5000億的新增投資規(guī)模要打一個折扣，預(yù)計為4000億。這樣，在降低資本比例的情況下，預(yù)計2009年房地產(chǎn)投資同比增幅將達到15%~18%的水平，房地產(chǎn)投資基本恢復(fù)正常，步入正軌。