沉寂了一年的高檔住宅在4月份顯現(xiàn)了回暖的態(tài)勢(shì)，易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)顯示，5月高檔住宅市場(chǎng)行情更是一路暴漲，成交異?；馃?，全國(guó)高檔住宅市場(chǎng)全面回暖?？硕穑ㄖ袊?guó)）研究中心首席分析師陳嘯天表示高檔住宅已經(jīng)步入了上升期，并將保持一定的持續(xù)走強(qiáng)趨勢(shì)。

　　

高檔住宅市場(chǎng)全面復(fù)蘇

　　據(jù)中國(guó)地產(chǎn)網(wǎng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海的仁恒河濱城在09年初就拉開了高檔住宅回暖的帷幕。易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示， 該樓盤09年以來截止5月底成交了10萬(wàn)多平方米，600多套；此外，在4月中旬，湯臣湖庭推出的66套800萬(wàn)聯(lián)體別墅當(dāng)天售出了42棟；4月底，上海頂級(jí)豪宅翠湖天地推出新樓盤，立即受到各方面的追捧，5月成交62套，成交均價(jià)約為63000元/平方米。

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，各城市的高檔住宅都出現(xiàn)了熱銷的盛況。北京中心區(qū)的北京尊府成交逐步攀高，4月、5月連續(xù)成交超過70套；位于深圳傳統(tǒng)豪宅區(qū)的卓越維港名苑4月中旬推出后，當(dāng)月就銷售了62套；杭州超大戶型和天量總價(jià)著稱的東方海岸公寓4月6日新推一批房源，當(dāng)月成交88套，均價(jià)約34500元/平方米。

　　種種跡象表明，隨著整體市場(chǎng)的回暖，購(gòu)房者的信心有所回升，投資者也紛紛重回房地產(chǎn)市場(chǎng)，高端住宅市場(chǎng)在整體市場(chǎng)成交量的一片漲聲中開始復(fù)蘇。

 

　　三大因素推動(dòng)高端住宅市場(chǎng)熱銷

　　為此，中國(guó)地產(chǎn)網(wǎng)記者特約采訪了克而瑞（中國(guó)）研究中心首席分析師陳嘯天。陳嘯天表示，高檔住宅的復(fù)蘇是有多方面的因素決定的，并且這股上漲趨勢(shì)將持續(xù)下去。

　　陳嘯天說，未來通脹預(yù)期的增強(qiáng)加速了高檔住宅的銷售。在今年一季度廣義貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)了25.5%，金融機(jī)構(gòu)的貸款投放更是達(dá)到了4.58萬(wàn)億元，完成了全年90%的目標(biāo)。在此情況下，貨幣大量流向市場(chǎng)，必將引來價(jià)格上漲，貨幣貶值，通脹預(yù)期明顯增強(qiáng)，由此不少人將目光轉(zhuǎn)向保值增值能力較強(qiáng)的高檔住宅，在預(yù)期不變的情況下，高檔住宅將持續(xù)火熱。

　　此外，資金風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的選擇也是高端產(chǎn)品復(fù)蘇的重要因素之一。陳嘯天強(qiáng)調(diào)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走暖的時(shí)候，宏觀經(jīng)濟(jì)卻仍不容樂觀，雖然PMI指數(shù)逐步回升，固定資產(chǎn)投資也持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，但仍有部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較為悲觀，CPI、PPI等物價(jià)指數(shù)和進(jìn)出口增幅等指標(biāo)繼續(xù)下行，因此經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)仍較為薄弱。而近期豬流感在國(guó)內(nèi)的蔓延也給經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來了不利影響。在此情況下，市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)加大，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不少機(jī)構(gòu)、投資客以及民間的資金都流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是高檔住宅市場(chǎng)，這一趨勢(shì)還將持續(xù)。

　　“高檔住宅價(jià)值前期被低估，也是造成目前熱銷的重要原因。”陳嘯天向中國(guó)地產(chǎn)網(wǎng)記者解釋，在08年市場(chǎng)低迷時(shí)，高檔住宅也一度出現(xiàn)了無(wú)人問津的狀態(tài)，因此其價(jià)值被一再低估，高檔住宅的價(jià)格也是一跌再跌?！袄?SPAN lang=EN-US>08年上海的翠湖天地一套二手房曾以4.5萬(wàn)元/平方米的單價(jià)出售。尤其是李嘉誠(chéng)戰(zhàn)略性低價(jià)拋售世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、高檔公寓御翠豪庭、御翠豪庭商鋪等上海物業(yè)后，專家看淡市場(chǎng)，高檔住宅價(jià)值被嚴(yán)重低估?！倍衲觌S著市場(chǎng)回暖，這些被低估的高檔住宅未來將有較大升值潛力，這也推動(dòng)了高檔住宅的持續(xù)走好。

 

　　以高檔住宅開發(fā)的企業(yè)價(jià)值將正向調(diào)整

　　目前，高檔住宅的熱銷和前期高檔住宅的低靡形成強(qiáng)烈的對(duì)比。在高檔住宅銷售上的顯著變化勢(shì)必會(huì)直接影響到以高檔住宅開發(fā)為主的企業(yè)，并影響到資本市場(chǎng)的估值水平。

　　對(duì)于以高檔住宅作為產(chǎn)品的企業(yè)來說，權(quán)益凈利率提升的驅(qū)動(dòng)因素一定是凈利率的增長(zhǎng)而不是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。目前，高檔住宅市場(chǎng)的價(jià)格水平向上調(diào)整，勢(shì)必會(huì)影響到企業(yè)未來的權(quán)益凈利率。用NAV的估值方法，高檔住宅的預(yù)期售價(jià)將恢復(fù)到目前售價(jià)的水平上，企業(yè)價(jià)值勢(shì)必會(huì)有重新調(diào)整?！?SPAN lang=EN-US>

長(zhǎng)期專注于國(guó)內(nèi)高檔住宅的企業(yè)主要包括兩類，一類是來自于港臺(tái)及境外的開發(fā)商，包括李嘉誠(chéng)旗下的地產(chǎn)企業(yè)和記黃埔、新加坡上市的仁恒置地、美國(guó)漢斯地產(chǎn)等，這一類企業(yè)專注于一線城市中心區(qū)域高檔公寓產(chǎn)品的開發(fā)；另一類是來自于本土的民營(yíng)企業(yè)，例如綠城中國(guó)和世茂房地產(chǎn)以及尚未上市的星河灣地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)，這類企業(yè)憑借著在產(chǎn)品上的強(qiáng)大執(zhí)行力，專注于不同類型城市的高檔產(chǎn)品的開發(fā)。本輪高檔住宅市場(chǎng)的反彈對(duì)于這些企業(yè)的估值具有正向作用。當(dāng)然，我們也觀察到這些企業(yè)的股價(jià)已經(jīng)有了較大升幅，并且部分企業(yè)的股價(jià)升幅超過平均水平。可以肯定地說，這些企業(yè)股價(jià)在資本市場(chǎng)上的反應(yīng)和高檔住宅市場(chǎng)回暖不無(wú)關(guān)系。

　　陳嘯天表示，2009年高檔住宅市場(chǎng)走好具有可持續(xù)性，因此專注高檔住宅開發(fā)的企業(yè)的股價(jià)很可能受益于細(xì)分市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)而有較好的表現(xiàn)。